Z gradnjo stanovanj in hiš se dandanes ukvarja marsikdo, saj je zaradi bistveno večjega povpraševanja od ponudbe z njihovo prodajo mogoče solidno zaslužiti. A kakovost gradnje posledično upada. Pojavljajo se številne anomalije, kupci pa morajo – kljub izdanim bančnim garancijam in zadržanemu delu kupnine – skrite napake, ki se pokažejo po vselitvi, sanirati z lastnimi sredstvi. Tovrstni primeri zaposlujejo sodišča po državi.

Kot je poudaril odvetnik Uroš Žugelj Cerar, ki se ukvarja z nepremičninskim pravom, se pogosto dogaja, da investitorji kupcem predajo nepremičnine v uporabo v poletnih mesecih, ko je manj deževja in vlage – tako napake, ki se razkrijejo kasneje zaradi nekakovostne gradnje, še nekaj časa ostanejo skrite. Po zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih objektov mora investitor kupcu izročiti bančno garancijo za pet odstotkov kupnine, ki mora biti veljavna vsaj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Dodatnih pet odstotkov kupnine se deponira pri notarju.

V prvem od primerov, s katerima nas je podrobno seznanil Cerar, kupcem stanovanj v bloku bančne garancije ni uspelo unovčiti, v drugem primeru pa je paru to uspelo storiti, a je bil posledično deležen tožbe investitorja (imena investitorjev v oba objekta so znana uredništvu, zaradi sodnih postopkov v teku pa jih ne razkrivamo).

Zamakanje in črna plesen

Na severnem Primorskem so pred časom zgradili blok z 20 stanovanji; z zadevo se zdaj ukvarja novogoriško okrožno sodišče. »Ob prvem večjem deževju se je v stanovanjih pojavil kondenz, kasneje pa so ugotovili, da je investitor dejansko izredno nekvalitetno izvedel hidroizolacijo, kar povzroča zamakanje celotnega objekta. Pri odpravljanju napak je investitor zavlačeval, ustno obljubljal odpravo vzroka, napake pa saniral zgolj kozmetično in estetsko, domnevno zato, da se izteče rok za unovčenje bančne garancije ter da se mu sprosti znesek zadržanih kupnin,« je neuradno pojasnil eden od kupcev stanovanja.

Drugi je povedal, da v več stanovanjih zamaka, pojavlja se tudi črna plesen. »Razlog je neustrezna hidroizolacija. Projektant je sicer predvidel ustrezno sestavo terase, ki predstavlja ravno streho za stanovalce spodnje etaže, a je med gradnjo prišlo do opustitve določenih sestavnih elementov, zmanjšala se je debelina termoizolacije, hidroizolacijo pa so opustili.« Ob tem je poudaril, da bi opustitev sestavnih delov terase moral potrditi projektant, a se to ni zgodilo. »Projektant takšne izvedbe nikoli ne bi dovolil, saj je v nasprotju z zakonom o graditvi objektov. Ne le da takšno stanje ne zagotavlja suhosti stavbe, skladno ni niti z ohranjanjem toplote v stavbah, ker je zmanjšana debelina izolacije in termoizolacije.« Tretji sogovornik je pojasnil, da je po pozivu k sanaciji investitor vedno pristopal z mehkimi, površnimi ukrepi, čas pa je tekel, dokler ni bilo več možno unovčiti bančne garancije. »Med sodnim postopkom je investitor povedal, da smo ga lastniki stanovanj obvestili le o manjkajoči hidroizolaciji, druge napake, kot je napaka pri gradnji strehe, zaradi katere zamaka več stanovanj, pa je zanikal. Ko smo ga seznanili z napakami v kolesarnici, je ponudil rešitev, ki je bila tehnično sporna,« je dodal.

Po njegovem prepričanju je zdajšnje obdobje, v katerem je možno unovčiti bančno garancijo, ki jo z namenom varstva kupcev stanovanj določa zakonodaja, prekratko, poleg tega instrumenta bančne garancije kupci pogosto ne znajo pravilno uporabljati, zato jih v primerih njihovega unovčenja pogosto doletijo tožbe investitorjev. »V primerjavi z investitorji smo kupci stanovanj, ki si želimo le mirnega bivanja, v podrejenem položaju. Ni mi znano, zakaj bančna garancija velja le dve leti; to v zakonodaji predstavlja sistemsko napako. Veljati bi morala deset let, kolikor znaša garancija na konstrukcijo stavbe.« Po besedah odvetnika Cerarja je več stanovalcev bloka na Primorskem v težki gmotni situaciji, saj so v nakup stanovanja vložili vse svoje prihranke in se zadolžili, zato si ne morejo privoščiti sodnih stroškov in visokih stroškov za odpravo napak gradnje. Ti po ocenah znašajo okoli 250.000 evrov.

Stanovalci, ki so zoper investitorja vložili tožbo za povračilo stroškov pri odpravi napak in zahtevke za znižanje kupnine, po Cerarjevih besedah v sodnem postopku čakajo na dokončno izvedensko mnenje. Ob tem je poudaril, da je sodišče sodnega izvedenca za ugotovitev napak in višine nastale škode angažiralo že februarja lani. »Med sodnim postopkom je prokuristka investitorja, ki je po zgraditvi bloka obdržala eno stanovanje, kot fizična oseba, svoje stanovanje že prodala tretji osebi, poslovni prostor, ki je ostal v lasti podjetja investitorja, pa je bil v vmesnem času prodan podjetju njegovega sina. Stanovalci so se s pravnimi sredstvi temu sicer poskušali upreti, vendar jim sodišče ni ugodilo. Investitor sicer toži tudi nadzornika gradnje in svojo lastno zavarovalnico, razen teh regresnih terjatev pa po naših nedavnih podatkih podjetje drugega premoženja nima,« je povedal Cerar.

Investitor se ni odzval

Na drugem koncu države, v okolici prestolnice, sta se življenjska sopotnika Valerija Slapnik in Luka Pašič pred časom odločila za nakup novozgrajene hiše.»Pred nakupom hiše so bili angažirani nepremičninska agencija, gradbeni izvedenec in notarka. Do nakazila celotne kupnine je vse potekalo gladko. Primopredaja na podlagi tehnične dokumentacije je bila izvedena uspešno, z opombami glede vidnih pomanjkljivosti. Po prevzemu nepremičnine pa se investitor ni odzval na pozive k odpravi očitnih napak. Prav tako se ni odzval, ko so bile ugotovljene skrite napake,« je pojasnil Pašič. Ob tem je poudaril, da se je v 26-mesečnem roku pokazalo, da zamaka skozi več kosov stavbnega pohištva, pojavljati se je pričel tudi kondenz na največji stekleni steni terase.

»V skladu z zakonskimi predpisi sva o vseh napakah obvestila investitorja, vendar odziva ni bilo. Zato sva se po nasvetu odvetnika Cerarja odločila za unovčenje bančne garancije in zahtevala vrnitev zadržane kupnine.« Po navedbah Pašiča sta po poizvedbah, koliko bi stala sanacija, s partnerico ugotovila, da bi samo zamenjava oken predstavljala zahteven in drag projekt, ki bistveno presega vrednost unovčene bančne garancije. »Po unovčenju bančne garancije je investitor zoper naju vložil tožbo, o kateri sodišče še ni odločilo,« je dodal Pašič.

Novinarska vprašanja smo naslovili na investitorja obeh nepremičnin, ki ju omenjamo, a odgovorov do zaključka redakcije nismo prejeli.