Na finančnem ministrstvu s predvideno visoko obdavčitvijo stanovanjskih nepremičnin, po stopnji 1,45 odstotka od posplošene tržne vrednosti, zasledujejo cilj, da bi na trg spravili prazna stanovanja oziroma spodbudili dolgoročno, predvsem pa legalno oddajanje ter hkrati zbrali dovolj denarja za razbremenitev dela. Čeprav davčni izplen ni nujno najpomembnejši cilj davka, je ocena prihodkov, ki naj bi ob takšni stopnji in predvidenih ugodnostih znašali do 600 milijonov evrov, precej optimistična.

Na ministrstvu so »grobo« oceno prihodkov v že tako vsebinsko skromnih izhodiščih predstavili na vsega eni strani. Kot izhaja iz zelo skope obrazložitve, so izhajali iz ocene skupnih davčnih prihodkov 2,3 milijarde evrov (ob obdavčitvi vseh stanovanjskih nepremičnin, vključno s stavbnimi zemljišči, po stopnji 1,45 odstotka od skupne vrednosti 160 milijard), od tega pa odšteli prihodke, ki bi se znižali zaradi izvzema rezidenčnih nepremičnin (1,4 milijarde), izvzema nepremičnin v lasti države in občin (230 milijonov) ter predvidenega znižanja davka v višini 25 odstotkov prijavljenih dohodkov od oddajanja premoženja v najem. To znižanje na podlagi podatkov Finančne uprave RS o dohodnini od oddajanja v najem ocenjujejo na okoli 90 milijonov evrov. Pod črto naj bi ostalo največ 600 milijonov evrov.

Na Gursu posebnih analiz nimajo

Ob tem je zanimiva izjava Geodetske uprave RS (Gurs), ki razpolaga z evidencami nepremičnin in evidencami množičnega vrednotenja, da kakšnih posebnih analiz v povezavi s pričakovanimi prihodki davka na nepremičnine niso delali. Kot so nam povedali, tako niso pripravili analiz, koliko znaša posplošena vrednost stanovanjskih nepremičnin v (so)lasti tistih, ki imajo v (so)lasti samo eno nepremičnino – takšne bi bile po predlogu izvzete iz obdavčitve – oziroma nepremičnin v (so)lasti tistih, ki so (so)lastniki več nepremičnin. Ministrstvo za finance smo zato prosili za natančnejša pojasnila o podlagah za njihove izračune, a nam jih še niso posredovali.

Na ministrstvu ugotavljajo, da je z uveljavitvijo davka pričakovati spremembe na področju prijavljanja stalnega prebivališča in prenosa lastništva nepremičnin, kar bi lahko vplivalo na nižje prihodke. Prav tako bo na znižanje prihodkov od tega davka vplivalo zvišanje deleža prijavljanja dohodkov iz naslova oddajanja premoženja v najem pa tudi prijavljanja dejanskih najemnin. Toda učinkov teh sprememb finančno niso ovrednotili in obrazložili. Prav omenjene spremembe pa so ključne z vidika vpliva na pričakovane prihodke davka.

Manj oddajanja na črno, več dohodnine

Nepremičninski poznavalec Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, pravi, da bi v primeru uvedbe tako zastavljenega davka prišlo do spremembe v smeri, da bi tisti, ki trenutno oddajajo na črno, oddajanje prijavili, ker bi se jim to finančno bolj splačalo, saj bi se jim davek znižal za vrednost 25 odstotkov prijavljenih dohodkov od oddajanja v najem. Prav tako bi se lastnikom zdaj praznih stanovanj, če so primerna za bivanje, ta splačalo legalno oddati ali pa bi jih prodali.

Tako visoka predlagana stopnja davka je po njegovem povezana prav s tem, da bi omogočila (vsaj delno) izničenje davka na stanovanjske nepremičnine s plačilom davka od oddajanja v najem. Nekateri bi lahko sicer zato dvignili najemnine.

V davčno blagajno bi se torej nateklo več dohodnine iz oddajanja v najem, ne pa davka od stanovanjskih nepremičnin. Kolikšen je zdaj obseg sivega ali črnega najema, natančno ne ve nihče. Hkrati pa bi ob tako visoki obdavčitvi veliko lastnikov racionaliziralo svoje lastništvo, prišlo bi do razpršitve, prenosov lastništva na otroke oziroma bližnje družinske člane, optimizacije s spremembami stalnega prebivališča ... Delež nepremičnin, ki bi bile na koncu obdavčene s takšnim davkom, bi bil tako bistveno nižji. Ocenjeni davčni izplen je po Udovičevem mnenju zato močno pretiran. Vprašanje je tudi, ali bi sploh (v celoti) končal v državnem proračunu, saj občine že napovedujejo možnost ustavnega izpodbijanja, češ da je nepremičninski davek v temelju občinski.

Pomisleki o ustavni spornosti

Tudi ob manjšem prihodku pa bi davek, v kombinaciji z drugimi ukrepi, še vedno dosegel cilj, če bi prinesel potrebne premike na nepremičninskem trgu. Toda zaradi številnih pričakovanih ovir je Udovič do uveljavitve davka v takšni obliki precej skeptičen. Opozarja zlasti na velika nesorazmerja, saj bi bila prva, rezidenčna nepremičnina izvzeta, pa čeprav je lahko njena vrednost zelo visoka. Zdaj je, če je večja od 160 kvadratov, obdavčena z davkom od premoženja, a le, če je v lasti fizične in ne pravne osebe.

Ustavno sodišče je ob razveljavitvi davka na nepremičnine leta 2014 kot neutemeljeno označilo različno stopnjo obdavčitve rezidenčnih in nerezidenčnih nepremičnin, čeprav je šlo za bistveno manjše stopnje (0,15 oziroma 0,5 odstotka), hkrati pa opozorilo, da stalno prebivališče ne more biti kriterij razlikovanja, saj v nekaterih stanovanjskih nepremičninah prebivajo na primer lastnikovi otroci ali jih uporablja lastnik poleg nepremičnine, kjer ima prijavljeno stalno prebivališče, ali pa zanje ni najemnega trga.

Po Udovičevem mnenju je edina realna pot, da do davka pridemo, razumna obdavčitev vseh nepremičnin, pri čemer bi lahko postavili mejo oprostitve, do katere nepremičnina ne bi bila oziroma bi bila zelo nizko obdavčena; v višjih razredih pa morda tudi progresivno. Takšen davek bi omogočil odpravo zastarelega in nepravičnega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, večji del prihodkov pa bi prejele občine. Izkupiček takšnega davka se ocenjuje na 300 do 400 milijonov evrov.