Republiškemu skladu je v obdobju zadnjega nacionalnega stanovanjskega programa, po letu 2015, odkar je njegovo vodenje prevzel Črtomir Remec, z lastno gradnjo, nakupi in sofinanciranjem projektov lokalnih skupnosti uspelo zagotoviti 5000 dodatnih javnih najemnih stanovanj, v pripravi in gradnji pa jih ima trenutno še več kot 1800. Ta predstavljajo del paketa 5000 novih stanovanj, za katere je aktualna vlada obljubila, da se bodo zgradila oziroma začela graditi do konca mandata, in v ta namen do leta 2026 zagotovila tudi prvo večjo državno finančno injekcijo v javno stanovanjsko gradnjo do zdaj v skupni višini 250 milijonov evrov.

Pogoji, da bi v naslednjih letih občutneje povečali zdaj zelo skromen, komaj približno 3,5-odstotni delež javnih stanovanj (30.000), ki je tudi posledica pretekle razprodaje stanovanj v družbeni lasti in odsotnosti sistematičnih vlaganj, ter s tem izboljšali dostopnost, pa so po Remčevih besedah trije: urediti je treba stroškovno najemnino v javnih najemnih stanovanjih, zagotoviti sistemsko financiranje javne gradnje, stroški gradnje, ki so trenutno rekordno visoki, pa bi se morali znižati.

Z magistrom gradbeništva, ki je tudi dolgoletni predsednik Inženirske zbornice Slovenije, bil pa je tudi predsednik evropskega sveta inženirskih zbornic in izvršni podpredsednik Svetovne zveze inženirskih organizacij, smo med drugim spregovorili tudi o nujnosti celovite prenove razmeroma starega stanovanjskega fonda, vključno s protipotresno prenovo, ter zagotovitve večje odpornosti stavb in infrastrukture proti podnebnim spremembam.

Javnost je ob številnih spreminjajočih se obljubah, koliko novih javnih stanovanj naj bi zgradili oziroma začeli graditi do konca mandata, pa do leta 2030, po novem celo do leta 2035, že nekoliko zmedena. Vi zelo dobro poznate zahtevnost vseh postopkov, od pridobivanja in opremljanja zemljišč, umeščanja v prostor, projektiranja, pridobivanja dokumentacije do zgraditve. Kaj si torej glede na projekte, ki že potekajo, in glede na že zagotovljena finančna sredstva lahko na področju javnih stanovanj na kratki rok realno obetamo?

Na ministrstvu za solidarno prihodnost so – če upoštevamo konkretno uresničeno – zagotovili dve dokapitalizaciji republiškega sklada v letih 2023 in 2024 v vrednosti po 25,5 milijona evrov.

Iz prve dokapitalizacije je en del šel za zniževanje najemnin v soseskah Dolgi most v Ljubljani in Podbreznik v Novem mestu, glavnina, 15 milijonov, pa je šla za javni poziv za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj v letih 2024 in 2025, ki je bil objavljen junija letos. Ponuja se nam kar nekaj zemljišč. Druga dokapitalizacija, kjer smo dodali še pol milijona, pa je namenjena programu sofinanciranja javnih najemnih stanovanj, od tega 16 milijonov za ugodna posojila in deset milijonov za soinvestitorstvo. Odprli smo še tretji razpis v višini pet milijonov za sofinanciranje gradnje javnih oskrbovanih stanovanj. Glavnina sredstev iz teh dveh dokapitalizacij je torej šla v razpise za sofinanciranje javnih najemnih stanovanj.

Kakšen je bil odziv lokalnih skladov oziroma potencialnih upravičencev?

Odziv je bil silovit, dobesedno tekmovali so, kdo bo prej oddal vlogo, šlo je za ure. Najhitrejši je bil Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, ki smo mu po pravilih razpisa za projekta (Zvezna ulica in Litijska cesta-Pesarska ulica, op. p.) dodelili prva dva kredita v celoti, torej vseh 16 milijonov evrov. S tem je nekaj drugih izpadlo.

Toda ljubljanski mestni sklad se je nato odločil, da pogodb ne bo podpisal. Kot razlog so navedli domnevno previsoko obrestno mero. Zdaj pričakujejo, da bodo posojila v začetku prihodnjega leta razpisana pod ugodnejšimi pogoji.

