Vladna koalicija je do leta 2026 napovedala sistem, ki bo ob proračunskem vložku 100 milijonov evrov zagotovil 3000 novih javnih stanovanj na leto. Trenutno je povprečen strošek gradnje 135.000 evrov na stanovanje, posamezni projekt pa se izvaja od pet do sedem let. Vladni načrti so najmanj zelo optimistični.
Cilj vladne koalicije je do leta 2026 vzpostaviti dolgoročno vzdržen sistem, ki bo omogočal gradnjo 3000 javnih stanovanj na leto. V državi imamo trenutno 25.000 javnih najemnih stanovanj. Nosilec bo republiški stanovanjski sklad, iz proračuna pa naj bi za gradnjo namenili približno 100 milijonov evrov na leto. Pavšalen preračun pokaže, da to na leto na stanovanje pomeni 33.000 evrov, pri čemer na republiškem stanovanjskem skladu pravijo, da trenutno gradnja enega stanovanja stane štirikrat več. Predvidena desetina milijarde evrov je torej, če štejemo tudi stroške nakupa zemljišča, dovolj za dokončanje okoli 740 stanovanj na leto. »Glede na naše dosedanje povprečne stroške gradnje, ki znašajo 135.000 evrov na stanovanje, bi za 20.000 stanovanj potrebovali najmanj 2,7 milijarde,« je povedal direktor nacionalnega stanovanjskega sklada Črtomir Remec.
Na predvidena proračunska sredstva je zato treba gledati kot na semenski kapital države, namenjen skladu, ki bo aktiviral dodatna sredstva občin, potencialnih institucionalnih investitorjev in po zmožnostih najemnikov z lastno udeležbo. Poenostavljeno povedano torej proračunski vložek države pomeni osnovo, s katero bodo imeli skladi dostop do ugodnih virov financiranja; ko bi se takšen sistem utekel, bi samega sebe vzdrževal tudi prek najemnin. Kot nekakšen učinek snežne kepe, torej. Tako v republiškem kot v ljubljanskem stanovanjskem skladu upajo, da bodo proračunska sredstva v nadaljevanju vezana na davčni vir, kar bi pomenilo sistemsko rešitev financiranja stanovanjskega področja. »Potrebujemo dolgoročni sistemski vir financiranja, ki je glede na tujo prakso po zgledu Avstrije lahko davek na plače ali bolj verjetno po zgledu Nizozemske davek na nepremičnine,« je jasen Remec.
Obveznice s prvovrstnim jamstvom
Direktor nacionalnega sklada kot možen vir financiranja omenja tudi stanovanjske obveznice. V zadnjih letih so številni ekonomisti poudarjali, da ima Slovenija ogromno neizkoriščenega potenciala v obliki mrtvih vlog varčevalcev na bankah, saj ljudje za svoje prihranke ne dobivajo praktično nobenih obresti. Ideja je, da bi se jim ponudilo stanovanjske ali infrastrukturne obveznice z nekaj odstotki donosa, pri čemer bi imeli prvovrstno jamstvo – državno poroštvo. »Že zdavnaj bi lahko izdali obveznice s poroštvom države in angažirali vsaj del od več kot 25 milijard evrov, ki jih imajo v bankah ljudje in ne vedo, kaj z njimi početi, še dodatnih deset milijard pa je denarnih rezerv podjetij. Tak trajni kapital bi dobili s posebnim tipom obveznic, kjer se glavnica ne vrača, dobiva se le donose, za gotovino pa se jih lahko proda na borzi. S tem denarjem bi si lahko pomagali pri gradnji tako stanovanj kot nuklearke, mi pa prehitro razmišljamo le o kreditih,« je konec lanskega leta za Nedeljski Dnevnik idejo pojasnil ekonomist Maks Tajnikar.
Ne glede na odprta vprašanja o financiranju je treba poudariti, da je 100-milijonski letni vložek javnega denarja velikanski korak naprej od tega, kar je država prispevala v preteklosti. Leta 2015 je bilo za stanovanjsko politiko namenjenih 1,3 milijona evrov, leta 2020 in 2021 pa med štirimi in šestimi milijoni evrov. Še en podatek, ki po oceni ministra nakazuje na potrebo po nujni gradnji novih stanovanj, je subvencioniranje najemnin, saj ta znesek strmo narašča. Po trenutnih ocenah se bo vsako leto povečal za 20 odstotkov. Trenutno dosegamo tudi izrazito rast števila gospodinjstev. Med letoma 2015 do 2021 je bilo zgrajenih 22.819 stanovanj, medtem ko je število gospodinjstev zraslo za 39.241.
