Čeravno so si južni sosedje od vstopa v schengensko območje in prevzema evra obetali naval kupcev iz EU na nepremičnine vzdolž Jadranske obale, se pričakovanja po besedah številnih, ki se ukvarjajo s prodajo nepremičnin, vendarle niso povsem uresničila. So se pa po podatkih državnega statističnega urada na Jadranu vnovič podražili kvadratni metri - v prvem četrtletju letošnjega leta so bila stanovanja in hiše tam za 13,2 odstotka dražja kot v enakem obdobju lani. Njihova cena se je zvišala tudi glede na zadnje četrtletje lani, in sicer za 3,6 odstotka. Kljub temu številni svarijo, da se utegnejo cene, predvsem tistih nepremičnin s pretirano visokimi cenami in na neprivlačnih lokacijah, že kmalu spustiti, saj je ponudba stanovanj in hiš, tako rabljenih kot novih, za razliko od Slovenije v sosednji državi izredno velika in tudi večja od povpraševanja.
Vila za osem milijonov evrov
V letošnjem letu se je med najbolj privlačne lokacije za nakup nepremičnin na Jadranu po pisanju hrvaških medijev prerinil otok Vir, kjer so se čez poletje dvignile cene za 1,4 odstotka. Interes po stanovanjih in hišah na širšem zadarskem območju je po besedah Davorja Perišića, ustanovitelja in vodje poslovne mreže Best Real Estate, ki se ukvarja s posredništvom pri prodaji in nakupu nepremičnin na Jadranu, med tujci že od nekdaj izredno velik. Tudi on z letošnjim izkupičkom od prodaje nepremičnin vzdolž Jadranskega morja ni najbolj zadovoljen, ugotavlja namreč, da se je močno zmanjšalo zanimanje po stanovanjih in hišah srednjega cenovnega razreda, po katerih je bil interes velik prejšnja leta. Je pa, kot še razkrije, večje povpraševanje po luksuznih nepremičninah, med katere sodijo razkošne vile ob morju, bodisi nedaleč stran od obale, z obveznim bazenom in s prostranim vrtom. Zanje je, kot razkrije pogled na spletni portal Best Real Estate, treba odšteti krepko čez milijon evrov - prestižna vila v Zadru, zgrajena dobesedno le nekaj korakov od morja na 700 kvadratnih metrih bivalnih površin, denimo stane kar osem milijonov evrov, za nadstandardne apartmaje, denimo na otoku Korčula, pa boste morali odšteti 536.400 evrov.
Od 136 tisoč nepremičnin prodanih 13 tisoč tujcem
Lani je bilo na hrvaškem davčnem uradu evidentiranih približno 136.000 prodaj nepremičnin, od tega so bili hrvaški državljani kupci 123.000. Lani so tujci na Hrvaškem kupili več kot 13.000 nepremičnin. Leto prej so na davčnem uradu zabeležili približno 123.000 prodaj nepremičnin, od katerih so bili v več kot 9500 primerih kupci tujci. Leta 2020 je bilo na drugi strani zabeleženih okoli 103.000 prodaj, pri čemer so tujci v tem letu kupili več kot 6200 nepremičnin. Tako približen izračun kaže, da so tujci samo v zadnjih treh letih kupili več kot 29.000 nepremičnin.
Po besedah Perišića so se v zadnjem letu nekoliko premešale karte tudi med kupci - če so še lani po številu nakupov prednjačili Nemci, letos temu ni več tako, sogovornik namreč na prvo mesto postavi Slovence, sledijo Čehi, Slovaki in Poljaki, medtem ko so bili kupci iz Nemčije in Avstrije po njegovih besedah letos veliko bolj zadržani do hrvaških nepremičnin. Kaj so razlogi za to, ne ve, zagotovo pa imajo na kupce danes največji vpliv krize. So pa Slovenci po številu nakupov nepremičnin na Hrvaškem v samem vrhu tudi po uradnih podatkih hrvaške davčne uprave. Ti sicer razkrijejo, da so bili lani med kupci na prvem še vedno Nemci, a so jim bili tik za petami kupci iz Slovenije. Nemci so tako lani kupili približno 3600 nepremičnin, leta 2021 okoli 2600, leta 2020 pa okoli 1500, Slovenci pa več kot 3300 (predlani 2309), sledijo Avstrijci z okoli 1500 nepremičninami, Čehi s 755 prodajami in Slovaki s 651 kupljenimi nepremičninami. Na šestem mestu so državljani Bosne in Hercegovine s 606, Madžarske s 408, Poljske s 392, Italije s 312 in Švedske z 221 kupljenimi nepremičninami.
Tujci so za hrvaški nepremičninski trg tudi izredno pomembni, saj ustvarijo več kot 30 odstotkov vsega prometa z nepremičninami. Po podatkih hrvaškega davčnega urada pa je kar 300 tisoč nepremičnin v državi v lasti tujcev, tretjina jih je v rokah Slovencev, kot poročajo nekateri hrvaški mediji.