Mislim, da gre tukaj za več dejavnikov. Če realno pogledamo, je za lokalne skupnosti oziroma lokalne sklade, ki so dolžni graditi neprofitna stanovanja, velik problem, da je neprofitna najemnina izjemno nizka. Nekoliko se je sicer revalorizirala, ampak ob inflacijskih pritiskih zagotovo ne omogoča vračanja kreditov. Tudi stroški gradnje so trenutno rekordno visoki. Vse to vpliva na ekonomiko projektov.

Pogoji kredita so bili euribor plus 0,1 odstotka, kar znese trenutno tri odstotke na leto in je bistveno ugodnejše, kot republiški sklad plačuje razvojni banki ​CEB (euribor plus 0,5 odstotka) za svoje projekte.

Ljubljanski sklad je kljub temu odstopil od podpisa pod temi pogoji, rekoč, da bodo počakali na ugodnejše. Kakšni bodo, mislim, da trenutno ne ve nihče. To bo stvar novega, sistemskega zakona, ki ga pripravlja ministrstvo za solidarno prihodnost. Želimo si, da bi bil pripravljen čim prej, da bi lahko presekali pat pozicijo. Posledično so namreč tudi preostale občine, mestni skladi in neprofitne stanovanjske organizacije nekoliko zadržani, zato bo na področju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki je vezana na naše sofinanciranje, nastal zamik, razen če bodo imeli druge premostitvene vire financiranja.

Kaj pa projekti republiškega sklada?

Naši projekti vsi tečejo naprej. Mi smo že četrto vlado neodvisni od aktualne politike, sicer teh projektov ne bi bilo. V okviru dveh, skupno 120-milijonskih kreditov CEB​, ki smo jim dodali še 32 milijonov evrov nepovratnih sredstev iz načrta za okrevanje in odpornost ter lastnih 100 milijonov evrov, se pravi skupno 250 milijonov, smo po vsej državi v preteklih letih izvedli oziroma izvajamo 12 projektov s skupno 1730 stanovanji, ki so v dveh tretjinah končani, zadnja tretjina pa teče polno naprej. Povprečna cena kvadratnega metra stanovanja je okoli 2000 evrov plus/minus 20 odstotkov, odvisno od lokacije.

Stroške gradnje smo posebej optimizirali pri projektu Pod Pekrsko gorco v Mariboru. Zemljišče je bilo ugodno in s projektanti, ki so se bili pripravljeni prilagoditi našim pričakovanjem in zahtevam, smo iskali poenostavitve, tipizacijo, prefabrikacijo kot vnaprej izdelane betonske elemente, ni bilo terasnih etaž. Stanovanja s terasnimi etažami so seveda zanimiva za prodajo, za oddajanje pa neracionalna. Če primerjamo stroške gradnje v Ljubljani in v Mariboru, je razlika pri celotni naložbi tako kar 40 odstotkov. Posledično smo v Mariboru omogočili tudi dostopnejšo najemnino.

Za prihodnji dve leti je vlada, poleg prej omenjene 50-milijonske dokapitalizacije sklada, v proračunih za leti 2025 in 2026 že zagotovila dodatnih 100 milijonov evrov
na leto. Kaj bo mogoče uresničiti s tem denarjem?

S temi dvesto milijoni bi po moji oceni lahko pokrili vse projekte, ki so že v izvedbi oziroma pripravi. Pod pogojem, da na republiškem skladu, ker moramo plačati tudi zemljišča in komunalni prispevek, vzamemo še za polovico kreditov. Občine in lokalni skladi, če dobijo brezplačno zemljišče in ne plačajo komunalnega prispevka, bi lahko s tem denarjem zgradili 2000 novih javnih najemnih stanovanj. Kar polovico jih je napovedal ljubljanski stanovanjski sklad, ki je v zadnjem obdobju zelo produktiven.

Kako naj bi torej do konca mandata začeli graditi 5000 novih stanovanj, kot je bilo obljubljeno?

