Finančna uprava RS (Furs) je lani fizičnim osebam izdala 858.839 in pravnim 37.628 odločb o odmeri nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Skupni prihodki so znašali 272 milijonov evrov. To je, za primerjavo, le približno 0,1 odstotka vrednosti vseh nepremičnin, ki je po zadnjih podatkih Geodetske uprave RS zaradi dviga cen na trgu zrasla na 280 milijard evrov. NUSZ vsako leto plačujejo vsi lastniki oziroma uporabniki nepremičnin. Višino določi vsaka občina po svoje, za občine pa ga odmeri in pobere Furs po uradni dolžnosti. NUSZ je zdaj glavna dajatev, ki jo pri nas plačujejo lastniki oziroma uporabniki nepremičnin. A zastarela in nepravična, saj se sistemi razlikujejo od občine do občine. Ni pa NUSZ edini davek, ki obdavčuje lastništvo nepremičnine.

V zakonu o davkih občanov iz davnega leta 1988 ima podlago tudi davek od premoženja, ki je prav tako prihodek občin, a ga v praksi številni lastniki v preteklosti niso plačevali oziroma ga niti davčni organ ni dosledno odmerjal. Na Fursu pravijo, da so zadnja leta močno okrepili nadzor nad tem področjem. In torej intenzivneje preverjajo, kdo je sploh zavezanec med fizičnimi osebami oziroma kdo ni oddal napovedi, čeprav bi jo moral.

Za vrednost do 160 kvadratnih metrov se davek ne plača

Davek od premoženja morajo po zakonu namreč plačevati fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže ter prostore za počitek oziroma rekreacijo ne glede na to, ali jih uporabljajo same ali jih oddajajo v najem. Pravne osebe so izvzete, čeprav imajo lahko veliko nepremično premoženje.

Davek se odmeri od vrednosti nepremičnine, pri čemer pa je davčno osnovo mogoče znižati za vrednost 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, pod pogojem, da je lastnik ali njegovi ožji družinski člani oziroma uživalec v letu pred letom, za katero se davek odmerja, stalno bival v stanovanjskih prostorih.

Poenostavljeno povedano, davka torej ne plačajo tisti, ki imajo v lasti nepremičnino, v kateri stalno bivajo in njena stanovanjska površina ni večja od 160 kvadratnih metrov. Za večjo nepremičnino in za vsako naslednjo, ki ni dom in jo lastnik na primer oddaja v najem ali pa ima celo prazno, pa je davek treba plačati. Davek se ne plačuje za kmetijsko-gospodarska poslopja, poslovne prostore, v katerih se opravlja dejavnost, stavbe, ki so kulturni spomeniki. Davka so začasno, za deset let, oproščeni tudi prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž.

Toda davčni izplen je, upoštevajoč število potencialnih upravičencev, še vedno relativno skromen, čeprav se zadnja leta povečuje. Lani je Furs pobral za 9,5 milijona evrov davka od premoženja, kar je 1,1 odstotka več kot v letu 2022. Izdali so 147.633 odločb oziroma 5,8 odstotka več kot leto pred tem. Po ocenah nepremičninskih poznavalcev se izvede le manjši del obdavčitev. Marko Novak iz nepremičninskega združenja Fiabci ocenjuje, da je davčnih izgub vsaj 30 milijonov evrov na leto. Kot opozarja, se obdavčitev niti ni izvajala v vseh občinah. Na Fursu pravijo, da se odmera izvaja za območje vseh občin. Občine so namreč tiste, ki določajo vrednost točke, ki se upošteva pri izračunu vrednosti nepremičnine po zapleteni, zamudni in zastareli metodologiji. To je z davčnega vidika ne le neučinkovito, temveč lahko pomeni odstopanje od tržnih vrednosti in razlike v obdavčitvi med primerljivimi občinami, a te statistike na Fursu ne vodijo. Osnova obdavčitve torej ni posplošena tržna vrednost nepremičnin. »Kot bi se vozili z vozom, čeprav imamo mercedesa,« ponazarja Novak.

Zastarale davščine je treba ukiniti

»Gre za zelo nepregleden in nerazumen način izračunavanja davka. Napoved za odmero davka mora oddati zavezanec sam in po mojih izkušnjah veliko ljudi niti ne ve, da ta davek obstaja. V praksi zavezanci čakajo, da jih Furs sam najde oziroma pozove k oddaji napovedi,« pravi Marjana Drame, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin iz podjetja DB Cenitve.

Fursovi uslužbenci se opirajo na evidence o odmeri davka na promet nepremičnin, davka na dediščine in darila ter o dohodnini od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Ko zavezanec plača katerega od teh davkov, Furs preveri, ali bi moral plačati tudi davek od premoženja. »To je seveda dodatni razlog, da najemodajalci – fizične osebe, ki imajo v lasti več nepremičnin, ne oddajo napovedi za odmero davka od oddajanja, ker se s tem izognejo tudi plačilu davka od premoženja,« ugotavlja Drametova.

Glede na to, da je Furs nadzor poostril šele v zadnjih letih, so se doslej na njihov »radar« torej ujeli predvsem tisti, ki so v tem obdobju pridobili večjo stavbo z nakupom, dedovanjem, podaritvijo oziroma so napovedali dohodek od oddajanja v najem. Izpadli pa so lahko tisti, ki večje premoženje posedujejo že od prej.

