Madžarski bančni velikan OTP se po nakupu dveh bank v Sloveniji podaja še v ogromen nepremičninski projekt. Na območju severno in južno od železniških tirov načrtuje gradnjo stanovanj, dveh hotelov ter več deset tisoč kvadratnih metrov nakupovalnih in poslovnih prostorov. OTP banka namerava v naslednjih letih v življenje obuditi komercialni del nekdanjega javno-zasebnega partnerstva Emonika, v katerega so se leta 2007 podale madžarska družba TriGranit in Slovenske železnice. Več let po razdrtju omenjenega partnerstva je OTP prek hčerinske družbe Mendota invest kupila zasebni del projekta, nekoliko prilagodila načrte in že pridobila pravnomočni gradbeni dovoljenji. Mendoto invest vodi direktor Pál Forgács, s katerim smo spregovorili o Emoniki, kot si jo je zamislila OTP.
Kaj se trenutno dogaja za gradbiščno ograjo?
Na terenu so arheologi. Njihovo delo dobro napreduje, kar nas zelo veseli. Ko bodo izkopavanja v celoti končana, bomo pripravili sporočilo, s katerim bomo javnost seznanili z najdbami. Potem bomo nadaljevali z izkopom gradbene jame na obeh zemljiščih. Trenutno še nimamo izbranih izvajalcev gradnje, računam pa, da bo celoten projekt končan v treh letih. Vse objekte bomo začeli graditi sočasno, vendar ne bodo vsi končani v istem času.
Zakaj se niste odločili graditi povezave med severnim in južnim delom Emonike nad tiri, ki je v zazidalnem načrtu dovoljena celo v dveh etažah?
To je bil sicer lep arhitekturni projekt, ampak že na samem začetku smo iz dveh razlogov opustili gradnjo te povezave. Prvi je tehnične narave. Graditi nekaj nad železnico, medtem ko po tirih teče promet, bi bilo tehnično zelo zahtevno. Morali bi začasno ustaviti promet, nad železniškimi tiri zgraditi začasno konstrukcijo, ki bi v času gradnje varovala tire ... Drugi razlog pa je seveda finančni. Vse to bi stalo veliko, a uporabnih površin ne bi pridobili toliko, da bi se gradnja izplačala.
Pa bo mogoče to povezavo zgraditi nekoč pozneje?
Tehnično bi to bilo mogoče, ampak mi je nimamo v načrtih. Tisti prvotni projekt Emonike, preden smo ga prevzeli mi, se mi je zdel prevelik. To je bil verjetno tudi eden od razlogov, zakaj ni bil izveden.
V severnem delu Emonike načrtujete 187 stanovanj. Kdaj jih boste začeli tržiti in po kakšnih cenah?
Sediva v razstavnem prostoru, kjer smo s potencialnimi strankami že začeli sestankovati, saj so določeni ljudje že izkazali interes. Vendar v tem trenutku še nismo določili cen. To bo prišlo na vrsto čez nekaj mesecev.
Stanovanja boste gradili v neposredni bližini železniških tirov. Menite, da je hrup železnice lahko dejavnik, ki bi odvrnil potencialne kupce?
Po naših dosedanjih izkušnjah je bila potencialnim strankam všeč ravno lokacija. V številnih mestih po svetu so ob železnici zgrajene stavbe, ki uporabljajo ustrezne tehnične rešitve za zmanjšanje vpliva hrupa. Poleg tega se tiri rekonstruirajo na način, da se zmanjša hrup in vibracije, ki jih povzroča železnica. A ti ukrepi se ne izvajajo zaradi našega projekta, temveč zaradi zahtev Evropske unije.
Država ima v dolgoročnih načrtih poglobitev železnice. Ste s predstavniki naše vlade govorili o možnosti čimprejšnje poglobitve?
To še ni bila tema naših pogovorov. Mi pri gradnji Emonike vsekakor moramo upoštevati možnost, da bo šla država nekoč v poglobitev železnice.
V kletnih etažah svojih objektov načrtujete skoraj 1500 parkirnih prostorov. Ali glede na to, da gradite v središču mesta, v neposredni bližini nove avtobusne in železniške postaje ter v bližini prog Ljubljanskega potniškega prometa, res potrebujete toliko parkirnih prostorov?
Zakonodaja nam določa, koliko parkirnih prostorov je potrebnih pri gradnji pisarniških prostorov, nakupovalnega centra ali stanovanj. Naši izračuni so prav tako prišli do približno istega števila, ko smo računali, koliko parkirnih prostorov potrebujemo. Stanovanj ne moremo prodajati brez parkirnih prostorov. Vsak si želi imeti svoj avtomobil čim bližje domu.
Toda vaše stranke bodo imele javni promet praktično na pragu svojega doma.
Čeprav ljudje danes mogoče manj uporabljajo avtomobile, jih še vedno želijo imeti blizu svojega doma. Če pogledamo še poslovne prostore, uporabnikom moramo zagotoviti parkirišča, sicer ne bomo mogli enakovredno tekmovati z drugimi ponudniki takih nepremičnin. Tudi stranke v nakupovalnem centru zahtevajo parkirišče. Vsi, ki bodo prišli v naše nakupovalno središče, ne bodo stanovali blizu. Družinam recimo ni vedno enostavno po nakupih z javnim prevozom. Zato ne bi rekel, da so parkirišča nepotrebna.
Bi pa bilo za vas bolj poceni, če bi lahko zgradili manj parkirnih prostorov na račun bolj trajnostnih navad.
