Z novembrom naj bi zaživela stanovanjska jamstvena shema za mlade, v okviru katere štiri banke ponujajo posojila z jamstvom države. Ukrep, ki so ga tik pred zadnjimi državnozborskimi volitvami v obravnavo vložili poslanci SDS, NSi, Konkretno in SNS, naj bi mladim pomagal pri reševanju prvega stanovanjskega problema. »Vzpostavlja se stanovanjska jamstvena shema za mlade, ki prinaša vsakoletnih 300 milijonov evrov za poroštva za mlade in mlade družine do vključno leta 2032. Predlog zakona prinaša večjo dostopnost stanovanj za mlade in zagotavlja socialno varnost in dostojanstvo posameznika,« je takrat v državnem zboru napovedoval poslanec SDS Jure Ferjan. »Mladi bodo do kredita za stanovanje prišli bistveno lažje,« je zagotovil poslanec Andrej Černigoj iz NSi.

Za zdaj se njihove obljube niso uresničile. Nasprotno, posojila preko jamstvene sheme niso bistveno ugodnejša od rednih stanovanjskih posojil. Še več, nekatere banke v redni ponudbi ponujajo celo ugodnejše kredite od posojil preko jamstvene sheme.

Posojil preko jamstvene sheme poleg tega v praksi pogosto sploh ni mogoče dobiti. Prvič, ker so iz sheme avtomatično izključeni vsi mladi, ki so ujeti v atipične oblike dela in nimajo sklenjene pogodbe o zaposlitvi. Drugič, ker bančniki, kot kaže, niti sami ne razumejo pogojev jamstvene sheme ali pa v ta ukrep ne verjamejo. In tretjič, ker so ta posojila v praksi rezervirana zgolj za tiste, ki so po običajnih pravilih kreditiranja kreditno nesposobni oziroma imajo občutno nižje plače od slovenskega povprečja, najem posojila pa bi zato zanje predstavljal veliko finančno breme oziroma tveganje.

Pogoji za najem kredita preko jamstvene sheme so tako po eni strani zelo ozki, saj izključujejo množico mladih, ki nikakor ne morejo do rednih zaposlitev, po drugi strani pa izredno široki, saj za tiste, ki so bodisi del mlade družine bodisi zaposleni, dopuščajo kreditiranje mimo vseh obstoječih standardov kreditne sposobnosti pri bankah.

Po zakonu o jamstveni shemi lahko posojilo preko stanovanjske jamstvene sheme pridobi polnoletna fizična oseba, ki prvič rešuje svoje stanovanjsko vprašanje, ki bo v letu izdaje jamstva stara največ 38 let in ki je državljan Republike Slovenije s stalnim prebivališčem v Sloveniji. Prav tako zakon določa še dva dodatna pogoja, kandidat pa mora obvezno izpolnjevati enega od njiju. Prvi pogoj je, da ima posojilojemalec sklenjeno delovno razmerje za določen ali nedoločen delovni čas in da njegova povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za kredit ne presega 1,5-kratnika povprečne slovenske mesečne neto plače. Drugi pogoj je, da je posojilojemalec član mlade družine. Povedano drugače: za tiste, ki nimajo mlade družine, je določen zaposlitveni in dohodkovni pogoj, tistim, ki mlado družino imajo, pa tega ni treba izpolnjevati.

Vsi ostali so iz jamstvene sheme že v izhodišču izključeni. To pomeni, da teh posojil ne more pridobiti nihče od mladih, ki nimajo mlade družine niti nimajo sklenjene pogodbe za določen ali nedoločen čas, ampak delo opravljajo v prekarni oziroma atipični obliki, kot so podjemne pogodbe, avtorske pogodbe, espeji in študentsko delo. S tem je iz jamstvene sheme izključena množica mladih – koliko, ni mogoče natančno izračunati, znano pa je, da atipične oblike dela pri nas opravlja več kot 40 odstotkov delavcev. Te oblike dela so zlasti pogoste prav med mladimi: po navedbah Gibanja za dostojno delo pri nas ob prvi zaposlitvi pogodbo za nedoločen čas dobi le 33 odstotkov mladih, kar nas uvršča na predzadnje mesto v EU.

