Različne nepremičninske evidence potrjujejo, da so luknje v nekaterih od njih velike. V kataster stavb, ki je prvi pogoj za vzpostavitev etažne lastnine v zemljiški knjigi, je vpisana zgolj vsaka deveta stavba v državi in zgolj vsaka tretja večstanovanjska stavba z vsaj dvema stanovanjema. Prav tako je v kataster stavb vpisana le vsaka tretja etažna lastnina, ki so jo lastniki prijavili v register nepremičnin.
Še slabši so podatki v elektronski zemljiški knjigi. Po pojasnilih vrhovnega sodišča je vanjo vpisanih zgolj 26.000 stavb, ki imajo skupno 510.000 delov. Pri tem je treba vedeti, da so v zemljiški knjigi kot stavbe opredeljene le nepremičnine, na katerih je vzpostavljena etažna lastnina (za družinske hiše je vpisana le zemljiška parcela, na kateri hiša stoji). Ker zemljiškoknjižni vpis lastništva ni obvezen, pa na vrhovnem sodišču očitno ne vidijo potrebe po križanju različnih evidenc, iz katerega bi lahko ocenili, koliko nepremičnin jim manjka.
Po analizi, ki jo je Gurs na stavbah z najmanj petimi stanovanji oziroma poslovnimi prostori opravil na prošnjo Dnevnika, etažna lastnina ni vzpostavljena v približno 5.500 blokih s skupno skoraj 100.000 deli stavb.
»Vrhovni sodnik Anton Gašper Frantar je pred časom ocenil, da je neurejenost tega področja približno tako huda zadeva, kot če na področju kazenskega prava ne bi preganjali organiziranega kriminala. Zaradi tega nam padajo projekti, kot je obdavčevanje nepremičnin, imamo bistveno več sporov, prihaja do prilaščanja.« Tako je potrebo po prenovi zakona o vzpostavitvi etažne lastnine v intervjuju za Dnevnikov objektiv utemeljil Janez Pogorelec, namestnik direktorice vladne zakonodajne službe, ki je sodelovala pri pripravi sprememb. Osnutek novele zakona je – tudi v zvezi s prihajajočim davkom na nepremičnine – zdaj objavljen na spletni strani ministrstva za pravosodje.
Profesor s pravne fakultete Miha Juhart predlagano omejitev poenostavljenih postopkov za vzpostavitev etažne lastnine na nepremičnine izpred leta 2003 pozdravlja kot absolutno nujno, težko pa ocenjuje učinke predlaganega dodatnega poenostavljanja postopkov za te starejše stavbe. »Odprava vsake ovire bo gotovo prispevala k pospešenemu reševanju vsaj dela sporov, toda spori med etažnimi lastniki niso edina ovira za odpravljanje sistemskih lukenj iz preteklosti,« opozarja Juhart.
Državo rešuje register nepremičnin
Pri katastru stavb Ema Pogorelčnik z geodetske uprave poudarja, da gre za mlado evidenco, ki so jo vzpostavili ob prelomu tisočletja, vpis novogradenj vanjo pa je obvezen šele od leta 2003. Lastnikov starejših stavb h katastrskemu vpisu ne morejo prisiliti, saj za to nimajo zakonske podlage. Ti se tako za vpis odločajo, kadar v tem prepoznajo uporabno vrednost oziroma želijo urediti medsebojna lastniška razmerja. To pa je po ocenah Pogorelčnikove običajno pri stavbah z vsaj petimi stanovanji. V manjših stavbah, kjer se lastniki med seboj dobro poznajo, se namreč velikokrat zadovoljijo že s solastnino.
Čeprav sta tako kataster stavb kot zemljiška knjiga luknjasta kot švicarski sir, država eno celovito bazo podatkov o nepremičninah vendarle ima. Register nepremičnin je sicer naša najmlajša evidenca, a je zaradi splošnega popisa nepremičnin v letih 2006 in 2007 ter rednega preverjanja in posodabljanja podatkov s pomočjo zračnih posnetkov (ortofoto) najpopolnejša. Podatki v njej pa so zaradi načina njihovega zbiranja najmanj kakovostni. Po pojasnilih Gursa je v registru nepremičnin evidentiranih skupno skoraj 1,2 milijona stavb, ki imajo dobrih 1,8 milijona delov. Na tej evidenci bo temeljil tudi davek na nepremičnine, ki se obeta.
Uredite podatke v registru, dokler je to še brezplačno
Prav ta bo po ocenah tako Mihe Juharta kot nepremičninskega strokovnjaka Francija Gerbca pomembno pripomogel k vzpostavljanju reda v evidencah. V povezavi z njim in skladno z novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin vlada po neuradnih informacijah že pripravlja tudi popravke zakona o evidentiranju nepremičnin, po katerih bodo morali solastniki, ki etažne lastnine nimajo urejene v zemljiški knjigi, davek plačati za enake, idealne solastniške deleže. Kdor bo želel odmero na dejansko etažno lastnino, bo moral podatek najprej urediti v katastru stavb oziroma zemljiški knjigi.
Hkrati bo po novem zakonu o evidentiranju bistvene podatke – recimo neto tlorisno površino ali dejansko rabo – o nepremičnini, ki ni vpisana v kataster stavb, tudi v registru nepremičnin lastnik najverjetneje lahko spremenil samo še s katastrskim vpisom. »To pomeni, da bo treba najeti geodeta ali projektantsko družbo, ki bo izdelala elaborat za vpis v kataster stavb,« pojasnjuje Pogorelčnikova. Kot je še povedala, strošek takšnega elaborata za družinsko hišo po priporočljivem ceniku inženirske zbornice znaša okoli 500 evrov. Za stavbo z 39 deli, 12 stanovanji in šestimi etažami pa okoli 300 evrov na stanovanje.
V elektronski zemljiški knjigi zgolj petina večstanovanjskih stavb
Gurs, vrhovno sodišče
PODATKI
KATASTER
STAVB
ELEKTRONSKA
ZEMLJIŠKA KNJIGA
REGISTER
NEPREMIČNIN
stavbe
26.013
135.333
1,176.097
deli stavb
509.446
672.175
1,846.718
stavbe z vsaj
dvema deloma
34.109
25.951
120.282
družinske hiše in
druge stavbe z
enim samim delom
101.224
62*
1,055.815
* Stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice.