Od namere do vselitve
v sedmih letih
Poleg primernega in stabilnega financiranja je z vidika vladnega načrta ključen tudi časovni okvir gradnje. Zelo pomembno se je zavedati, da je Slovenija v zadnjih desetih letih zgradila le okoli 2700 javnih neprofitnih stanovanj, zdaj pa bi radi v nekaj letih to številko zagotovili na letni ravni. Ne gre samo za velik politični miselni preskok od tega, da se je desetletja stanovanjsko politiko povsem zapostavilo, temveč je treba teorijo soočiti s prakso, to je dolgotrajnimi postopki priprave urbanističnih aktov in zagotavljanja zemljišč. Povedano drugače: tisto, kar naj bi bilo zgrajeno v prihodnjem mandatu, je treba začrtati danes.
Od namere o gradnji do vselitve po oceni ljubljanskega stanovanjskega sklada v povprečju preteče sedem let. Stanovanjsko sosesko Rakova jelša II, katere gradnja se pravkar končuje, so recimo začeli aktivno razvijati leta 2016. »Najdlje, tudi deset let, traja postopek, ko je treba za uresničitev namere pridobiti zemljišče ali del zemljišč, sprejeti ali spremeniti prostorske dokumente (OPN, OPPN) in zemljišče komunalno urediti (dograditev javne prometne in komunalne infrastrukture). Na zemljiščih, ki so lastniško urejena in je na njih dopustna gradnja s pridobitvijo gradbenega dovoljenja, je čas od namere do vselitve najemnikov ob optimalnem poteku vseh postopkov lahko štiri do pet let,« so izpostavili v Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana.
Med obljubami in realnostjo
Naši sogovorniki načrte vladne koalicije pozdravljajo, a se obenem zavedajo, da je napovedan scenarij izjemno ambiciozen. Tudi če bi vladni načrti v praksi zaživeli do pike natančno, je že jasno, da do leta 2030 ne bomo dobili 20.000 novih stanovanj, kot v koalicijski pogodbi obljublja vlada Roberta Goloba. Če namreč zavezi, da bo do konca mandata te vlade leta 2026 zgrajenih do pet tisoč novih najemnih stanovanj, prištejemo še teoretičnih 12.000 stanovanj, izračun ne doseže političnih obljub. »Vizija za naslednje obdobje nacionalnega stanovanjskega programa 2025–2035 s 3000 novimi stanovanji na leto je zelo optimistična, zato takoj potrebujemo analizo stanja in akcijski načrt s sistemsko zagotovljenim financiranjem ter nov nacionalni stanovanjski program, sicer bo težko pravočasno zagotoviti primerna zemljišča ter kapacitete projektivnih in gradbenih podjetij,« je dejal Remec.
Na republiškem stanovanjskem skladu medtem glede prve faze vladnega načrta, to je 5000 dokončanih novih najemnih stanovanj do leta 2026 na državni ravni, pravijo, da je izvedljiv, če bodo zagotovljena zemljišča za večstanovanjsko gradnjo, izboljšani pogoji za izvajanje gradnje javnih večstanovanjskih projektov, stanovanjskemu skladu že od letos dovoljene dodatne zaposlitve in če bo zagotovljeno postopno povečano proračunsko financiranje aktivnosti Stanovanjskega sklada RS v višini od 25 milijonov do 100 milijonov evrov do leta 2026. O tovrstnih konkretnih rešitvah v praksi se bo državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner po naših informacijah z nacionalnim in lokalnimi stanovanjskimi skladi intenzivno pogovarjal v prihodnjih tednih, pri čemer na ministrstvu poudarjajo, da so skladi ključni sogovornik, saj najbolj poznajo situacijo na terenu, in da bo vsebina teh pogovorov izhodišče za (zakonske) rešitve.