Da pravila sheme že v osnovi izključujejo veliko potencialnih interesentov, priznavajo tudi na bankah. »Opažamo povečano povpraševanje, vendar je vlog relativno malo, saj je produkt glede na postavljene pogoje namenjen omejenemu krogu potencialnih kreditojemalcev,« so nam povedali v Delavski hranilnici. Ali so torej od začetka meseca, odkar naj bi banke mladim ponujale posojila preko jamstvene sheme, sploh odobrili kakšno tako posojilo? »Kreditojemalec mora zbrati in predložiti obsežno dokumentacijo, s katero dokazuje upravičenost do posojila iz sheme, zato bo postopek odobravanja daljši kot pri običajnih posojilih. Iz navedenega razloga še ni bil odobren noben kredit iz jamstvene sheme, pričakujemo pa, da bo shema zaživela v prihodnjem letu,« pravijo v Delavski hranilnici. V BKS Bank in SKB banki na naša vprašanja na temo jamstvene sheme sploh niso odgovorili, v Novi KBM pa so v splošnem odgovoru glede sklepanja teh kreditov zapisali le, da je govoriti o povpraševanju po tem produktu po enem tednu od uvedbe še prezgodaj.

 

Preberite še komentar: Kavelj 2022 

Krediti za kreditno nesposobne

Eno od temeljnih pravil jamstvene sheme je, kot rečeno, tudi kreditna nesposobnost kreditojemalcev. Zakon namreč določa, da so do kreditov preko jamstvene sheme upravičeni le tisti, »katerih kreditna sposobnost je praviloma nizka« in ki po sklepu Banke Slovenije iz leta 2019 »niso kreditno sposobni za pridobitev kredita pri bankah za reševanje stanovanjskega vprašanja«. Spomnimo, sklep Banke Slovenije iz leta 2019 določa, da mora kreditojemalcu po plačilu mesečnih stroškov dolga ostati vsaj znesek v višini 76 odstotkov bruto minimalne plače, kar letos znaša 816,17 evra. Banka Slovenije je sicer letos – kmalu po potrditvi zakona o jamstveni shemi – te pogoje kreditiranja nekoliko omilila. Določila je, da lahko banke kredit izjemoma odobrijo tudi tistim, ki jim po plačilu mesečnega obroka ostane manj od predpisanega zneska, vendar lahko to izjemo uporabijo pri največ deset odstotkih svojih poslov.

Tisti, ki jim po plačilu mesečnih obveznosti kredita ostane manj kot 816 evrov plače (v primeru otrok oziroma vzdrževanih članov je treba prišteti še sredstva za njihovo preživljanje), v redni ponudbi torej še vedno težko pridejo do stanovanjskega kredita. Lahko pa kredit po novem pridobijo preko jamstvene sheme. Krediti z državnim jamstvom so tako aktualni predvsem za mlade družine, ki niso kreditno sposobne, in za mlade, ki so zaposleni, a imajo tako nizko plačo, da po trenutnih pravilih bank prav tako niso kreditno sposobni. Toda, ali bodo kredit lahko tudi odplačali? In zakaj bi banke sploh odobravale kredite osebam, ki jih po njihovih lastnih kriterijih oziroma kriterijih Banke Slovenije niso zmožne odplačati? Na to je že pred sprejemom zakona o jamstveni shemi opozorila tudi državna sekretarka na ministrstvu za finance Maja Hostnik Kališek: »Določanje oseb, ki niso kreditno sposobne po sklepu Banke Slovenije o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva, za upravičence do državnega jamstva je vprašljivo, saj se postavlja vprašanje, ali bodo banke res odobrile posojilo osebi, ki je po sklepu kreditno nesposobna. Gre namreč za pravila regulatorja bančnega trga, ki je po ustavi samostojen.«

Za tiste, ki že imajo 40.000 evrov

Tisti, ki pogoje vendarle izpolnjujejo, lahko preko jamstvene sheme pridobijo namenski stanovanjski kredit, pri čemer je najvišja glavnica kredita z zakonom omejena na 200.000 evrov, ročnost kredita pa na 30 let. Dodatni pogoj je, da kreditojemalec zagotovi soudeležbo v višini 20 odstotkov višine glavnice. V primeru, da želi posameznik izkoristiti najvišjo možno višino glavnice, 200.000 evrov, kar je glede na trenutne cene nepremičnin celo zelo verjetno, to pomeni, da mora imeti privarčevanih najmanj 40.000 evrov.

