Da bi razumeli, zakaj je stanje na stanovanjskem področju tako, se moramo vrniti 30 let v preteklost. Na republiškem komiteju za varstvo okolja in urejanje prostora, predhodniku današnjega ministrstva za okolje in prostor, je pod vodstvom Mihe Jazbinška poleti 1991 nastal stanovanjski zakon, ki ga je skupščina jeseni sprejela in je tlakoval pot k privatizaciji stanovanj v družbeni lasti. V Sloveniji je bilo po dostopnih podatkih takrat okoli 690.000 stanovanjskih enot, pri čemer so dve tretjini predstavljale individualne hiše, ki so bile večinoma v zasebni lasti. Povsem drugače je bilo pri stanovanjih, saj je bilo od 260.000 stanovanj kar 230.000 le-teh v družbeni lasti – tretjina v lasti občin, preostala so bila pisana na državo, njene institucije, veliko pa jih je bilo v lasti podjetij.
Po določilih zakona, ki se ga je prijelo ime Jazbinškov zakon, je bilo skupaj prodanih več kot 160.000 družbenih stanovanj, večina v dveh letih od njegove uveljavitve, saj je država za takojšnje plačilo kupnine predvidela kar 60-odstotni popust na točkovno vrednost stanovanj. O tem, kako domišljen je bil takratni sistem vrednotenja stanovanj, zgovorno priča že dejstvo, da se je takratna oblast odločala o tem, ali naj bo cena povprečnega stanovanja bližje ceni stoenke ali ceni Volkswagnovega golfa. Na koncu so se odločili za stoenko, tako da so se stanovanja v današnji protivrednosti prodajala le za nekaj deset tisoč evrov. To velja predvsem za Ljubljano, kjer je bilo mogoče 114 kvadratnih metrov veliko stanovanje kupiti za 16.000 tedanjih nemških mark (približno 8000 evrov), saj lokacija sploh ni imela vpliva na ceno.
Tudi če upoštevamo, da so zaposleni v skupni državi od leta 1972 za stanovanjsko gradnjo prispevali okoli 6 odstotkov bruto plače, so bila stanovanja v Ljubljani po izračunih arhitekta Srđana Nađa prodana v najboljšem primeru s 50-odstotnim popustom, v večini primerov pa še ceneje. Zmotno je namreč prepričanje, da je bila v začetku devetdesetih let tržna vrednost stanovanj precej nižja kot danes – ravno nasprotno: leta 1992 je bilo po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije treba za kvadratni meter stanovanja v povprečju odšteti 3,21 neto plače, kar bi danes pomenilo okoli 4000 evrov za kvadratni meter.
Kot je v knjigi z zgovornim naslovom Privatizacija ali zakonita kraja napisala dr. Alenka Žnidaršič Kranjc, razlogi, zaradi katerih se je država odločila za spodbujanje pospešene prodaje stanovanj z nizko ceno, »najbrž izvirajo iz dejstva, da je rabila denar za proračunske zadeve takoj«. Po njenem mnenju je ekonomsko povsem nerazložljivo, zakaj bi se sicer odločili za lastninjenje po ceni, ki je toliko nižja od tržne vrednosti, ko je povsem jasno, da bi lahko »država s prodajo družbenih stanovanj iztržila bistveno več«. »Iz tega aspekta je privatizacija po Stanovanjskem zakonu vsekakor neučinkovita in nepravična privatizacija, saj je bilo stanovanjsko premoženje prodano močno pod ceno in hkrati je bila redistribucija stanovanjskega (beri: skupnega družbenega) premoženja med zgolj eno tretjino državljanov Slovenije v nasprotju z enakopravnostjo pri delitvi ustvarjenega,« je v knjigi ocenila Žnidaršič-Kranjčeva.
