Nesorazmerna rast ponudbe kratkoročnega najema v stanovanjih in počitniških hišah je v zadnjih letih sicer prinesla rast turizma, a predvsem nižjecenovnega, na drugi strani pa tudi negativne učinke v lokalnih skupnostih, kot so preobremenjenost komunalne, prometne in druge infrastrukture ter pomanjkanje (cenovno) dostopnih stanovanj za dolgoročni najem oziroma prebivanje.

Na ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport so zato z novim zakonom o gostinstvu med drugim predlagali omejitev kratkoročnega oddajanja na 30 dni, hkrati pa bi občinam omogočili, da omejitev omilijo, če na njihovem področju ni neravnovesij na stanovanjskem področju in če se to sklada s turističnimi cilji občine.

Turistični vidik pred stanovanjskim?

Ob izteku enomesečne javne obravnave predloga zakona smo preverili, kako se do predloga opredeljujejo v občinah z največjo ponudbo kratkoročnega najema, kjer so bili v zadnjih tednih nasprotniki zaostritev iz sobodajalskih vrst tudi najglasnejši.

Kot je pokazala analiza ljubljanske ekonomske fakultete, je polovica od skoraj 13.000 nepremičnin, kolikor se jih je lani oglaševalo na platformah Airbnb in Vrbo (kar je petkrat več kot leta 2015), v Ljubljani, Piranu, Bledu, Kopru in Kranjski Gori.

Da omejitve na 30 dni najverjetneje ne bo razrahljala, je za zdaj napovedala le mestna občina Ljubljana, ki prednjači po številu prenočitev turistov in kjer je negativni učinek kratkoročnega oddajanja na dostopnost stanovanj za bivanje in cene tudi največji. Z omejitvijo želijo vplivati predvsem na znižanje najemnin. Nasprotujejo pa zahtevi po izdaji soglasja za izvajanje kratkoročnega oddajanja s strani občin in tudi zahtevi po 75-odstotnem soglasju etažnih lastnikov za izvajanje kratkoročnega oddajanja v večstanovanjskih stavbah, ker da je neživljenjsko.

Omejitev bi onemogočala desezonalizacijo

Na Bledu so se že odločili, da bodo, če bo novi zakon sprejet v predlagani obliki, pripravili predlog občinskega odloka z možnostjo kratkoročnega oddajanja nepremičnin v enakem obsegu, kot zakon dovoljuje že zdaj, to je 150 dni na leto.

»Omejitev oddajanja na 30 dni bi nam onemogočala turistično desezonalizacijo in usmerjanje turističnih tokov, marsikateremu ponudniku nastanitev pa otežila socialno-ekonomsko stanje, kot je vzdrževanje večjih družinskih hiš,« utemeljujejo v Turizmu Bled. V občini Bled je 585 oddajalcev nastanitev, od tega 266 registriranih sobodajalcev, preostali nepremičnine oddajajo kot pravni subjekti. Prevladuje ponudba nastanitev v apartmajih, kjer je približno 3200 ležišč, v hotelih jih je dobrih 2400, v sobah pa nekaj čez 1000.

Novi zakon na Bledu pozdravljajo predvsem zaradi boljše ureditve področja. Kot ocenjujejo, v občini Bled novi zakon ne bo imel večjega vpliva na ponudnike, ki že danes delujejo po zakonih in predpisih, vplival pa bo na ponudnike, ki nimajo urejene zakonsko prepisane dokumentacije, kot je gradbeno ali uporabno dovoljenje, oziroma na ponudnike, ki ne delujejo po veljavnih aktih občine. Ti določajo, da se lahko oddaja največ do polovice površine objektov, ki so registrirani kot stanovanja.

V Kranjski Gori bi sobodajalstvo vezali na stalno prebivanje

»Tridesetdnevno omejitev bomo z občinskim aktom zanesljivo podaljšali, ker se zavedamo, da je turizem pri nas pomembna gospodarska panoga. Nagibamo se k temu, da bi oddajanje omejili na 150 dni, kot za sobodajalce velja že doslej,« pravi tudi Henrika Zupan, županja občine Kranjska Gora, kjer je približno 170 sobodajalcev, vseh ponudnikov nastanitev pa dobrih 800, a so med njimi poleg hotelirjev tudi drugi ponudniki apartmajev, ki niso registrirani kot sobodajalci.

Županja pravi, da je kratkoročno oddajanje pomemben prihodek njihovih občanov, nekateri si z njimi plačujejo kredit za lastno nepremičnino, v kateri imajo apartma(je). »In prav to se mi zdi zelo pomembno, da gre za hiše, v katerih naši prebivalci stalno živijo. Marsikdo kupi hišo kot naložbeno nepremičnino in jo oddaja, ni pa naš prebivalec, zato bi si želeli, da bi bilo sobodajalstvo vezano na stalno prebivanje, saj hiše brez stalnih prebivalcev ne živijo celo leto,« pravi županja. Zavzema se za obvezno soglasje občine, ki bi preverila izpolnjevanje vseh pogojev.

Zelo veliko nejevolje v občini zaradi vplivov kratkoročnega oddajanja, tudi na ponudbo stanovanj, po mnenju županje v Kranjski Gori ni, je pa res, da se predvsem nekateri mladi odseljujejo na Jesenice, kjer so cene stanovanj in najemnin nižje.

Koper: apartmajizacija spreminja podobo mestnega jedra

V slovenski Istri se največ stanovanj kratkoročno oddaja v piranski občini, v koprski pa je ponudba v zadnjih letih najbolj zrasla.

»Omejitev na 30 dni bi bila za občino Piran, v kateri sobodajalstvo predstavlja pomemben del turistične ponudbe, preostra in nesorazmerna,« pravijo na piranski občini. Predlagane spremembe vidijo kot korak v pravo smer, vendar hkrati poudarjajo, da mora zakonodaja skrbno upoštevati tudi interese sobodajalcev in preprečiti negativne posledice za to dejavnost. V strukturi nastanitvenih obratov sicer opažajo zanimive trende. Lani je izstopalo povečanje števila apartmajev za 16 odstotkov in sob v stanovanjskih hišah za deset odstotkov v primerjavi z letom 2019. Na drugi strani se je število hotelskih zmogljivosti, kjer sicer ustvarijo največ nočitev, zmanjšalo za približno štiri odstotke. Vseh sobodajalcev v piranski občini je bilo lani nekaj čez 1000.

Tudi v mestni občini Koper napovedujejo podaljšanje 30-dnevnega roka. »Sobodajalstvo je nepogrešljiv sestavni del turistične ponudbe destinacije in pomemben vir prihodkov občank in občanov. Je pa za našo skupnost življenjskega pomena, da učinkovito zaustavi trend spreminjanja stanovanjskih enot oziroma bivališč občank in občanov v stalne turistične nastanitve.«

V izolski občini pravijo, da je stanovanj v občini načeloma dovolj, a so številna namenjena oddajanju turistom, kar viša tudi najemnine. A na drugi strani je dejstvo, da imajo denimo avgusta, ko so aktivni skoraj vsi, od 400 do 500 sobodajalcev, ki predstavljajo 42-odstotni delež vseh stalnih ležišč v občini. Zato že napovedujejo, da bodo tudi sami razrahljali predvidena zakonska določila.