Pogoji soudeležbe torej dostop mladih do jamstvene sheme še dodatno omejujejo. »Zakon ne rešuje problema mladih, ki nimajo dovolj lastnih sredstev za financiranje nakupa stanovanja, saj mora kreditojemalec v okviru pogojev jamstvene sheme zagotoviti vsaj 20 odstotkov višine glavnice posojila, kar mladim družinam in ekonomsko ranljivejšim skupinam potrošnikov, ki prvič rešujejo stanovanjski problem, še vedno otežuje začetek samostojne poti. Zdaj ta problem pogosto rešujejo s pomočjo družinskih članov, zato bi pomoč države morala biti usmerjena tudi na potrošnike, ki si lahko privoščijo mesečno odplačevanje posojila, vendar nimajo dovolj sredstev za lastno udeležbo pri nakupu nepremičnine,« opozarja Marko Tretnjak iz Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS).

 

 

Posojila iz sheme so lahko celo dražja od posojil v redni ponudbi

 

Zakon zahteva, da mora biti efektivna obrestna mera na dan sklenitve kreditne pogodbe nižja od efektivne obrestne mere kredita pod enakimi pogoji, ki bi ga isti kreditojemalec najel pri isti banki brez poroštva države. S tem naj bi načeloma zagotovili, da je kredit preko jamstvene sheme najugodnejši kredit, kar ga posameznik lahko dobi pri banki. Ker pa je zakonsko določilo v zvezi s tem zelo ohlapno in določa le, da morajo biti obrestne mere nižje, ne pa tudi, za koliko nižje, v praksi zadošča že, če banke za posojila preko jamstvene sheme določijo obrestne mere, ki so nižje denimo za pičlih 0,1 odstotka.

Točno to je potrdila tudi naša analiza ponudb pri bankah. Posojila preko jamstvene sheme ponujajo vsega skupaj le štiri banke, in sicer BKS Bank, Delavska hranilnica, Nova KBM in SKB banka. Edina izmed teh bank, ki na svoji spleti strani navaja kakršne koli podrobnosti o pogojih najema posojila preko stanovanjske jamstvene sheme, je Nova KBM. Pri tem navaja informativni izračun kredita v skupnem znesku 100.000 evrov in odplačilno dobo 20 let, s fiksno obrestno mero 3,85 odstotka in efektivno obrestno mero 3,97 odstotka (glej grafiko). Enak stanovanjski kredit je trenutno v redni ponudbi Nove KBM mogoče dobiti s fiksno obrestno mero 3,95 odstotka in efektivno obrestno mero 4,08 odstotka, pokaže izračun preko njihovega spletnega kalkulatorja. Razlika med redno ponudbo in ponudbo preko stanovanjske jamstvene sheme torej z vidika fiksne obrestne mere znaša zgolj 0,1 odstotne točke, z vidika efektivne obrestne mere pa 0,11 odstotne točke.

Pogoje za kredite preko jamstvene sheme smo poleg tega primerjali s pogoji, ki jih v informativnih izračunih na spletu navajajo vse ostale banke, in ugotovili, da nekatere, konkretno Deželna banka Slovenije, v redni ponudbi ponujajo ugodnejše obrestne mere, kot jih Nova KBM za kredite preko jamstvene sheme. Naj se mladi ne zanašajo na to, da je kredit preko jamstvene sheme nujno najugodnejši, opozarjajo tudi pri ZPS. »Pomembno je opozoriti, da naj potrošniki pred odločitvijo o najemu stanovanjskega posojila primerjajo ponudbe različnih ponudnikov, tudi pri tistih poslovnih bankah, ki ne sodelujejo v jamstveni shemi. Posebnih garancij, da so pogoji financiranja za stanovanjske namene najugodnejši pri ponudnikih v sklopu jamstvene sheme, namreč ni,« pravi Marko Tretnjak iz ZPS.