Na republiškem skladu smo zagotovili, da bomo od teh 5000 v obdobju mandata te vlade zgradili oziroma začeli graditi do 3000 stanovanj, k čemur nas sicer zavezuje že veljavna resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025. Problem je, da je bila ta resolucija politični dokument, ki ni bil zavezujoč in tudi ni imel zagotovljenega financiranja. Resolucija za obdobje od leta 2015 do 2025 je bila na neki način gola in bosa, vendar smo jo mi vseeno vzeli za svojo in smo verjetno edini v državi, ki smo jo dejansko izvajali od prvega dneva dalje. Takoj smo končali poceni prodajo stanovanj, ki je bila prej dolgoletna praksa sklada in nas še danes finančno zelo tepe. Ko sem leta 2015 prevzel vodenje sklada, je imel ta dobrih 3000 stanovanj. Zastavili smo si, da bomo do leta 2025 prišli do 10.000 javnih najemnih stanovanj. Do leta 2023 smo jih zagotovili dodatnih 5000, in sicer z lastno gradnjo 1500, s sofinanciranjem lokalnih skupnosti 1062, z nakupi blizu 500, 2000 stanovanj pa smo pridobili z nakupom hčerinske družbe Spekter. V različnih fazah gradnje imamo trenutno še 1800 stanovanj.

Torej boste leta 2025 blizu cilju 10.000 stanovanj?

Ta cilj bi uresničili, če bi nam uspelo izvesti tri velike stanovanjske projekte s skupno 1100 stanovanji, ki bi se že morali začeti graditi, a so se zaradi različnih razlogov prestavili za kakšno leto. Gre za projekte v Kranju – ob Savi (280 stanovanj), Glince-Podutik v Ljubljani (400 stanovanj) in Novo Pobrežje v Mariboru (430 stanovanj). Je pa v teku oziroma že dokončanih nekaj manjših projektov (Novo mesto, Koper, Jesenice, Lendava, Lukovica).

Kot rečeno, država v zadnjih desetih letih na področju javne stanovanjske gradnje ni naredila veliko, kar je jasno in glasno povedalo tudi računsko sodišče. Ni sprejela ustrezne zakonodaje, ni uredila stroškovne najemnine, ni zagotovila sistemskega financiranja … Z naše strani smo torej z lastnimi sredstvi in s pomočjo posojil naredili največ, kar smo lahko. Če ne bi bili proaktivni in bi le čakali na projekte občin in mestnih skladov, bi bil danes rezultat bistveno slabši. Kljub temu so mi po pisanju časopisa Delo s kazensko ovadbo na vrhovno državno tožilstvo očitali, da nezakonito zaračunavamo stroškovne najemnine. Kot smo že večkrat pojasnili, v nasprotju z občinskimi skladi mi ne dobimo zemljišč brezplačno in nismo oproščeni komunalnega prispevka, zato moramo strošek za to všteti v zakonsko dovoljeno tržno najemnino, ki se je začela na skladu uporabljati že pet let pred mojim prihodom.

Koliko je zdaj povprečna najemnina v vaših stanovanjih?

3800 naših stanovanj se oddaja za neprofitno najemnino, ki v povprečju znaša 4,4 evra na kvadratni meter, 1500 pa za stroškovno najemnino 7,4 evra na kvadratni meter. Povprečna mesečna neprofitna najemnina je 254 evrov, stroškovna pa 418 evrov.

Kar je še vedno približno pol zneska, ki trenutno velja na trgu v Ljubljani?

Drži.

Torej si lahko predstavljamo, kakšni so bili pri teh stanovanjih zaslužki.

Investitorji so neverjetno zaslužili. V Ljubljani je pri zasebnih naložbah zaslužek do 40-odstoten, na obrobju pa lahko le desetodstoten. Zato je toliko tujih investitorjev po Ljubljani, ker je tukaj daleč največji zaslužek, Ljubljana v tem smislu prednjači tudi v evropskem merilu.

Posledično je razumljivo, da nekdo, ki je stanovanje kupil po dvojni ceni, tudi za najemnino zaračuna dvojno.

Realno bi se morala stroškovna najemnina vrteti okrog devet evrov plus/minus 20 odstotkov glede na lokacijo, s čimer bi se približali avstrijskemu modelu, o katerem se pri nas rado govori. Sicer pa je primerjava z Dunajem iluzija, ki ljudem vzbuja lažno upanje. Prvič, ker gre tam za stoletno tradicijo in ker imajo ogromen fond javnih stanovanj. Drugič, Dunaj ima bistveno višji domači bruto družbeni proizvod kot Ljubljana. Mesto Dunaj prispeva izjemno veliko denarja v ta namen, ker je dovolj bogato. Tretjič, Avstrija ima še temeljni vir financiranja stanovanj, to je prispevek iz plač v višini enega odstotka. Poleg tega gradijo tudi stanovanja z omejenim dobičkom.

