Dolgo obdobje skromne aktivnosti na slovenskem nepremičninskem trgu se končuje. V okolju razmeroma nizkih cen in lahkega dostopa do ugodnih posojil je bilo na nepremičninskem trgu lani opravljenih okoli 28.000 poslov v vrednosti 1,6 milijarde evrov, kar je štiri odstotke več kot leto pred tem.
Še precej višjo, desetodstotno rast je po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) doživel trg stanovanj. Med približno 321.000 enotami v večstanovanjskih hišah je dobilo novega lastnika 9300 stanovanj, kar je največ v zadnjih osmih letih – več transakcij je bilo nazadnje opravljenih leta 2007, in sicer 10.144. Podobno rast gre pričakovati tudi letos, ocenjuje Predrag Todić, direktor agencije Ljubljana nepremičnine, kjer so lani ustvarili 25 odstotkov več prometa s stanovanjskimi nepremičninami.
Več posojil, višja kupna moč, nižje cene
Stanovanja so danes poceni kot že dolgo ne. Po podatkih slovenskega statističnega urada je njihova povprečna cena približno 25 odstotnih točk nižja kot na vrhuncu leta 2008. Iz letnega poročila o trgu nepremičnin za leto 2015, ki ga pripravlja Gurs, je medtem mogoče razbrati, da so povprečne cene rabljenih stanovanj v šestletnem obdobju padle za petino – s 1820 evrov na 1440 evrov na kvadratni meter.
Toda cene niso edini razlog za večje povpraševanje po stanovanjih. Povprečna neto plača se je v tem obdobju zvišala za 12,6 odstotka, na 1013 evrov, kar ob upoštevanju stopnje rasti cen pomeni približno štiriodstotno rast kupne moči. Potem so tu še izredno poceni stanovanjska posojila, ki so tudi trikrat ugodnejša kot leta 2008. Lažji dostop do financiranja je kljub dejstvu, da so prebivalci Slovenije že po tradiciji varčni in malo zadolženi, zagotovo eden ključnih dejavnikov za oživitev nepremičninskega trga. Banke so samo v prvih treh četrtletjih lani na novo odobrile za 192 milijonov evrov stanovanjskih posojil, kar je 43 odstotkov več kot leto pred tem.
Poligon za špekulacije
Ugodne razmere so omogočile mnogim družinam, da so rešile stanovanjsko vprašanje, premožnejšim pa ponujajo novo poslovno priložnost. Čeprav ima kar 80 odstotkov slovenskih gospodinjstev lastniško stanovanje – 20 odstotnih točk več kot v povprečju EU – je mogoče z oddajanjem nepremičnin, bodisi študentom, mladim družinam ali pa turistom, zaslužiti lepe vsote denarja. »Kdor kupuje nepremičnino kot naložbo, to stori običajno z željo po oddaji – kratkoročni ali dolgoročni. Večina se ne odloča za nakup z namenom, da bi nepremičnino kasneje prodali po višji ceni,« opisuje svoje izkušnje Predrag Todić, direktor agencije Ljubljana nepremičnine.
Toda razmere so lahko zelo mikavne tudi za drugo vrsto špekulantov. Nakup 80 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani, kjer se povprečna cena giblje okoli 2000 evrov za kvadratni meter, bi v primeru, da se cene vrnejo v višave iz leta 2007, prinesla skoraj 60.000 evrov visok donos. Ta scenarij niti ni tako zelo oddaljen, kot se zdi. Gradbeniki namreč že nekaj časa opozarjajo, da je gradnja novih stanovanjskih nepremičnin zastala, zaradi česar bi bila lahko ponudba v kratkem premajhna za povpraševanje. »Če se bo nadaljevalo okrevanje povpraševanja, bo lahko pomanjkanje gradnje novih stanovanj v zadnjih letih prispevalo k zviševanju cen nepremičnin,« so v poročilu o finančni stabilnosti opozorili pri Banki Slovenije in dodali, da so bile bruto investicije v stanovanjske objekte lanskega tretjega četrtletja kar 5,1 odstotka nižje kot v enakem obdobju leta 2014.
Premalo dobre ponudbe
Nadaljnje stagnacije ali celo padanja cen stanovanj torej ne gre pričakovati. In to tudi v primeru, da bi Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB) začela naenkrat prodajati stanovanja v koprski soseski Nokturno, kjer bo Strabag izvajal vzdrževalna dela na 215 stanovanjih, in ljubljanskih Celovških dvorih, kjer bo po zaključku sodnih postopkov na voljo 226 stanovanj. V realnosti pa jih tako in tako veliko proda že v stečajnih postopkih. »Stanovanja, ki bi jih lahko DUTB prodala, niso skoncentrirana na eni lokaciji in so razpršena po vsej Sloveniji, zato menim, da ne bi bilo velikega vpliva na trg,« je ocenil Todić in dodal, da bi se za nakup nepremičnine iz portfelja DUTB verjetno odločali tisti, ki bi računali na nekoliko nižje cene in ne zaradi kakovosti bivanja.
Ravno slednja bi lahko botrovala neproporcionalni rasti cen določenih nepremičnin. Kot ve povedati vsak, ki išče novo stanovanje, na trgu enostavno ni dovolj dobre izbire. To potrjuje tudi Todić: »Trenutna ponudba nepremičnin ne zadovoljuje želja strank. Privlačnih stanovanj primanjkuje.« Brez večje aktivnosti gradbenikov bo tako tudi v prihodnje.
