Geodetska uprava RS (Gurs) je javno razgrnila predlog novih modelov vrednotenja nepremičnin in poskusno izračunane posplošene vrednosti več kot devet milijonov nepremičnin v Sloveniji na podlagi novih modelov. Številni lastniki so že danes pohiteli in na portalu Prostor preverili, na koliko so po novem poskusno ovrednotili njihove nepremičnine oziroma za koliko so se vrednosti povišale.
»Z ministrstva za digitalno preobrazbo so nam sporočili, da je trenutno približno 50.000 vpogledov v eni minuti. Žal infrastruktura na ministrstvu za digitalno preobrazbo ne more podpreti tako velikega obsega vpogledovanja, zato bodo verjetno motnje pri vpogledovanju tudi v prihodnjih dneh,« so nam danes sredi dnevi povedali na Gursu.
Tržne cene vseh vrst nepremičnin zadnja leta skokovito naraščajo. »Trg nepremičnin je v vzponu že od leta 2016, od leta 2020 pa še posebej. V zadnjih petih letih so se cene na trgu in posledično tudi vrednosti nepremičnin, ko gre za stanovanja, povišale za skoraj 100 odstotkov, za hiše za okoli 80 odstotkov, enako tudi stavbna zemljišča. Največji dvig je zaznati na lokacijah, ki so najbolj zaželene na trgu nepremičnin: v Ljubljani, okolici Ljubljane, na Obali in turističnih območjih na Gorenjskem,« so pojasnili na Gursu.
Medtem ko trenutno veljavni modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na 1. januar 2020 in so kot taki zastareli, predlog novih modelov odraža stanje 1. januarja 2024.
Kako dober približek tržnim vrednostim so torej nove poskusne posplošene vrednosti? Na Gursu pravijo, da tako kot cenilci tudi sami v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin uporabljajo mednarodne standarde ocenjevanja tržnih vrednosti, vendar na »množičen« način, z uporabo dejansko realiziranih cen na trgu nepremičnin, s statistiko in matematičnim modeliranjem ter uporabo podatkov in lastnosti nepremičnin, kot se vodijo v katastru nepremičnin. Če so podatki v katastru napačni, je tudi ocenjena vrednost nepremičnine v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin napačna, pravijo na Gursu. Ob tem opozarjajo, da so za pravilnost podatkov v katastru v skladu z zakonodajo odgovorni lastniki nepremičnin. Lastniki, ki si zaradi različnih razlogov, na primer uveljavljanja socialnih pravic, niso želeli, da bi bila njihova nepremičnina ovrednotena višje, podatkov (o obnovah in podobnem) tako nemalokrat niso uskladili, in obrnjeno. Predvsem tistim, ki so zainteresirani za prodajo nepremičnine in se pri tem opirajo tudi na posplošeno vrednost, pa gre višja vrednost na roko.
Lastniki lahko ukrepajo na tri načine
Predlogi novih modelov, ki so po pojasnilih Gursa usklajeni z občinami in strokovno javnostjo, bodo razgrnjeni do 25. novembra. Če bodo lastniki v tem času ugotovili, da so podatki o njihovi nepremičnini v katastru napačni, bodo lahko sprožili postopek urejanja podatkov o nepremičninah. Če pa bodo kljub pravilnim podatkom menili, da je izračunana vrednost nepravilna, bodo lahko podali predlog spremembe modela vrednotenja prek posebnega obrazca. V primeru, da je po njihovem mnenju neustrezno oblikovana vrednostna cona in vrednostna raven, bodo pripombe morali poslati na občino, v kateri stoji nepremičnina. S pripombami v zvezi z drugimi elementi sicer zapletenih modelov vrednotenja pa se bodo morali obrniti na Gurs.
Na Gursu bodo na podlagi pregleda prejetih pripomb dokončno uskladili modele vrednotenja, ki jih bo nato vlada sprejela z uredbo. Predhodno bodo izvedli še dodatne uskladitve glede na spremembe na trgu 1. januarja 2025. »Predvidevamo, da bodo vsi lastniki nepremičnin aprila 2025 dobili potrdila o vrednostih nepremičnin po pošti
na dom,« napovedujejo. Šele takrat bodo lahko lastniki v primeru, da se jim bo izračunana vrednost zdela previsoka ali prenizka, uveljavljali tako imenovane posebne okoliščine in s pomočjo cenilca nepremičnin dokazovali drugačno vrednost.
Spomnimo, da ministrstvo za finance v prvem paketu sprememb davčne zakonodaje, ki so ga poslanci prvič obravnavali danes, med drugim predlaga spremembe zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki prinašajo določene administrativne poenostavitve postopkov. Po novem javne razgrnitve predloga novih modelov vrednotenja in poskusnih izračunov posplošene vrednosti ne bi bilo več, lastnikov pa Gurs o posplošeni vrednosti nepremičnin tudi ne bi več periodično obveščal sam s potrdili v fizični obliki, pač pa bi se morali lastniki ob vsakem novem vrednotenju o vrednosti nepremičnine pozanimati sami. V predlogu pa ostaja tudi sporna novost – evidenco trga nepremičnin bi delno zaprli za javnost, saj identifikacijska oznaka nepremičnin, ki zdaj omogoča povezovanje posla s pogodbenimi strankami, ne bi bila več javna. Javnost tako ne bi bila več seznanjena z lastništvom nepremičnin posameznikov, kar po mnenju kritikov predloga omogoča ščitenje špekulantov.