Nekaj podobnega naj bi pri nas zdaj počela Družba za svetovanje in upravljanje (DSU), na katero so bile s Slovenskega državnega holdinga prenesene nepremičnine nekdanje slabe banke. Je bila napaka, da tega premoženja ni dobil republiški stanovanjski sklad?

Mislim, da je prav, da se DSU da priložnost. Več kot je izvajalcev, večja je verjetnost, da bo večja tudi produkcija. DSU bo dejansko delal po enakem modelu kot mi. Ta publikacija (Živim v lepi in sodobni soseski, op. p.) je lahko zanje neke vrste učbenik. Na nas se obračajo, ker nimajo dovolj izkušenj, in mi jim bomo z veseljem pomagali, zato ker je gradnja stanovanj obrt, ki se je moraš naučiti. Razlika je le v tem, da morajo zagotavljati SDH do 3,5-odstoten donos. Pri stanovanjih z omejenim dobičkom to pomeni približno 12 evrov po kvadratnem metru, kar bi bilo še vedno precej manj od tržne cene, če govorimo za Ljubljano. Namenjena bodo srednjemu razredu, ki bo tako prišel do varnejšega najema.

Še enkrat ponavljam, če bodo najemnine javnih stanovanj ustrezne, bo tudi bistveno več dostopnih stanovanj za širši krog. Če zdaj na primer eden od desetih dobi stanovanje za pet evrov najemnine na kvadratni meter, preostalih devet pa plačuje na trgu 15 evrov, je to zame nepravično.

Toda na drugi strani višje najemnine pomenijo rast subvencij, torej bo država dajala zgolj iz drugega žepa.

Sistem neprofitnega najema nasploh bi morali prenoviti. To, da neprofitno stanovanje pridobiš tako rekoč dosmrtno in nato še tvoji potomci, je za moje pojme neprimerno.

Zdaj na skladu preverjamo, ali se je upravičencem premoženjski ali dohodkovni status spremenil, le na vsakih pet let. Preverjanje bi moralo biti letno. Nobena skrivnost sicer ni, da znajo nekateri spremembe spretno skriti. Ko nekdo dobi neprofitno stanovanje v središču Ljubljane, ga za to ceno zlepa ne bo izpustil iz rok, razen če se mu res bistveno izboljšajo prihodki oziroma premoženje, kot na primer razvpitemu zdravniku, ki si je medtem kupil vilo.

S stroškovno najemnino bi zagotovili, da bi se stanovanja oddajala na pravičnejši način, glede na socialni status pa bi upravičenci lahko prejeli tudi subvencijo. Poleg tega bi morali z javnimi stanovanji bolj zasledovati tudi preostale razvojne vidike in prevetriti prednostna razvojna območja za stanovanjsko oskrbo. Razvoj bi moral biti bolj policentričen. Več kot bo namreč stanovanj v Ljubljani, večji bo pritisk nanjo.

Vlada pripravlja zakon o financiranju javnih najemnih stanovanj, ki naj bi zagotovil sistemski vir financiranja javne najemne gradnje, po sto milijonov evrov letno do leta 2035, ni pa še dala odgovora, kaj bo sistemski vir.

O sistemskosti lahko zdaj govorimo samo za naslednji dve proračunski leti, ko je omenjenih sto milijonov evrov letno predvideno iz B-bilance. Verjetno bo s temi sredstvi ponovno izvedena dokapitalizacija sklada. Za vnaprej pa je sistemski vir, če gledamo tuje prakse, dejansko lahko le davek – davek na nepremičnine oziroma prispevek iz plač, kot ga ima Avstrija.

Obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) se bo prej ali slej moralo spremeniti v nepremičninski davek. To, da je premoženje obdavčeno bolj in plače manj, je osnovna higiena, ki jo priporoča OECD, in ta vlada se je zavezala, da bo zadnje ugotovitve pregleda OECD upoštevala. Pogoji za nepremičninski davek bodo prihodnje leto z novimi posplošenimi vrednostmi nepremičnin, ki jih je izračunala Geodetska uprava RS, vzpostavljeni.

