Občine bodo omejitve lahko zaostrile ali omilile. To so glavne rešitve zadnjega predloga zakona o gostinstvu, ki so ga po analizi pripomb pripravili na ministrstvu za gospodarstvo. »Stanovanja morajo biti prvenstveno namenjena trajnim oblikam bivanja. Zaradi nedostopnosti stanovanj in visokih cen ter najemnin, kar je vzročno povezano z umikom pomembnega deleža stanovanj s stanovanjskega trga, še posebej po pojavu spletnih platform, je upravičeno urejanje države,« Matevž Frangež, državni sekretar na ministrstvu za gospodarstvo, utemeljuje regulacijo kratkotrajnega turističnega oddajanja.
V večstanovanjskih stavbah od 30 do največ 90 dni
To bo po zadnjem predlogu splošno omejeno na 60 dni oddajanja (in ne več zgolj na 30 dni, kot je bil prvoten predlog) v večstanovanjskih stavbah ter na največ šest ležišč. Pogoj ostaja 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov in soglasje vseh mejnih etažnih lastnikov.
Splošna omejitev na 60 dni velja tudi pri eno- in dvostanovanjskih stavbah, razen če ima sobodajalec v njih stalno prebivališče. V tem primeru velja omejitev na največ 150 dni, pri čemer se lahko oddaja največ 50 odstotkov uporabne površine stanovanja oziroma 12 ležišč. Takšno razrahljanje omejitve za sobodajalce, ki oddajajo stanovanja v hišah, kjer tudi sami živijo, je novost glede na prvotni predlog.
Vsaka posamezna občina bo v skladu s potrebami stanovanjskega in turističnega razvoja omejitve lahko zaostrila (omejitve na največ 30 dni) ali omilila. Pri večstanovanjskih stavbah bo mogoča omilitev do 90 dni, pri eno- in dvostanovanjskih pa do 365 dni.
Zdaj velja, da lahko registrirani sobodajalci dejavnost opravljajo največ 150 dni na leto. Ni pa takšnih omejitev pri tistih, ki to dejavnost izvajajo na primer kot samostojni podjetniki. Pri tem prihaja do pomembne spremembe. Kratkotrajnega oddajanja v večstanovanjskih stavbah ne bodo več mogli opravljati najemodajalci s statusom samostojnega podjetnika ali gospodarske družbe.
Na ministrstvu so na prvotni osnutek zakona prejeli kar 500 pripomb, ki so bile po Frangeževih besedah diametralno nasprotne. Za njihovo proučitev so si vzeli več mesecev časa. Nov predlog je trenutno v medresorski obravnavi in koalicijskem usklajevanju, za sprejem na vladi pa naj bi bil pripravljen še pred koncem tega meseca.
Čezmernost in protiustavnost posega sta mit
Frangež pravi, da so si z novim predlogom prizadevali poiskati pravo ravnotežje ter dobro odmerjene, dobro ciljane in dobro utemeljene rešitve, ki bi prestale tudi morebitno ustavno presojo.
Najodločneje so omejitvam nasprotovali sobodajalci. Ena njihovih ključnih pripomb je bila, da država s tem protiustavno in čezmerno posega v svobodno gospodarsko pobudo ter zasebno lastnino. Takšni očitki po Frangeževih besedah niso utemeljeni, saj ustava govori tudi o tem, da se gospodarska dejavnost ne sme izvajati v nasprotju z javno koristjo, da je prepovedana nelojalna konkurenca, da ima lastnina gospodarsko, socialno in ekološko funkcijo, pa tudi, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.
»Ustava ni supermarket, da v njen izberemo določilo, ki nam ustreza. Brati jo je treba povezano, da razumemo, da so posamezne pravice omejene tudi z drugimi ustavnimi določili in cilji ustavnopravnega urejanja,« je na včerajšnjem posvetu o poslovanju z nepremičninami, ki ga je organiziralo Združenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS, dejal Frangež.
Sobodajalci: učinek vprašljiv
Uroša Budo iz zavoda Gostoljubnost slovenskih domov je tudi nov predlog negativno presenetil, saj da bo uničil segment kratkotrajnih turističnih nastanitev. Ocenil je, da gre za »strel v prazno«, ker se »tukaj ukvarjamo s tistimi najemodajalci, ki so že regulirani«. Po njegovih ocenah število tovrstnih nepremičnin ni tako veliko, da bi imelo poseben učinek, niti ni nobene garancije, da bodo prišle na trg, saj se nekateri najemodajalci zaradi tveganj ne odločajo za dolgotrajno oddajanje. Bolj pomembno bi bilo povečati kapacitete študentskih domov in sprejeti ukrepe, ki bi aktivirali prazna stanovanja.
Frangež se strinja, da stanovanjske krize ni mogoče reševati z izoliranimi ukrepi. Poleg ustrezne regulacije je med drugim pomembno tudi ustvarjanje dodatne ponudbe z izgradnjo, pomembni pa so tudi davčni ukrepi, ki bodo destimulirali kratkotrajne oblike oddajanja in spodbujali dolgotrajno oddajanje.
Regulacijo podpirajo v Skupnosti občin Slovenije. Njen predstavnik Alen Červ, sicer župan občine Tolmin, pozdravlja določbo, da bodo občine glede na svoje posebnosti postavljale končne omejitve, bi pa po njegovem mnenju pri tem morale slediti logiki, da so primarno občani tisti, ki jim mora biti zagotovljena visoka kvaliteta bivanja, in da je turizem le spremljajoča panoga.
Je pa Červ vseeno razočaran nad tem, da so se na ministrstvu »nekoliko ustrašili in stopili korak nazaj«. Po njegovih besedah hiter izračun pokaže, da lahko ob omejitvi na 60 dni, ki pomeni pričakovan prihodek približno 6000 evrov ali več, matematika že zaniha v smer kratkoročnega oddajanja. Ključnega pomena bo po njegovem mnenju tudi učinkovit nadzor nad tem, ali so soglasja pridobljena. »V večstanovanjskih stavbah, kjer ima večina etažnih lastnikov namen bivanja, soglasja verjetno ne bodo podana, kar je prav – ne zato, ker bi želeli neko panogo dušiti, ampak ker moramo jasno ločiti med funkcijo bivanja in funkcijo turizma,« poudarja Červ.
Pomemben je tudi prostorski vidik
Tudi Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost, pravi, da je bila njihova želja omejitev na 30 dni za večstanovanjske stavbe, saj je »to meja, na kateri se zadeve lomijo«. Kljub temu pa po njegovem mnenju zadnji predlog stvari precej premika naprej in omogoča bolj učinkovit nadzor na podlagi soglasij, poleg tega bo vsak, ki se bo vpisal v register, v skladu z evropsko zakonodajo dobil tudi posebno identifikacijsko številko, ki bo pogoj za oglaševanje. Za Ploštajnerja je ključno, da zakon razlikuje med lokalnimi okolji ter med hišami in večstanovanjskimi stavbami, kjer so pomembne tudi pravice ostalih etažnih lastnikov, in rešuje problem neskladne rabe prostora, to je problem rabe stanovanjskega prostora za namene, za katere ni bil zgrajen, kar ima zelo velike negativne učinke. Kot še dodaja, gre v primeru kratkotrajnega oddajanja za stanovanjske enote, ki so tudi z vidika bivanja najbolj primerne (so na najbolj primernih lokacijah, imajo primerno javno infrastrukturo, so opremljene in najbolj primerne velikosti), a mladi in (mlade) družine zanje zdaj konkurirajo z investitorji, ki jih kupujejo za kratkotrajno oddajanje.