 

Na terenu kot da sheme ni

Prav nobena izmed štirih bank na primer ni podala konkretnega odgovora na naša izrecna novinarska vprašanja o tem, kolikšne obrestne mere ponujajo za kredite preko jamstvene sheme in kolikšne za stanovanjske kredite v redni ponudbi. Dve izmed štirih, in sicer BKS Bank in SKB banka, se kljub našim večkratnim prošnjam na naša novinarska vprašanja sploh nista odzvali.

Stanje smo se zato odločili preveriti na terenu. Obiskali smo eno od poslovalnic Delavske hranilnice in eno izmed poslovalnic SKB banke. Predstavili smo se kot mlada oseba, ki se zanima za posojilo za prvi nakup stanovanja. Povedno je, da nam možnosti posojila preko jamstvene sheme za mlade – dokler nismo sami povprašali o tej shemi – niso ponudili nikjer. Najprej so nam ponudili stanovanjski kredit v okviru redne ponudbe in nam za tako posojilo pripravili tudi informativni izračun. Ko pa smo povprašali o možnosti najema posojila preko jamstvene sheme, odgovorov na vprašanje, po kolikšni obrestni meri bi lahko dobili posojilo, nismo dobili. V poslovalnici Delavske hranilnice so nam dejali, da informacij o tem nimajo, saj da so trenutno še v fazi zbiranja vlog za posojila preko jamstvene sheme. Kandidati za ta posojila lahko torej trenutno pri njih zgolj oddajo vlogo za takšno posojilo, informacijo o ponudbi pa naj bi predvidoma prejeli šele prihodnji mesec.

V poslovalnici SKB banke se je medtem zapletlo že pri vprašanju, ali smo kot mlada oseba s povprečno neto plačo 1300 evrov (toliko približno znaša povprečna neto plača v Sloveniji po podatkih statističnega urada) sploh upravičeni do posojila preko jamstvene sheme ali ne. Bančni uslužbenec nam je priznal, da pravil jamstvene sheme niti sam ne razume dobro, zato vprašanja v zvezi s takšnimi primeri posreduje pristojnim, a razlage doslej še ni prejel. Zagato je ponazoril s primerom posojilojemalca, ki opravlja kmetijsko dejavnost in mesečno prejema zgolj 80 evrov prihodka. »Ker pogoj jamstvene sheme mejo dohodkov omejuje samo navzgor, jaz razumem, da bi lahko tej osebi kredit odobrili. Ne razumem pa seveda, kako ga bo oseba s tako nizkimi dohodki potem lahko odplačevala,« nam je dejal. Dodal je tudi, da naj bi pri njihovi banki preko jamstvene sheme tako in tako omogočali zgolj najem kreditov s spremenljivo obrestno mero. S ponudbami s fiksno obrestno mero se sploh niso ukvarjali, kar samo po sebi nakazuje, da banka za sklepanje takšnih kreditov niti ni zainteresirana. 

Ukrep, pred kakršnim svari EU

V Zvezi potrošnikov Slovenije menijo, da najemanje dragih kreditov ni rešitev za mlade, ki se morajo za reševanje stanovanjskega problema čedalje bolj zadolževati. Na Inštitutu za študije stanovanj in prostora pa ocenjujejo, da bo državno poroštvo za stanovanjske kredite prispevalo k dodatnemu dvigu cen nepremičnin.