Lokalne skupnosti bi morale iz nepremičninskega davka financirati tudi stanovanjsko preskrbo, zagotavljati komunalno opremljena zemljišča. Dolgoročno se morajo aktivnosti bolj prenesti na lokalno raven, ne pa da se občine zanašajo, da bo republiški sklad reševal problematiko po vsej državi. Občine zdaj odvrača dejstvo, da so stanovanjski projekti dolgotrajni, presegajo en mandat, razlog je tudi prenizka neprofitna najemnina, zato stanovanja ponekod raje odprodajo.

Ali so skladi in občine, ob predpostavki, da bodo napovedana sredstva v prihodnjih letih dejansko na voljo, sploh sposobni izvesti projekte v takšnem obsegu, se bodo lahko zadolžili oziroma zagotavljali svoj delež?

Proračunski viri bodo seveda le en del. K državnim 100 milijonom na leto je treba dodati še 100 milijonov evrov bančnega kredita, pa še 100 milijonov evrov lastnih sredstev. Za 20.000 stanovanj v približno desetih letih potrebujemo torej tri milijarde.

Na republiškem skladu smo imeli največjo produkcijo stanovanj leta 2023, ko smo dokončali 750 stanovanj. Republiški sklad lahko zagotovi do 1000 stanovanj na leto, seveda s kadrovskimi okrepitvami in zagotovljenim sistemskim financiranjem ter stroškovno najemnino.

Menim, da bi morale preostale mestne občine praktično vse imeti stanovanjske sklade, a jih ponekod nimajo. Najbolje delujoč sklad je trenutno ljubljanski, mariborski je medobčinski, zaradi česar je situacija težja, saj so interesi različni, nekaj je še manjših, nova pa sta novomeški in ajdovski. Nepremičnine Celje so bile uspešne kot neprofitna stanovanjska organizacija, kar je tudi Zarja, naš Spekter in še nekaj drugih. Potem sta tu še Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, ki ima svoj model delovanja, in ne nazadnje DSU. Če bodo vsi ti akterji in seveda občine odigrali svoj del naloge, lahko nastane premik.

Pogoj za investicijski cikel je seveda ustrezna zemljiška politika. Občine so že po obstoječem zakonu o urejanju prostora dolžne zagotavljati dovolj zemljišč za stanovanjsko gradnjo, tako zasebno kot javno. A tega večina občin ne počne. So seveda svetle izjeme, na primer Slovenj Gradec, kjer se je zgradilo precej stanovanj. Veliko se gradi tudi v Novem mestu, kjer so še na voljo zemljišča. Primer dobre prakse je tudi občina Ajdovščina, ki ima svoj stanovanjski sklad in zelo aktivno stanovanjsko politiko ter dokazuje, kaj lahko naredi občina sama, če ima strategijo in jasne cilje. Razvijajo se gospodarsko, prostorsko in tudi kadrovsko.

Kaj pa gradbeništvo, je v dovolj dobri kondiciji, ima zmogljivosti za takšne projekte?

Kot se je pokazalo v zadnjih letih, praktično nobeno gradbeno podjetje ne prevzame več projekta z bistveno več kot 100 stanovanji. Kjer so bili večji projekti, recimo na Brdu, je bilo v konzorciju pet izvajalcev. Moja začetna logika, da bodo stanovanja, če jih gradiš večje število, cenejša, se je zato izkazala za napačno. Izvajalci se morajo zaradi majhnih zmogljivosti, ki jih imajo na voljo, namreč združevati v konzorcije in seveda lahko tak konzorcij pobere še do deset odstotkov. Velike gradbene projekte pri nas, kot je drugi tir ali karavanški predor, bi brez sodelovanja Turkov težko izvedli. Gradbena podjetja najraje izvajajo projekte s področja komunale. So pa nekateri vendarle zagrizli tudi v zahtevnejše projekte, gradijo se bolnišnice, fakultete, pripravlja se NUK 2, SNG Drama, intenzivneje se prenavlja tudi železniška infrastruktura.

Kako si razlagate, da tudi ta vlada ne želi zares zagristi v nepremičninski in/ali premoženjski davek, čeprav je to eden od pomembnejših ukrepov za ureditev razmer na nepremičninskem trgu? Kašno davčno politiko na tem področju pravzaprav potrebujemo?

Davčna politika mora biti stimulativna. Trenutno je destimu​lativna. Prejšnja vlada je davek na dohodek iz oddajanja v najem znižala na 15 odstotkov, pa ga je ta vlada dvignila na 25 odstotkov. Ne vem, zakaj. Očitno, da bi zradirali, kar je sprejela prejšnja vlada, ne glede na to, ali je bilo ustrezno ali ne. Nihče nas ni v zvezi s tem nič vprašal.