Da motivi niso bili zgolj proračunski, pa je že leta 1992 v publikaciji Gospodarska gibanja ugibal ekonomist dr. Aleksander Bajt. »Če ne bi imeli prav establišmentski sloji najboljših stanovanj, ne bi prišlo do takšne razprodaje. Samo zanje velja socialni motiv. Gre za socializacijo v okviru vladajočih slojev in njihovega priskledniškega spremstva,« je privatizacijo kritiziral Bajt, ki je sicer opozarjal tudi na še danes aktualno vprašanje (pre)nizke najemnine za javna najemniška stanovanja. »Po razprodaji stanovanj po globoko podtržnih cenah ne bo nobene moralne podlage za dvig najemnine na tržno raven za državna stanovanja, tako nerazprodana stara, v katerih živijo šibkejši sloji, kakor tudi za na novo zgrajena v prihodnosti. Tako se bo vlekla v nedogled večina nemoralnosti, značilnih za stanovanjski sektor v preteklosti,« je napovedal Bajt.
Tedanje oblasti naj bi pričakovale, da bo priliv deviz, ki jih bodo državljani uporabili za takojšen odkup stanovanj, po optimističnem scenariju znašal 1,2 milijarde mark, po pesimističnem pa 600 milijonov mark, a zgodilo se ni ne eno ne drugo. Dostopni podatki o prilivu deviz se sicer med seboj razlikujejo, a največkrat se omenja podatek, da je na devizni trg romalo okrog 300 milijonov mark. Kot pravi dr. Aleksander Lorenčič, zgodovinar in direktor Pokrajinskega muzeja Ptuj-Ormož, se je kljub temu izkazalo, da je bila bojazen pred pomanjkanjem deviznih sredstev, ki je botrovala tudi odločitvi o velikih popustih ob takojšnjem odkupu stanovanj z gotovino, odveč. »Namesto presežnega povpraševanja je hitro prevladala presežna ponudba deviz. Devizne rezerve so tako skoraj vsa devetdeseta leta neprekinjeno rasle,« pojasni Lorenčič, ki je v svojih prispevkih raziskoval privatizacijo tako stanovanj kot podjetij.
Ob tem dodaja, da je bila privatizacija gotovo proces, ki se je državljanov ob prehodu v samostojno državo najbolj dotaknil. »Dejansko se je pretvorba prejšnje lastninske ureditve v ureditev, ki je ustrezala mehanizmu tržnega gospodarstva in ki naj bi dosegla zastavljene gospodarske, socialne in politične cilje, pokazala za največji problem tranzicije. To velja za vse tranzicijske države. Kako najhitreje in čim bolj uspešno preiti v sistem tržnega gospodarstva, je bilo vprašanje in misija vseh postsocialističnih držav,« pripoveduje sogovornik, ki je prepričan, da je bil izkupiček pri privatizaciji stanovanj nizek tudi zaradi želje po hitrih strukturnih in sistemskih rešitvah.
Odgovoriti na vprašanje, kolikšen je bil sploh izkupiček od prodaje stanovanj v družbeni lasti, se je izkazalo za misijo nemogoče. Na ministrstvu za okolje in prostor, pristojnem za stanovanjsko politiko, so nam dejali, da s temi podatki ne razpolagajo, da pa so različne številke, ki krožijo po spletu, verjetno povezane s tem, da avtorji so ali niso upoštevali inflacije. Brez podatkov smo ostali tudi na Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, ki je bil v začetku devetdesetih let ustanovljen ravno na podlagi Jazbinškovega zakona.