Po mnenju Drametove vse to kaže na neustrezno davčno ureditev nepremičninskega trga, ki bi jo bilo treba v celoti prenoviti. Predlaga na primer sprejetje nepremičninskega davka, ki bo manj obremenil tisto nepremičnino, v kateri zavezanec živi, in bistveno bolj obdavčil prazna stanovanja; priznanje davčne olajšave za tiste, ki oddajajo nepremičnino; znižanje stopnje davka na oddajanje nepremičnin v najem ter ukinitev vse »zastarale« davščine: NUSZ, davka od premoženja, katastrskega dohodka … Ob tem še dodaja, da sprejem zakonodaje še ne pomeni rešitve, treba je zagotoviti predvsem učinkovit sistem pobiranja davka.

Premoženjski davek bo, premoženjskega davka ne bo

»Uvesti celovit sistem progresivne obdavčitve premoženja z namenom dolgoročnega financiranja socialnih in razvojnih politik države in lokalnih skupnosti. Iz tega davka bo na ravni lokalnih skupnosti nadomeščeno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in sorodne davščine, hkrati pa bo na pravičen način ustrezno prilagojen sistem financiranja države in lokalnih skupnosti.« Tako je zapisano v koalicijski pogodbi aktualne pozicije. Videti je, da bo vlada Roberta Goloba to obljubo volilcem pogoltnila. Golob je namreč septembra po koalicijskem vrhu dejal, da med davčnimi spremembami, ki jih trenutno pripravlja koalicija, ni ne razbremenitve dela širšega značaja ne premoženjskega davka: »Ne pričakujemo uveljavitve tega dela zakonodaje v tem mandatu.«

Premierjeva sporočila o realizaciji ukrepov, s katerimi bi na eni strani razbremenili delo, na drugi strani pa obdavčili premoženje, so že ves mandat kontradiktorna. Golob je lani po koalicijskem vrhu davčno reformo najprej pospravil z mize, nato pa si je znova premislil in napovedal, da bo vlada v prvih treh mesecih letošnjega leta vendarle pripravila izhodišča za davčno reformo. Tudi drugi poskus se je izjalovil. Obljube o davčni reformi so zvodenele v manjše davčne popravke, ki ne posegajo bistveno v davčni sistem. Ne glede na to je premier konec prejšnjega meseca v državnem zboru ob odgovarjanju na poslanska vprašanja dejal, da je davek na premoženje eden od številnih ukrepov, s katerimi bo vlada poskušala spremeniti stanje na stanovanjskem trgu v korist najemnikov in prvih lastnikov stanovanj.

Premoženjski davek še v tem mandatu?

Izhodišča za spremembe, tako Golob, bodo predvidoma pripravljena do konca leta, o njih pa bi lahko nato koalicija debatirala na koalicijskem vrhu januarja. V Dnevniku smo že zapisali, da se zaradi tega samo po sebi zastavlja vprašanje, ali bodo koalicijski partnerji torej po novem letu potencialno debatirali o nečem, česar ne nameravajo uzakoniti v tem mandatu, ampak v drugem, ki bi ga morali na naslednjih volitvah šele dobiti. Kabinet premierja smo večkrat prosili za odgovor na vprašanje, ali njegove nedavne izjave pomenijo, da bi premoženjski davek lahko vendarle bil uveljavljen še v tem mandatu. Odgovora na to konkretno vprašanje nismo prejeli.

V Golobovem kabinetu so zgolj ponovili, da ministrstvo za finance v okviru delovne skupine za davke skupaj z vsemi relevantnimi deležniki pripravlja izhodišča. »Cilj te delovne skupine je pripraviti koncept tako imenovane nevtralnosti – kolikor bo zajetih sredstev iz premoženja, za toliko se lahko razbremeni obdavčitev plač. Po potrditvi izhodišč bo sledila še širša javna razprava,« so nam odpisali. Nenavadno je, da se ministrstvo za finance ukvarja z nečim, kar aktualna vlada nima namena realizirati v času, ki ga še ima. V SD in Levici bi sicer radi videli, da bi do uveljavitve premoženjskega davka vendarle prišlo še do naslednjih volitev.

Obetajo si dodatnih 150 milijonov na leto

Koliko denarja bi se lahko dodatno nateklo v državni proračun? V analizi davčnega sistema, kot je bila koalicijskim partnerjem predstavljena v začetku leta lani, bi si lahko od premoženjskega davka po oceni čez palec obetali dodatnih 150 milijonov evrov na leto. V petih do desetih letih bi se lahko ta znesek postopoma povečal na dodatnih 300 do 400 milijonov evrov. Kot je razvidno tudi iz zgornjega članka, po zdajšnji zakonodaji z obstoječimi premoženjskimi oziroma nepremičninskimi davki poberemo manj kot 300 milijonov evrov. Spomnimo, zakon o dohodnini, ki ga je spomladi 2022 sprejela Janševa vlada, nato pa popravila Golobova vlada, je predvideval postopno zvišanje splošne olajšave na 7500 evrov, kar bi po takratnih izračunih fiskalnega sveta javnofinančne prihodke do leta 2025 znižalo za 726 milijonov evrov, cel finančni odtis odpustkov pa bi ob popolni uveljavitvi zakona pomenil že 846 milijonov evrov manj v proračunu vsako leto. Trenutna splošna olajšava znaša 5000 evrov.

Nekdanji državni sekretar na ministrstvu za finance Tilen Božič je marca za Mladino ocenil, da izvedbenih težav za spremembo davčne ureditve v tem segmentu ne bi smelo biti več. In dodal: »Novi sistem obdavčitve nepremičnin, ki bi deloval na podlagi vrednosti nepremičnin, bi bil preveč pregleden, bistveno bolj, kot bi si nekateri želeli. Ker v trenutku, ko se začne z nepremičninami in lastništvom ukvarjati centralizirano in osredotočeno Finančna uprava Republike Slovenije, se začnejo kazati ekstremi, začnejo se postavljati vprašanja – tudi vprašanje, od kod sredstva za to premoženje.«