Krivično je tudi, da znižani davek na dodano vrednost 9,5 odstotka velja za nakup stanovanj oziroma hiš na splošno, ne glede na to, ali si nekdo rešuje stanovanjsko vprašanje ali kupuje stanovanje kot naložbo. V slednjem primeru je znižan davek popolnoma nesprejemljiv. Z znižanim davkom naj bi vsak lahko kupil eno stanovanje, ne pa desetih. To bi bilo mogoče hitro urediti. Toda če ima nepremičninski lobi vpliv na odločitve, je nemogoče pričakovati, da se bo to zgodilo.

Podobno velja za prazna stanovanja, za katera ni nobenega razloga, da so neobdavčena. Hrvati že uvajajo davek na prazna stanovanja. Davek mora plačati vsak lastnik stanovanja, razen če v njem stalno prebiva ali ima zanj sklenjeno dolgoročno najemno pogodbo.

V naši državi moramo torej končno vzpostaviti stanovanjsko gospodarstvo, ki bo imelo temelj v zemljiški in davčni politiki. In potem bomo lahko zagotavljali dovolj dostopnih stanovanj, poudarjam dostopnih, ne pa napol zastonj. Da so nekatera javna stanovanja napol zastonj, je nepravično. Predvsem pa je škodljivo, da nekdo pride do neke ugodnosti za vse življenje in še za naslednjo generacijo, ki prevzame stanovanjsko pravico – ob tem, da je nadzor premoženjskega in dohodkovnega statusa zaradi takih in drugačnih obvodov zelo težak. Javna stanovanja bi se morala oddajati za stroškovno najemnino, glede na socialni položaj pa bi se dodeljevale subvencije.

Med pomembnimi razlogi, da stanovanja ostajajo prazna ali v nestanovanjski rabi (turistično oddajanje), je tudi razmeroma slaba pravna varnost najemodajalcev. V primeru instituta javne najemne službe – ki pa je zdaj zaradi neprimernih pogojev tako rekoč nedelujoč – tveganja za lastnike odpadejo. Zakaj se javne najemne službe ne spravi v življenje? V nekaterih zahodnoevropskih državah daje dobre rezultate.

Ta institut smo k nam pripeljali mi. Zgledovali smo se po Luksemburgu, toda žal nas na takratnem ministrstvu niso poslušali do konca oziroma niso poslušali naših priporočil, da mora biti najemnina bolj fleksibilna, ne pa v izhodišču neprofitna, in da je treba za lastnike, ki oddajajo stanovanja prek javne najemne službe, zagotoviti davčno olajšavo. To sta dva ključna instrumenta, ki sta izpadla iz končne variante, zato zadeva ne deluje. Ministrstvu za solidarno prihodnost smo jasno sporočili, da pričakujemo izboljšanje pogojev javne najemne službe.

Stanovanjski fond v državi je razmeroma star in tudi potresno slabo odporen. Kako velike glavobole nam bo to še povzročalo v prihodnjih letih?

Velik del naših sosesk, ki so bile grajene v 70. in 80. letih, je dejansko v slabem stanju. Potreben bo sistemski pristop. Na ravni EU nam je prek Housing Europe (evropska zveza javnih, zadružnih in socialnih stanovanj) uspelo doseči velik napredek že s tem, da bomo v novem mandatu prvič imeli komisarja za energetiko in stanovanja.

Tako bomo sploh prvič imeli možnost, da se o problematiki prenove stanovanj pogovarjamo na evropski ravni. V preteklem obdobju smo si prek Housing Europe že prizadevali, da bi bilo potresno ojačevanje sestavni del energetske prenove, vendar za zdaj za to še ni dovolj posluha. Zgodba energetske prenove izhaja iz lobija proizvajalcev izolacijskih materialov, ki je dosegel subvencioniranje teh ukrepov. V nekaterih starih stavbah se je stanje na ta račun še poslabšalo. Naša želja je, da bi se objekte prenavljalo celovito, ne samo energetsko. In da bi se z določenimi nepovratnimi sredstvi spodbujalo tudi potresno ojačevanje, tako kot se zdaj spodbuja energetsko prenovo. Seveda pa bi morali v prvi vrsti lastniki prevzeti večji delež odgovornosti in tudi financiranja. Naš stanovanjski fond je – razen približno treh odstotkov, ki jih predstavljajo javna najemna stanovanja – v zasebni lasti. Lastniki bodo morali hočeš nočeš v večji meri prevzemati odgovornost za svojo lastnino. V tujini ni nič neobičajnega, da se vpišejo hipoteke za dolg, če lastnik ni sposoben prispevati svojega deleža za prenovo skupnih prostorov in naprav.

