Predlog omejitve kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom temelji na predpostavkah, da kratkoročno oddajanje odžira stanovanja, ki bi se sicer namenila v dolgoročni najem, in da kratkoročno oddajanje še dodatno dviguje cene najemnin oziroma nepremičnin, zlasti na območju Ljubljane, Obale in nekaterih turističnih gorenjskih občin. Kratkoročno oddajanje prek platform, kot sta airbnb in booking, naj bi bilo torej eden od pomembnih dejavnikov za neravnovesja, zato ga je po mnenju ministrstev za gospodarstvo in za solidarno prihodnost treba omejiti.
Sobodajalci nasprotno trdijo, da na ceno stanovanj in najemnin kratkoročne namestitve ne vplivajo pomembno, pač pa drugi dejavniki, kot so pogoji za gradnjo, cene stavbnih zemljišč, dostopnost posojil in obrestne mere ter kreditna sposobnost prebivalstva, splošna gospodarska situacija v državi ter povsem disfunkcionalna stanovanjska politika, ki ne naslavlja bistva problema.
Preverili smo, kaj kažejo podatki geodetske in finančne uprave.
Najvišje cene na treh območjih, rast se umirja
Na območju Ljubljane, Obale in alpskem turističnem območju, ki so z vidika kratkoročnega oddajanja najbolj na udaru, saj je tu osredotočena skoraj polovica vse ponudbe, so cene nepremičnin najvišje v državi. V Ljubljani je srednja cena prodanih stanovanj lani dosegla rekordnih 4000 evrov na kvadratni meter, sledi alpsko turistično območje (3930 evrov na kvadratni meter), ki je prehitelo Obalo (3890 evrov na kvadratni meter).
V geodetski upravi (Gurs) pravijo, da je prav za Ljubljano, gorenjske turistične kraje in Obalo značilno veliko in stalno povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah na eni strani in premajhna ponudba na drugi. Posledica je, da so cene prav na teh območjih najvišje. »Vsekakor na veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah in rast cen na omenjenih območjih deloma vpliva tudi investicijsko povpraševanje oziroma nakupi nepremičnin zaradi kratkoročnega turističnega oddajanja. Kolikšen je ta vpliv, ne moremo natančno oceniti, ker evidence oddajanja stanovanjskih enot v kratkoročni najem ni,« odgovarjajo v Gursu.
Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, je, kot pojasnjujejo, z manjšo ali večjo zamudo sledila pospešena rast cen tudi na drugih območjih države. Vendar pa se je v zadnjih dveh letih, tudi zaradi že doseženih najvišjih cen v državi, rast cen v Ljubljani umirila in bila pod državnim povprečjem. Na alpskem turističnem območju so v zadnjih petih letih cene kumulativno zrasle za več kot 80 odstotkov. Izstopali sta podražitev stanovanj za kar 33 odstotkov leta 2021 in stanovanjskih hiš za 30 odstotkov leta 2022, kar so bile najvišje letne rasti. Na drugi strani so cene tradicionalno najnižje na pretežno ruralnih območjih (Bela krajina, Haloze, Prekmurje).
Zvišanje obdavčitve,
manj najemodajalcev?
Dogajanje na najemnem trgu nekoliko osvetljujejo podatki finančne uprave (Furs). Iz teh izhaja, da se je v zadnjih letih število fizičnih oseb, ki so oddajale premoženje drugi fizični osebi (gre za dolgoročno oddajanje) in so dohodek iz oddajanja v najem prijavile, ni bistveno spreminjalo, lani se je celo zmanjšalo. Odstopa leto 2022, ko se je število najemodajalcev povišalo za približno 4000, na 39.177, lani pa spet padlo na dobrih 35.000. Vzrok je po pojasnilih Fursa spremenjena davčna stopnja, ki je v letu 2022 znašala le 15, v letih 2020 in 2021 po 27,5, v letu 2019 25, lani pa spet 25 odstotkov. Povišanje lahko kaže, da je nižja davčna stopnja vplivala ali na povečanje najemodajalcev (in posledično stanovanj) ali pa na zmanjšanje utajevanja, ki ga na Fursu sicer zaznavajo.
Znesek odmerjene dohodnine, z izjemo leta 2022, raste, iz česar lahko glede na podobno število najemodajalcev sklepamo na povišanje najemnin. Lani je Furs od dohodka iz oddajanja premoženja v najem pobral za skoraj 30 odstotkov več dohodnine kot leta 2019. Največ napovedi oddajo zavezanci, ki spadajo pod ljubljanski finančni urad. Podatkov o razlikah v višini prijavljenega dohodka od oddajanja med različnimi območji nimajo.
Na drugi strani podatki Fursa o dohodkih od oddajanja nepremičnin v turistični najem kažejo strmo rast, iz česar je mogoče sklepati tudi na povečevanje ponudbe, vendar pa Furs ločenih podatkov izključno za kratkoročno oddajanje lastnih ali najetih nepremičnin ne vodi (pač pa skupaj tudi za hotelsko in dejavnost počitniških domov). Na relevantnost podatkov bi lahko vplivalo tudi to, da zavezanci lahko poleg turistične opravljajo še kakšno dejavnost. Po podatkih ministrstva za gospodarstvo je bilo lani za kratkoročni najem oglaševanih petkrat toliko nepremičnin kot leta 2015.
