Na ministrstvu za solidarno prihodnost so pripravili predlog sprememb stanovanjskega zakona, vezan na denacionalizirana stanovanja. Razlog je odločba ustavnega sodišča iz lanskega junija, ki je ugotovilo neustavnost dosedanje ureditve, po kateri so najemniki, nekdanji imetniki stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih, upravičeni do neprofitnih najemnih razmerij za nedoločen čas. Ustavno sodišče je v preteklosti sicer že odločalo o teh najemnih razmerjih, a njihove drugačne ureditve ni predpisalo. Lani pa je ocenilo, da gre za prekomeren poseg v lastninsko pravico in da denacionalizacijskim upravičencem dolgoročno in bistveno omejuje možnost razpolaganja z lastno nepremičnino in pravico do pridobivanja dobička iz zasebne lastnine ter na lastnike teh stanovanj prelaga nesorazmerno in pretirano breme doseganja ciljev javne stanovanjske politike. Ustavno ni sprejemljiva nobena rešitev, ki bi denacionalizacijskim upravičencem in njihovim univerzalnim pravnim naslednikom še naprej zagotavljala zgolj prejemanje neprofitnih najemnin, so ocenili ustavni sodniki in zakonodajalcu naložili, da v enem letu sprejme drugačno rešitev.
Država bi lastniku doplačala razliko najemnine
Predlog zakona, ki ga bo državni zbor po skrajšanem postopku obravnaval ta teden, kot bistven ukrep določa prehodno obdobje desetih let. V njem se lastniku denacionaliziranega stanovanja prizna doplačilo najemnine v višini razlike med neprofitno najemnino in priznano tržno najemnino (kot jo določa poseben pravilnik, ki se sicer uporablja za subvencioniranje tržnih najemnin), ne pa dejansko prosto oblikovano tržno najemnino. Doplačilo se bo krilo iz državnega proračuna.
Šele po poteku desetletnega obdobja bi se najemnina oblikovala prosto, ne bi pa smela biti oderuška. Tudi po desetih letih bi torej ostalo v veljavi najemno razmerje za nedoločen čas. Lastnik bi lahko najemno pogodbo odpovedal le, če bi se ugotovilo, da ima najemnik v lasti primerno stanovanje ali stavbo.
Da bi najemnikom olajšali drugačno rešitev stanovanjskega problema, jih zakon opredeljuje kot obvezno prednostno kategorijo prosilcev pri dodelitvi javnega najemnega stanovanja, za katero bi lahko zaprosili pod posebnimi pogoji. Minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac je pojasnil, da so se za desetletno prehodno obdobje odločili, ker ocenjujejo, da bi bilo v tem času glede na obseg stanovanjskega fonda in vse druge prednostne kategorije prosilcev najemnikom denacionaliziranih stanovanj mogoče zagotoviti javno stanovanje.
Prisilni najemodajalci oškodovani za tržno vrednost
Predlog zakona je naletel na kar nekaj kritik. V Slovenskem nepremičninskem združenju FIABCI med drugim opozarjajo, da je priznana tržna najemnina, kot kažejo analize, ponekod v bistvenem razkoraku z dejanskimi tržnimi najemninami. Podlaga za izračun doplačila najemnine bi morala biti cenitev tržne najemnine s strani strokovnjaka, ne pa administrativno določena priznana tržna najemnina, so prepričani v združenju. Lastniki denacionaliziranih stanovanj so, kot pravijo, tako in tako že zelo dolgo v položaju nekakšnih prisilnih najemodajalcev, ki so oškodovani za tržno vrednost svojih stanovanj.
Glede na prakso Evropskega sodišča za človekove pravice pri odločanju o tožbah lastnikov denacionaliziranih stanovanj na Hrvaškem združenje opozarja na veliko verjetnost, da bo tudi Slovenija morala plačati visoke odškodnine lastnikom, ko bodo končani začeti odškodninski postopki proti državi. Sodna praksa namreč kaže, da država ne sme reševati položaja najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v breme lastnikov tako glede najemnine kot glede možnosti za neovirano razpolaganje z lastnino.
Na to, da bi predlagana ureditev lahko še naprej pomenila protiustaven poseg v lastninsko pravico lastnikov denacionaliziranih stanovanj, so opozorili tudi v zakonodajno-pravni službi državnega zbora. Tudi sami imajo pomisleke glede ustreznosti uporabe priznane tržne najemnine, saj lastniku ne zagotavlja položaja, ki bi bil primerljiv s položajem lastnikov drugih stanovanj. Doplačilo omejenega pavšalnega zneska najemnine na način, ki ne upošteva v zadostni meri posameznih okoliščin (na primer vrednosti stanovanja, lokacije), bi bilo prav tako lahko ustavno sporno. Možnost proste določitve najemnine šele po desetih letih pa z vidika odločbe ustavnega sodišča ocenjujejo kot predolgo obdobje. Menijo tudi, da predlog ohranja zaščito najemnika, vključno s pravico do neprofitne najemnine za daljše obdobje, brez presoje, ali njegovi dohodki in premoženjsko stanje zahtevajo takšno zaščito.