V zadnjem obdobju, sploh po lanskih poplavah, je pomembna tema tudi večja odpornost stavb, infrastrukture proti podnebnim spremembam. Se pri sanaciji
po poplavah oziroma nasploh to dovolj upošteva?

Na zbornici smo se takoj po poplavah lotili priprave smernic za obnovo in razvoj. Smernice imajo štiri dele in so vezane na urejanje hudourniških vodotokov, premostitve na vodotokih, projektiranje mostov, pa tudi zaščito pred plazovi. Predstavili smo jih že resornemu ministrstvu za naravne vire in prostor. Verjamem, da bodo v nadaljevanju usklajene in potrjene ter da se bodo v praksi uporabljale.

Protipoplavna varnost se bo po zaslugi projektov, ki se že izvajajo in se še bodo izvajali, torej bistveno izboljšala. Kar zadeva protipotresno gradnjo, težav ni pri novogradnjah, ki se izvajajo po evropskih standardih. Najbolj problematične so zlasti visoke stavbe, zgrajene v povojnem obdobju. Če bi bil v Ljubljani rušilni potres, bi bilo stanje zelo alarmantno. Mestna občina Ljubljana pri prenovi javnih objektov upošteva smernice in poleg energetske izvaja tudi protipotresno obnovo, pri zasebnih večstanovanjskih stavbah pa bo treba lastnike bolj ozavestiti in spodbuditi k drugačnemu pristopu. Žal je cena stanovanj v potresno nevarnih stavbah še vedno enaka cenam tistih, ki so potresno varna. Dokler bo trg to dopuščal, se bo stežka kaj bistveno premaknilo. Potresno nevarna stanovanja so lahko tudi 30 odstotkov manj vredna, a za zdaj se še vedno prodajajo po enakih cenah.

Kako pa se povečuje interes za okolju prijaznejšo, bolj trajnostno gradnjo?

Na skladu smo pri vseh naših gradnjah vpeljali digitalizacijo, uporabljamo BIM-tehnologijo (informacijsko modeliranje) v projektiranju, gradnji, pa tudi pri upravljanju. Hkrati smo pri vseh novejših gradnjah šli v energetski razred A, kar pomeni tudi vodeno prezračevanje. Ravno za energetsko učinkovito gradnjo smo prejeli 38 milijonov nepovratnih EU-sredstev. Menim, da smo na tak način lahko nekakšen svetilnik tudi drugim investitorjem.

Ali je prenova preveč zanemarjen vidik stanovanjske preskrbe, čeprav je
bolj trajnostna?

Prenova je zame vsaj tako pomembna kot novogradnja. Pred širitvijo pozidave bi bilo treba izkoristiti in uporabiti, kar je že pozidano. Prenova je nujna. Je pa na drugi strani treba določiti tudi območja, kjer bodo nove soseske, saj na primer Ljubljana stanovanjskega primanjkljaja ne more rešiti brez novih večjih sosesk. Tudi ekonomika gradnje je v teh primerih bistveno boljša.

Danes ima skoraj vse, kar se gradi za trg, oznako nadstandardno. Pa je res takšno?
Kaj je za vas pravi stanovanjski nadstandard?

Po navadi se kot nadstandard bolj kot ne prodaja lokacija. Lokacija definira nadstandard bolj kot sama kakovost gradnje. Običajno so v tako imenovanih nadstandardnih projektih uporabljeni čisto običajni materiali. Zame pa je nadstandard, da so stavbe nizkoenergijske, da imajo v okolici veliko zelenja, otroška in športna igrišča ter da je poskrbljeno tudi za vse s posebnimi potrebami.

Soseske, ki so se gradile v preteklosti, so bile urbanistično bolj premišljene, danes nam manjka temeljitega urbanizma. Upam, da bo pri novih stanovanjskih soseskah drugače.