A na podlagi podatkov iz letnih poročil sklada in drugih publikacij smo vendarle uspeli zbrati številke o prilivih iz privatizacije stanovanj, ki smo jih nato na vsakih nekaj let revalorizirali na današnjo vrednost. Ker se je po zakonu na sklad preneslo 20 odstotkov izkupička od prodaje stanovanj, 10 odstotkov je bilo prenesenih na Slovenski odškodninski sklad, 70 odstotkov pa so obdržali prodajalci, smo lahko na podlagi teh prilivov ocenili skupen izplen pri privatizaciji, ki bi po naših izračunih danes znašal okoli 800 milijonov evrov. Na prvi pogled gre za visok znesek, ki bi recimo zadostoval za gradnjo 7000 do 8000 novih javnih najemnih stanovanj, a po drugi strani so samo občine po privatizaciji ostale brez 55.000 najemnih stanovanj, pri čemer je bilo seveda največ najemnih stanovanj odkupljenih v Ljubljani, kjer jih danes najbolj primanjkuje. Če smo pred privatizacijo imeli približno 30-odstotni delež stanovanj v družbeni lasti, kar bi nas danes uvrščalo med evropske države z najbolj razvitim najemnim trgom, se je ta delež čez noč zmanjšal na zgolj šest odstotkov.
Če je težko priti do podatka, koliko denarja je država sploh zbrala s privatizacijo, je še težje ugotoviti, kje je ta denar končal. V prvem nacionalnem stanovanjskem programu iz leta 2000 je mogoče prebrati, da so občine sredstva v višini 11,7 milijarde tolarjev (če kot izhodiščni datum za izračun vzamemo 1. julij 1992, ugotovimo, da je to v današnji vrednosti 87,5 milijona evrov), zbrana s privatizacijo stanovanj, »večinoma porabile namensko, vendar samo v manjšem deležu za reševanje socialne problematike na stanovanjskem področju«. In čeprav bi morale občine v naslednjih letih po privatizaciji v svojih proračunih vsako leto zagotavljati sredstva za pridobivanje socialnih stanovanj in subvencioniranje najemnin vsaj v višini 1,4 odstotka bruto dohodkov zaposlenih delavcev v občini, kar bi v današnji protivrednosti letno pomenilo okrog 80 milijonov evrov, se to ni zgodilo, tako da se je fond neprofitnih najemnih stanovanj v občinski lasti komaj kaj povečal.
Po obsežni privatizaciji stanovanj v začetku devetdesetih let je bila prioriteta takratne politike spodbuditi gradnjo stanovanj, ki je v letih po osamosvojitvi precej zamrla. Če je bilo konec osemdesetih let dokončanih od 10.000 do 12.000 stanovanj letno, je ta številka leta 1992 padla pod 6000, v letih 2007, 2008 pred nepremičninsko krizo je spet narasla na okoli 10.000, nato pa strmoglavila na okoli 3000, kjer z manjšimi nihanji vztraja še danes. V devetdesetih letih je veljalo prepričanje, da je nujno treba spodbuditi predvsem povpraševanje prebivalcev po novih stanovanjih, kar naj bi nato spodbudilo gradnjo. To naj bi dosegli z izboljšanjem pogojev kreditiranja, ki so bili takrat z današnjega vidika katastrofalni.
»V prvih letih po samostojnosti so realne obrestne mere za dolgoročna stanovanjska posojila znašale celo 20 odstotkov. Eden izmed prvih ukrepov države je bila zagotovitev ugodnih posojil, ki jih je Stanovanjski sklad RS dodeljeval na podlagi razpisov. Prvi razpis sklada je bil celo namenjen za poplačilo kreditov z neugodno obrestno mero,« v svoji magistrski nalogi iz leta 2005 piše Dušan Gorenčič, danes zaposlen kot vodja finančnega sektorja na republiškem stanovanjskem skladu. V letu 1992 je bil po podatkih, ki jih je zbral, razkorak med obrestnimi merami posojil sklada in komercialne Banke Koper kar 17 odstotnih točk: TOM+3 – TOM+20. »Zaradi ugodnih virov iz privatizacije stanovanj je SSRS, v primerjavi z manj ugodnimi finančnimi viri poslovnih bank, lahko odobraval dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero. To je bil tudi eden od razlogov za ustanovitev sklada in s tem za povečanje dostopnosti do posojil in posledično večanje kupne moči kupcev,« je zapisal Gorenčič.