V Zvezi potrošnikov Slovenije menijo, da zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade ne bo pripomogel k reševanju stanovanjskega problema mladih. »Osnovni problem še vedno ostajajo visoke cene in pomanjkanje stanovanj, hkrati pa se zaradi zaostrovanja denarne politike Evropske centralne banke (ECB) povečujejo stroški zadolževanja v bankah in hranilnicah. To ob visoki inflaciji in z njo povezani vsesplošni draginji še dodatno znižuje razpoložljiv dohodek gospodinjstev. V tej luči imajo mnogi potrošniki torej bistveno manj prostora za pridobitev primernega načina dolgoročnega financiranja oziroma se morajo za reševanje stanovanjskih potreb v okviru svojega proračuna čedalje bolj zadolževati,« je opozoril Marko Tretnjak iz Zveze potrošnikov Slovenije in kot dodatno težavo izpostavil tudi veliko pomanjkanje neprofitnih najemniških stanovanj za tiste, ki jim dohodek ne omogoča, da bi si s posojilom kupili lastno stanovanje. »Rešitev zato ne more biti samo povečanje dolga za potrošnike z vsemi tveganji, ki jih ta prinaša,« je poudaril.

Namesto večje dostopnosti višje cene

Tudi raziskovalci preskrbe s stanovanji že vse od začetka postopka sprejemanja zakona o jamstveni shemi opozarjajo, da ta prinaša predvsem negativne posledice. Eden od razlogov, zakaj je takšna shema škodljiva, je po mnenju Roka Ramšaka z Inštituta za študije stanovanj in prostora (IŠSP) ta, da je Slovenija že danes država z zelo velikim deležem stanovanjskega lastništva. »Imamo preveč lastniških stanovanj in premalo najemniških. Če se usmerimo v ukrepe, ki še dodatno spodbujajo lastništvo, to pomeni, da smo že a priori naredili napako,« je dejal.

Poleg tega je takšen ukrep problematičen zato, ker gre za ukrep na področju povpraševanja. Ti so postali popularni, ko so se države začele umikati s področja zagotavljanja stanovanjske preskrbe. Ko je prišlo do pomanjkanja dostopnih in kakovostnih stanovanj, saj trg teh ne more zagotoviti sam, so države začele izvajati različne politike subvencioniranja potrošnikov. A te so namesto k poenostavitvi dostopa do primernega stanovanja prispevale k izdatni rasti cen, je opozoril Ramšak. »Če je bila izvorna ideja teh ukrepov pocenitev, je posledica ravno obratna – podražitev,« je poudaril. Pred tovrstnimi ukrepi po njegovih besedah opozarja celo evropski parlament, ki jih je v poročilu iz leta 2020 navedel kot temeljni primer zgrešene stanovanjske politike. »Po mnenju številnih strokovnjakov ukrepi na strani povpraševanja namesto izboljšanja dostopnosti stanovanj za gospodinjstva z nižjimi in srednjimi dohodki pogosto povzročijo zvišanje lokalnih cen stanovanj. Ti ukrepi pogosto bolj kot gospodinjstvom koristijo najemodajalcem, lastnikom zemljišč in nepremičninskim podjetjem,« piše v poročilu.

Negativne posledice državnih poroštev za stanovanjske kredite zelo jasno izpostavljajo tudi nedavne znanstvene študije, ki obravnavajo na primer spodleteli ukrep na sosednjem Hrvaškem. »Ukrep, zelo podoben naši jamstveni shemi, so pred leti uvedli na Hrvaškem. Kaj se je zgodilo? Cene nepremičnin so se dodatno zvišale. Gradnja je postala še bolj razpršena, ker so investitorji začeli kupovati poceni zemljišča. Zmanjšali so tudi povprečno kvadraturo stanovanj,« je hrvaški primer povzel Ramšak. Namesto k večji dostopnosti stanovanj za mlade bo torej jamstvena shema – zaradi srednjeročnega povečanja povpraševanja in izredno omejene ponudbe – tudi pri nas prispevala k dodatnemu dvigu cen stanovanj, ocenjujejo na IŠSP. Svarijo tudi pred slabšo kakovostjo gradnje, dodatnim zmanjšanjem kvadratur, razpršeno gradnjo, dodatnim razslojevanjem in nenazadnje pred dodatnimi nepredvidenimi obremenitvami državnega proračuna. 

 

 

 

 

 

Priporočamo