Tuji lastniki nepremičnin ne oddajajo
Nakup nepremičnin na Hrvaškem, zlasti ob Jadranu, je priložnost za investicijo, s pomočjo platform za kratkoročno oddajanje (Booking in Airbnb) pa tudi priložnost za dodaten zaslužek. A vendarle je tujcev, ki legalno oddajajo nepremičnine na Hrvaškem, malo, glede na število nepremičnin, ki so v tuji lasti, razkrivajo podatki davčne uprave. V njenih evidencah je bilo na dan 26. januar 2023 evidentiranih skupaj 5050 nerezidentov - zavezancev za dohodek iz premoženja iz naslova oddajanja stanovanj, sob in ležišč popotnikom in turistom ter organiziranja kampov.
Da je povpraševanje slovenskih kupcev po nepremičninah vzdolž Jadranske obale tradicionalno veliko, nam zatrdi tudi slovenski nepremičninski strokovnjak Primož Mesarec iz družbe Galea nepremičnine. "Dejstvo je, da so hrvaška obala in njeni otoki že od nekdaj zanimivi za slovenskega kupca, delno zaradi bližine, pa tudi zaradi lažjega razumevanja jezika," razmišlja o možnih razlogih za navdušenje Slovencev nad nepremičninami v sosednji državi nepremičninski strokovnjak. Kot še nadaljuje, v agenciji tudi niso zaznali, da bi bila prodaja letos manjša ali večja. Posredovali so pri prodaji nekaj nepremičnin na Hrvaškem, predvsem v Istri in na Kvarnerju. Mesarec še razkrije, da so največje zanimanje za stanovanja in hiše na Jadranu zabeležili v poletnih mesecih, tudi zaradi tega, doda, ker se ponavadi med dopustom ljudje znajdejo na določeni lokaciji, ki jim je všeč, in so si na licu mesta pripravljeni ogledati nepremičnine, ki se tam prodajajo. Po besedah sogovornika je Slovencem še vedno najzanimivejši Kvarner z Istro, saj zaradi bližine omogoča tudi hitre pobege iz domačega mestnega vrveža in delovnega okolja. Opaža pa tudi večje povpraševanje po nepremičninah na severno- in južnodalmatinskih otokih, kjer so cene nepremičnin nižje kot v Istri, kjer so najdražja mesta Rovinj, Medulin in Poreč. Za primer: 18,40 m2 velika garsonjera se v Rovinju ta čas prodaja za 119 tisoč evrov.
Medtem, ko Perišić trdi, da je med tujci tudi veliko investicijskih nakupov nepremičnin, Mesarec meni, da Slovenci še vedno kupujejo predvsem počitniške nepremičnine, četudi so zaznali nekaj investicijskih nakupov. "Najbolj priljubljeni so manjši apartmaji v počitniških naseljih in mestih kot tudi počitniške hiške. Veliko ljudi tovrstna bivališča uporablja tudi med vikendi čez celo leto in ne samo v poletnih mesecih," opozori Mesarec in doda, da nekateri z nakupom nepremičnine ob morju razmišljajo tudi dolgoročno, saj želijo svojo starost preživeti ob morju ob ugodnejši klimi.
Cena odvisna od lokacije
Slovenci za nakup nepremičnine po besedah nepremičninskih agentov v povprečju odštejejo med 130 in 180 tisoč evrov. Koliko kvadratnih metrov lahko dobite za to ceno? Davor Perišić pravi, da odvisno od lokacije, a da so ponavadi dvosobna stanovanja z balkonom, ki se nahajajo v prvi vrsti do morja, vredna več, hišo pa je za to ceno mogoče dobiti zgolj nekaj kilometrov od obale oziroma izven turistično zanimivih krajev.
Luksuzne nepremičnine gradijo predvsem tujci
Perišić, ki ocenjuje, da so se letos dobrim nepremičninam na zadarskem območju ter v celotni severni Dalmaciji, kjer sami beležijo tudi največje število nakupov, dvignile vrednosti za 15 do 20 odstotkov, napoveduje, da se bo rast cen nadaljevala tudi v prihodnje, čeravno povpraševanje ta čas ni takšno, kot bi si ga želeli. Dodatne podražitve je po njegovih besedah mogoče pričakovati v segmentu luksuznih nepremičnin, predvsem tistih, ki so tik ob morju, bodisi nudijo lep razgled nanj. Sogovornik ob tem še poudari, da večino nepremičnin višjega cenovnega razreda ne gradijo domači investitorji, temveč tujci z lastnimi sredstvi, ki ne potrebujejo bančnih posojil kot domačini. Tem pa se ponavadi tudi ne mudi pri prodaji. To pa je, ocenjuje Perišić, eden od razlogov, da bodo s tujim kapitalom zgrajene nepremičnine ohranile svoje vrednosti oziroma jih bodo postopoma še dodatno višale. Do stabilizacije cen ali njihovih korektur navzdol bo prišlo zgolj v segmentu nepremičnin, ki so jih gradili domačini. Tem se bo, kot pričakuje sogovornik, mudilo pri prodaji, da čim prej odplačajo svoj dolg banki.
Perišić še ocenjuje, da bo rast cen do konca letošnjega leta odvisna predvsem od ponudbe in povpraševanja. Ponudba nepremičnin pri južnih sosedih pa je, kot potrdi že bežen pogled na spletno prodajo nepremičnin, izredno pestra in raznolika, saj je na slovenskem nepremičninskem portalu nepremičnine.net samo v Istri na voljo skoraj 4000 različnih nepremičnin.
