Oskrbovana stanovanja v Murglah: ena redkih uspešnih gradbenih zgodb

Novembra lani so vzidali temeljni kamen, novembra letos bo predvidoma sredi naselja atrijskih hiš in v bližini poslovno-nakupovalnega centra v ljubljanskih Murglah dokončanih 65 nadstandardnih oskrbovanih stanovanj. Posebnost projekta, ki si ga je zamislil investitor, ljubljansko podjetje Mijaks, se ne skriva le v besedi "nadstandardno", saj gre za eno redkih uspešnih gradbenih zgodb.

Nekoč je bila selitev v dom za ostarele, ki je sam po sebi institucija s svojimi pravili, edina rešitev za starostnike, katerih zdravje je toliko opešalo, da je bila pomoč drugih nujna. Selitev v institucijo pomeni šok za starostnika, saj se mora čez noč navaditi novega reda, denimo vstajanja ob 8. uri in zajtrka ob 9. uri, ter spremeniti, če ne kar opustiti svoje navade. Ne preseneča, da se starostniki selitve v takšno ustanovo branijo na vse pretege. Pri novi obliki lastniških oskrbovanih stanovanj, z dopolnilno oskrbno točko, dnevnim centrom itn., je vse drugače - ljudje živijo naprej svoj tempo in izbirajo, kar jim je pogodu, potrebna oskrba pa jim je zagotovljena kar v njihovem lastnem domu.

Običajna stanovanja še zdaleč niso primerna za bivanje starostnikov, ki imajo specifične potrebe, pa naj bodo to dovolj široka vrata in hodniki, ki omogočajo vožnjo z invalidskim vozičkom ali drugim pripomočkom za hojo, dodatna držala v kopalnici, nedrseča tla in še kaj bi se našlo. Oskrbovana stanovanja so grajena po meri starejših in v največji meri izpolnjujejo njihove potrebe. Takšna stanovanja morajo biti grajena po posebnem pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje, ki ga je predpisalo pristojno ministrstvo.

"Naša oskrbovana stanovanja v Murglah gredo, kar se gradnje in načrtovanja tiče, celo korak naprej od pravilnika, saj smo vanje vgradili nadstandardne materiale ter naprave, ki jih pravilnik sploh ne omenja. Takšen je denimo prezračevalni sistem s filtracijo zraka, ki se ga ne bi branil niti najprestižnejši dubajski hotel," pravi Miha Jarc, direktor in lastnik skupine Mijaks. Če bi bodoči lastniki oskrbovanih stanovanj v Murglah potrebovali nujno pomoč, bi zadoščal pritisk na rdeč gumb in pomoč bi bila hitro v stanovanju. V sklopu omenjenega kompleksa v Murglah bo namreč poleg upravnika tudi oskrbnik. On bo tisti, ki bo v sklopu zasebnega zavoda poskrbel za oskrbo. Osnovna oskrba bo ponujena po subvencionirani ceni, vsa nadstandardna oskrba pa po tržni ceni. Zavod bo imel sedež v kompleksu.

Kdo pravi, da si starostniki ne smejo ali ne želijo dinamično in kakovostno preživljati svojega tretjega življenjskega obdobja, se sprašuje Miha Jarc, ki je projekt ukrojil po meri svoje, kot pravi, zelo dinamične matere. "Devetdeseti rojstni dan je praznovala in komaj čaka, da se vseli v udobno murgelsko stanovanje."

Po njegovih besedah so s tem projektom postavili na ogled primer dobre gradbene prakse, povsem odporne proti recesiji v panogi. "Trgu smo ponudili zgodbo, ki je uspešna, kar kažejo podatki o prodanih stanovanjih v murgelskem kompleksu. Čeprav bodo stanovanja dokončana in vseljiva šele novembra 2011, je 90 odstotkov stanovanj že prodanih. Naredili bomo nekaj dobrega za starejše ljudi. In še nekaj se mi zdi zelo pomembno: prebudili bomo mrtvi kapital. Tistega, ki leži v prevelikih nefunkcionalnih nepremičninah naših starejših ljudi. Vedeti moramo, da ta rezerva, o kateri sem govoril, ne bo v nogavici, ampak v banki, prek katere se bo naprej vezala in oplajala gospodarstvo. To lahko potrdim iz prakse: od dosedanjih kupcev naših oskrbovanih stanovanj je 90 odstotkov tistih, ki imajo tak mrtvi kapital doma," pojasni Jarc.

Investitor, podjetje Mijaks, uveljavlja nove standarde - spet jih lahko imenujemo nadstandardi - tudi v odnosih z izvajalci gradbenih del. Medtem ko si vlada šele zdaj beli glavo s tem, kako urediti plačilno nedisciplino in tudi tako pomagati gradbenemu sektorju, je investicijsko podjetje Mijaks že pred 15 leti vpeljalo sistem za tekoče plačevanje tako glavnih izvajalcev kot podizvajalcev.

"Naše podjetje vse račune plačuje v 30 dneh, kar je v gradbeništvu nekaj povsem novega." pravi Miha Jarc. Mijaks z glavnimi izvajalci pri projektih sklene pogodbo, ki med drugim določa, da morajo biti vsi podizvajalci, ki sodelujejo pri posameznih gradbenih delih, za svoje delo plačani sproti. Če glavni izvajalec ne dokaže, da so podizvajalci poplačani, ne dobi plačila, dokler tega pogoja ne izpolni. V nasprotnem primeru lahko investitor sam neposredno poplača podizvajalce. Kot pravi Miha Jarc, pa se doslej še ni zgodilo, da bi morali podizvajalcem plačati sami. Ob nastopu krize so zahtevano plačilno disciplino še zaostrili z novim členom v izvajalski pogodbi. Tako mora glavni izvajalec kot dokazilo o plačilu podizvajalcem predložiti originalne bančne izpiske.

Murgelski kompleks oskrbovanih stanovanj gradi podjetje Begrad, eno redkih zelo zdravih gradbenih podjetij, ki sicer gradi tudi novo medicinsko fakulteto v Mariboru (načrte zanjo je narisal sloviti arhitekt Boris Podrecca). Franc Panjan, direktor Begrada, potrjuje, da je plačilni standard, kakršnega zahteva investitor Mijaks, dobra poslovna praksa, in dodaja, da tudi sam zelo skrbno izbira in preverja partnerske podizvajalce. "Da se ne bi zgodilo, da bi kateri finančno omagal, preden bi končal zaupani mu del posla."

Projekt v ljubljanskih Murglah je lahko močna spodbuda zaspanemu nepremičninskemu trgu. Mnogi starejši ljudje namreč živijo sami v prevelikih stanovanjih, neizkoriščena stanovanja pa so zanje breme. Morajo jih vzdrževati, kar je velik strošek za neizkoriščeno nepremičnino, ki je pogosto starejša, prevelika, brez dvigal ali učinkovitega prezračevalnega sistema v prostorih. Mnogi so stanovanje poceni kupili po Jazbinškovem zakonu, zdaj pa je to vredno neprimerno več. In kakor kaže zanimanje za še nedograjena stanovanja v Murglah, je kapital na voljo. Prodana oskrbovana stanovanja bodo tudi pomemben kapital novih lastnikov in njihovih potomcev, ki so morda finančno pomagali, da so si starši zagotovili udobno bivanje na stara leta. Na koncu bo ta dediščina postala njihov kapital. "S tem nepremičninski trg, sicer zabetoniran in s skromnimi znamenji ozelenitve, dobiva nove kapitalske spodbude," dodaja Miha Jarc.