Da, bilo bi precej cenejše. Toda po drugi strani bi to mogoče ogrozilo donosnost naložbe, ker bi bilo povpraševanje manjše zaradi premajhnega števila parkirnih prostorov. To pa bi dodatno obremenilo tudi okoliške ulice, saj bi obiskovalci, uporabniki poslovnih prostorov in celo prebivalci parkirali svoje avtomobile v soseski.
V severnem in južnem delu Emonike načrtujete kar 35.000 kvadratnih metrov poslovnih prostorov, pisarn. Jih boste prodajali ali oddajali?
Vse bomo oddajali.
Zakaj?
Če je več solastnikov, je težje upravljati in vzdrževati poslovno stavbo. Za vsak poseg morate najprej poiskati vse solastnike, se z njimi pogajati in tako naprej. Če se želite izogniti takšnim težavam, imate le eno možnost, da je samo en lastnik. Večine velikih in uglednih strank pisarniških prostorov največkrat sploh ne zanima nakup, ker poslovanje z nepremičninami ni del njihove osnovne dejavnosti.
Vaš konkurent Corwin ob Vilharjevi že gradi poslovno stavbo. Pričakujte, da boste kljub konkurenci v bližini lahko oddali poslovne prostore?
Mislim, da smo tako kot Corwin pri analizi trga nepremičnin v Ljubljani prišli do podobnih ugotovitev, da je premalo ponudbe velikih in zelo kakovostnih poslovnih nepremičnin. Torej nepremičnin, ki jih je mogoče učinkovito upravljati, ki so moderne, trajnostne, ki lahko odgovorijo na vse morebitne zahteve najemnikov. Večina poslovnih prostorov v Ljubljani je majhnih. Težko je najti velik prostor, v katerem bi stranka lahko sama določila, koliko manjših pisarn, koliko skupnih delovnih prostorov, koliko sejnih sob potrebuje. Verjamem, da bodo naši poslovni prostori stranke pritegnili tudi zaradi lokacije, ker omogoča prihod na delo z avtomobilom, vlakom ali avtobusom.
Že iščete bodoče najemnike?
Za del poslovnih prostorov smo v pogajanjih, ampak takšne nepremičnine se običajno ne oddajajo tri leta vnaprej.
Ljubljana ima veliko nakupovalnih površin, nekateri bi rekli, da celo preveč. Vi pa snujete še en velik nakupovalni center.
Če govorimo o obrobju Ljubljane v bližini obvoznice, potem se mogoče lahko strinjam, da je dovolj nakupovalnih centrov, toda v središču mesta ni nobenega. Ljudem bo naš nakupovalni center mogoče bolj dostopen kot kateri od tistih na obrobju, saj jim ne bo treba potovati skozi vse mesto, da bi opravili nakupe.
Lahko v nakupovalnem centru pričakujemo trgovino s tehničnim blagom, kjer bo lahko nekdo iz središča mesta končno kupil recimo žarnico?
Za zdaj še ne morem obljubiti, katere trgovine bodo v centru. V tem trenutku smo v pogovorih z veliko potencialnimi najemniki, z nekaterimi smo za zdaj podpisali memorandum o sodelovanju. Seveda pa bi želeli imeti specializirano trgovino z vsakovrstno električno opremo kot v večini evropskih nakupovalnih centrov te velikosti, kjer so tudi trgovine s tehnično opremo.
V Emoniki bosta dva hotela, eden s 3 in eden s 4+ zvezdicami. Javni zavod Turizem Ljubljana je nedavno izjavil, da je v Ljubljani načeloma dovolj turističnih nastanitev, da manjka le več hotelov s petimi zvezdicami. Kako to, da ste se odločili tudi za hotel s tremi zvezdicami?
Do te odločitve smo prišli po pogovorih s potencialnimi upravljalci hotelov. Ti so analizirali tukajšnji trg turističnih nastanitev in nakazali, da je prostor tudi za hotel s tremi zvezdicami.
Le streljaj od vaše lokacije že stojita dva hotela s petimi zvezdicami. Imate kakšne pomisleke o gradnji še enega višje kategorije?
Verjemite, upravljalci hotelov to zelo dobro vedo, to ni bila skrivnost. Kljub temu je bil interes ogromen. Dobili smo 17 ponudb za upravljanje hotela. Interes je bil celo večji, kot smo pričakovali. Gre za mednarodne verige. Načeloma imamo že izbrana interesenta za upravljanje hotelov, vendar še nismo podpisali pogodb, zato ne morem razkriti imen.
Investicija v Emoniko je vredna več kot 350 milijonov evrov. Kako jo boste financirali?
Deloma z lastniškim kapitalom madžarske banke OTP. Prav tako bomo najeli posojilo, ki ga bo organizirala OTP. Najverjetneje bodo povabili še kakšne druge banke, da bodo ustvarile konzorcij bank.
Imate še kakšne druge naložbene načrte v Ljubljani ali Sloveniji?
Trenutno ne načrtujemo drugih investicij. Smo pa v zadnjih letih preverili nekaj možnosti. Načeloma smo kot del Skupine OTP, ki strateško vlaga v Slovenijo, odprti do nadaljnjega razvoja, če se bo pokazala primerna priložnost. Če bomo v prihodnosti še kaj investirali v Ljubljani, bo to verjetno na področju hotelirstva, stanovanjske gradnje, tudi logistika je trenutno vroča dejavnost in nekaj možnosti, ki smo jih pregledali v zadnjih letih, je bilo ravno s tega področja.