V prvih desetih letih po nastanku je bil republiški stanovanjski sklad torej predvsem finančna institucija. Po podatkih sklada je bilo od leta 1991 do leta 2019 odobrenih 30.997 vlog prosilcev in razdeljeno 67,4 milijarde tolarjev posojil, v 60,7 odstotka mladim družinam, ki so vstopale v precej uspešno nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo. Ta shema je skozi leta dosegla svoj namen na finančnem trgu in ponudbo komercialnih bančnih dolgoročnih stanovanjskih posojil približala pogojem posojil, odobrenih v okviru sheme, v zadnjih letih pred njenim iztekom pa so bila bančna posojila izven sheme celo bolj konkurenčna.
Izboljšanje pogojev kreditiranja in spodbude za varčevanje znotraj sheme so spodbudili povpraševanje po stanovanjih, a ko je bil rešen en problem, je vzniknil drugi. Povečanemu povpraševanju ni sledila ponudba stanovanj na trgu, predvsem v Ljubljani in na Obali. Cene stanovanj so poletele v nebo. Čeprav se v zadnjem letu v medijih pogosto omenja, da so stanovanja vse bolj nedostopna in da je s povprečno plačo stanovanje nemogoče kupiti, statistični podatki govorijo drugače. Razmerje med povprečno neto plačo in povprečno ceno kvadratnega metra rabljenega stanovanja je bilo najslabše v začetku devetdesetih let, nato se je izboljševalo do leta 2006, ko se je zaradi strme rasti cen stanovanj začelo spet slabšati. Leta 2007 je bilo tako v Ljubljani treba za kvadratni meter rabljenega stanovanja odšteti 2,76 povprečne neto plače. Lani je to razmerje znašalo 2,15 povprečne plače za kvadratni meter, kar je precej manj od rekordnih ravni.
Po tem kazalniku seveda v slovenskem merilu močno izstopa Ljubljana, kar govori o dejstvu, da so nepremičnine tu glede na plače precej dražje kot v drugih mestih. Treba je poudariti, da govorimo o povprečjih, ki lahko recimo zabrišejo dejstvo, da v Ljubljani kupuje nepremičnine tudi precej premožnih ljudi, kar lahko ob manjši ponudbi pomeni precejšen pritisk na cene. Podobne so razmere na Obali, kjer je bilo lani treba za kvadratni meter odšteti nekaj več kot dve povprečni plači. Pred nepremičninsko krizo leta 2009 so bile cene nepremičnin na Obali povsem poravnane s tistimi v Ljubljani, a so nato močneje padle, v zadnjih letih pa se dvigujejo počasneje kot v prestolnici.
Povsem druga zgodba so mesta, kot so Celje, Maribor, Novo mesto, da recimo o Murski Soboti ali Trbovljah niti ne govorimo. S povprečno neto plačo si je namreč mogoče v Murski Soboti kupiti več kot en kvadratni meter stanovanja, v Trbovljah pa za nakup kvadratnega metra zadostuje že 75 odstotkov mesečne plače. Zaposleni, ki recimo v Trbovljah ali Murski Soboti prejemajo plačo, primerljivo s plačo njihovih kolegov v Ljubljani – govorimo na primer o učiteljih, policistih, zdravstvenem osebju ali drugih zaposlenih v javnem sektorju ter vrsti drugih poklicev – so zato v neprimerljivo boljšem ekonomskem položaju.