Čas covida je bil dober kazalnik
Dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete, ki se ukvarja z ekonomiko nepremičnin, pravi, da Slovenija pri regulaciji kratkoročnega oddajanja nepremičnin ne orje ledine, temveč zgolj sledi praksam, ki so že bile izvedene in preverjene v tujini. »Razpoložljive analize za veliko tujih mest so jasno pokazale vpliv kratkoročnega oddajanja na cene stanovanj in najemnin, zato dvomim, da bi bila Slovenija v tem primeru izjema.«
Cirmanova pravi, da se je v času covida lepo videlo, da so lastniki stanovanj v kratkoročni oddaji zaradi prekinitve turističnih tokov v mestih prešli v dolgoročno oddajanje. »Zato ne vidim razloga, zakaj naj se to ne bi zgodilo tudi ob prepovedi. Stanovanja bodo ali oddali dolgoročno ali pa jih prodali in finančna sredstva naložili v druge naložbe. V obeh primerih se povečuje ponudba stanovanj za bivalne namene, kar bi moralo cene vsaj umirjati, če ne zniževati, saj na rast cen vplivajo še drugi razlogi, na primer ponudba, rast plač, gibanje obrestnih mer, demografski dejavniki ...« je prepričana.
Uravnotežiti pravice najemnikov in najemodajalcev
Ob tem opozarja, da zgolj ukrep časovne omejitve kratkoročnega oddajanja, če bo sprejet, za povečanje števila stanovanj za dolgoročni najem ne bo dovolj. Za večjo privlačnost dajanja stanovanj v dolgoročni najem je po njenem vsekakor treba sprejeti ukrepe, predvidene v resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu, ki bodo predvsem pospešili reševanje sporov med najemniki in najemodajalci. »Dejstvo je, da se prepogosto dogaja, da najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, postopek izselitve in izterjave pa traja predolgo, v tem času se nabirajo neporavnane obveznost, za katere lastnik solidarno odgovarja. Ko so postopki končani, gre najemnik v osebni stečaj in lastnik ostane s kupom obveznosti,« ponazarja. Pogoj za dobro delujoč najemni trg je, da so pravice najemnikov in lastnikov uravnotežene ter ustrezno in učinkovito varovane na obeh straneh, opozarja. »Kratkoročni najem je privlačen ne samo zaradi visokih najemnin, ki jih sicer spremljajo tudi nekoliko višji stroški, ampak tudi manjšega tveganja neizterljivosti v primerjavi z dolgoročnim najemom.«
Pred volitvami premik: za stanovanja 100 milijonov evrov na leto
Vlada je tik pred volitvami napovedala pospešek gradnje javnih najemnih stanovanj, in sicer s sprejemom izhodišč za pripravo zakona o financiranju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki so jih pripravili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Minister Simon Maljevac je napovedal, da želijo s »sistemskim« virom financiranja v letih 2025 do 2035 za javno najemno gradnjo nameniti do 100 milijonov evrov na leto. S tem naj bi omogočili gradnjo 20.000 novih javnih najemnih stanovanj v naslednjih desetih letih pa tudi prenovo obstoječega javnega stanovanjskega fonda. »Sistemski vir bo stabilen, predvidljiv, vzdržen in neodvisen od političnih in gospodarskih nihanj,« je izpostavil Maljevac in dodal, da je bil sistemski vir tudi ena od njihovih glavnih zavez. Šlo naj bi sicer za proračunski vir, pri čemer pa še ni jasno, kako naj bi proračunski denar zagotovili. Možnost uvedbe novega prispevka oziroma posebnega prispevka podjetij, kar se je neuradno omenjalo, pa je predsednik vlade zanikal.
Za sredstva se bodo lahko potegovali republiški stanovanjski sklad, lokalni skladi, občine in neprofitne stanovanjske organizacije, ki pa bodo morali za projekte zagotoviti tudi lastno udeležbo oziroma najeti posojila. Na ministrstvu pričakujejo, da bodo tako dali zagon tudi gradbenemu sektorju.
Med glavnimi izhodišči zakona, ki naj bi bil sprejet do konca leta, so tudi preoblikovanje zastarele metode izračuna neprofitnih najemnin, kar naj bi zagotovilo vzdržno poslovanje skladov, še vedno pa s subvencijami tudi široko dostopnost, ter ukrepi učinkovite zemljiške politike, da bodo komunalno opremljena zemljišča pravočasno na voljo.
Vlada je potrdila tudi novo, 25,5-milijonsko dokapitalizacijo republiškega stanovanjskega sklada. Lanska je bila namenjena podpori projektov republiškega sklada, letos pa bo na podlagi terenske analize stanja načrtovanih stanovanjskih projektov denar namenjen za sofinanciranje projektov lokalnih skladov, občin in neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki bodo zanj kandidirale. Do leta 2027 je po državi načrtovana gradnja več kot 4800 stanovanj. Za podporo stanovanjskim projektom pa bo šlo tudi 60 milijonov povratnih sredstev iz načrta za okrevanje in odpornost.