Podatki spletnega portala Numbeo, nekakšne svetovne nepremičninske Wikipedije, celo kažejo, da so glede na povprečne dohodke trenutno stanovanja v Ljubljani podobno (ne)dostopna kot v Londonu, kjer so povprečne cene kvadratnega metra resda trikrat višje kot v Ljubljani, a je razlika v povprečnih plačah še nekoliko višja. Podobno razmerje med plačami in cenami stanovanj kot v Ljubljani najdemo recimo še na Dunaju, stanovanja v Zagrebu, Madridu ali Barceloni so nekoliko bolj dostopna od ljubljanskih, na lestvici z najugodnejšim tovrstnim razmerjem pa je mogoče najti mesta, na katera ne bi niti pomislili: Ženevo, Oslo, Amsterdam, Köbenhavn, ki se na lestvicah ponašajo tudi z najvišjo kvaliteto življenja. V negativnem smislu izstopa Budimpešta, v svoji ligi pa so Lizbona, Praga, Rim in predvsem Pariz.
Arhitekt Srđan Nađ pravi, da v zadnjih letih nismo priča samo razlikam v cenah stanovanj, ampak vse bolj tudi razliki pri tem, koliko kapitala prinaša kdo v ta sistem. »Če je generacija pred nami na račun privatizacije še imela kapital, ga imajo mlajši vedno manj. Še posebej to velja za mlade, ki se v Ljubljano priselijo. Tudi če kakšno nepremičnino podedujejo, si s tem lahko kupijo kvečjemu kakšen avto, o stanovanju v Ljubljani pa lahko samo sanjajo.« Mlada družina, ki se poda na ljubljanski stanovanjski trg in želi kupiti stanovanje z dvema spalnicama, mora v tem trenutku namreč zbrati vsaj 250.000 evrov. »Dvajsetodstotni polog za ta znesek znaša 50 tisočakov. Če partnerja nimata pomoči družine, to pomeni, da bi vsak od njiju moral pred tem deset let mesečno privarčevati 200 evrov, kar ni malo,« pojasnjuje Nađ.
Na stanovanjskem trgu smo po njegovem mnenju zato priča vedno večjemu generacijskemu problemu. »Generacije pred nami mislijo, da so si stanovanje kupile po Jazbinškovem zakonu, ampak to ne drži. Sodelovale so v loteriji, na kateri so bila vplačila simbolična, dobitki pa tudi zelo veliki. Če si do stanovanja prišel s tistimi nekaj tisočaki kapitala, tudi drugače gledaš na generacije, ki danes vstopajo na stanovanjski trg,« je kritičen Nađ.
Mladi tudi zaradi težko dostopnih stanovanj dalj časa živijo s starši. Treba je vedeti, da pri tem ne gre samo za problem dragih stanovanj, temveč predvsem za problem visokih tržnih najemnin. Zato v Avstriji, Nemčiji, Franciji, na Švedskem in Danskem, kjer je najemni trg bolje urejen in je javnih najemnih stanovanj z regulirano najemnino veliko, mladi dom zapuščajo tudi pet let prej kot v Sloveniji, kjer zadnji podatek iz leta 2020 govori o povprečni starosti 27,5 leta. To nas uvršča nekje na sredino lestvice v Evropski uniji, na kateri z 32,4 leta močno izstopa soseda Hrvaška.
Kljub precej zmedeni stanovanjski politiki in pomanjkanju sredstev ter ambicij statistični podatki kažejo, da nam gre na tem področju še vedno bolje kot marsikateri tranzicijski državi. Po podatkih Eurostata se je na primer delež stanovanj, za katera se plačuje neprofitna oziroma nadzorovana najemnina, v zadnjih desetih letih povečal za tri odstotke, kar govori o tem, da se fond javnih najemnih stanovanj vendarle povečuje. Pozitiven je predvsem obrat republiškega stanovanjskega sklada h gradnji najemnih stanovanj, potem ko se je za povsem zgrešeno izkazala gradnja stanovanj za trg, ki praktično ni imela vpliva na tržne cene. Je pa še (zadnji?) skupini prebivalcev predvsem v letih pred nepremičninsko krizo omogočila nakup stanovanja krepko pod tržno ceno, kar so mnogi izkoristili za hitro prodajo in bajen zaslužek. Stanovanja na Mesarski cesti v Ljubljani so se recimo leta 2006 prodajala za 1300 evrov za kvadratni meter, čeprav je bila njihova tržna vrednost takrat vsaj enkrat višja. Na skladu te naložbe še danes tudi drago plačujejo, saj so izgubili že marsikatero tožbo za odpravo napak pri gradnji.
Pozitivne so tudi spremembe, ki jih prinaša nedavno potrjena novela stanovanjskega zakona. Postopen dvig neprofitne najemnine za 30 odstotkov bo občinskim stanovanjskim skladom prinesel višje prihodke, s katerimi bodo lahko krili stroške vzdrževanja stanovanj, socialno šibkejši pa bodo prek subvencije najemnine prešli na pleča države, kar bo razbremenilo občine. Skladi se bodo lahko po novem zadolževali do 50 odstotkov kapitala, kar bo sprostilo nekaj denarja za nove naložbe.
Izdatne investicije načrtujejo tudi v republiškem stanovanjskem skladu. Po gradnji sosesk Novo Brdo v Ljubljani, kjer bo kmalu dokončanih skoraj 500 najemnih stanovanj, Pod Pekrsko gorco v Mariboru (400 stanovanj) in stanovanjske skupnosti za mlade na Gerbičevi v Ljubljani (109 stanovanj) se pripravljajo na gradnjo soseske Novo Pobrežje v Mariboru s 313 stanovanji in soseske Ob Savi v Kranju z 240 stanovanji. Razvijajo tudi projekt z okoli 400 stanovanji v ljubljanskem Podutiku. Skupaj imajo v načrtu 3000 novih stanovanj. Tem je treba v Ljubljani prišteti še 1500 stanovanj na Rakovi jelši, ob Šmartinski cesti, Litijski cesti, v Zeleni jami, ob Cesti dveh cesarjev in Povšetovi cesti, ki jih v naslednjih petih letih nameravajo zgraditi v ljubljanskem stanovanjskem skladu, kjer naj bi še okoli 350 stanovanj kupili na trgu. Za to imajo na obeh skladih okvirno zagotovljena tudi že sredstva, ki naj bi jih Slovenija za gradnjo stanovanj pridobila tudi iz sklada za okrevanje in odpornost. A veliko dvomov je povezanih z obdobjem po letu 2025, ko naj bi bili izčrpani vsi viri republiškega stanovanjskega sklada in ko bi bilo nujno treba zagotoviti reden vir financiranja, ki ne bo odvisen od vsakoletnega proračunskega razreza.
Kritiki pri prenovi stanovanjske zakonodaje pogrešajo ravno sistemski vir financiranja gradnje javnih najemnih stanovanj, ki ga v Sloveniji še nismo imeli. Največkrat se v tem kontekstu omenja davek na nepremičnine, ki bi ga po Nađevem mnenju morali uvesti čim prej in s precej višjimi stopnjami, kot so se doslej omenjale. »Če karikiram: 100 evrov davka za hišo bi prihranil že s tem, da si tisto leto ne bi kupil rože. Pri nas manjka bolj korenita sprememba davčnega sistema ki bi bolj enakovredno obdavčila kapital in prihodke.« Na ta način bi tudi bolj pravično obdavčili premoženje, do katerega so posamezniki na poceni način prišli s privatizacijo, in popravili marsikateri odklon na stanovanjskem trgu, kot je na primer neprimerna obdavčitev nepozidanih stavbnih zemljišč. A Nađ ni optimističen glede tega, da se bo to kdaj res zgodilo, saj se politika tega problema po njegovem mnenju ne bo upala rešiti. »Pravična obdavčitev nepremičnin bi namreč pomenila, da prizadeneš 50 odstotkov svojega volilnega telesa, to pa storiš zaradi mladih, ki potem tako ali tako ne grejo na volitve,« zaključuje Nađ.
