Če bi država zgradila vseh 20.000 načrtovanih najemniških stanovanj za socialno ogrožene z angažmajem Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, bi se učinek na proračun lahko meril z več kot štirimi milijardami evrov. Zato se pripravlja drug, proračunsko nevtralen načrt, pri katerem naj bi imela ključno vlogo državna družba DSU.
Nemudoma pripraviti krizni načrt reševanja stanovanjske krize za gradnjo in obnovo javnih najemnih stanovanj, s poudarkom na območjih z najvišjimi cenami najemnin ter zemljišč, je ena od zavez koalicijske pogodbe. Druga je okrepiti delovanje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS) in podpreti druge modele financiranja s ciljem zagotoviti 20.000 javnih najemnih stanovanj do leta 2030. Slednje se je načrtovalo tudi s prenosom za stanovanjsko gradnjo primernih nepremičnin z Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB) na SSRS.
Odločitev, da bodo nepremičnine Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB), ki bo konec leta prenehala obstajati, prenesene na Slovenski državni holding (SDH) in ne na SSRS, je nedavno dvignila veliko prahu. Proti koncu oktobra je vlada pojasnila, da bo SDH stanovanjsko problematiko aktivno reševal po avstrijskem modelu s povečevanjem javnih najemnih stanovanj.
Dejstvo je, da v Sloveniji potrebujemo na tisoče novih stanovanj za socialno šibkejše in mlajše prebivalce. Če bi ta stanovanja v precejšnjem deležu zgradil SSRS, bi to terjalo visoko financiranje iz proračunskih virov. Natančneje, ob predpostavki, da bi SSRS zgradil 20.000 stanovanj, bi bilo po ocenah za ta podvig potrebnih od štiri do 4,5 milijarde evrov proračunskih sredstev, kar ni vzdržno, je opozoril dober poznavalec razmer. Po aktualnem načrtu, ki so ga pripravili na DUTB in ga preučujejo tudi v političnih vrstah, naj bi imela pri vzpostavitvi nacionalnega najemniškega sklada poglavitno vlogo državna družba DSU, ki se v imenu države ukvarja z nepremičninskimi posli.
Zlasti zaradi pomanjkanja lastniškega kapitala in proračunskih sredstev za zagon množičnega naložbenega cikla v stanovanjske nepremičnine je naložbeni nepremičninski trg v Sloveniji omejeno razvit. V številnih najrazvitejših zahodnoevropskih državah najemniški trg, ki je večinoma financiran iz zasebnih in javnih, predvsem pokojninskih skladov, predstavlja ključni model delovanja stanovanjskega nepremičninskega trga. V Sloveniji se v nasprotju s številnimi državami članicami OECD večina stanovanjske politike izvaja prek Stanovanjskega sklada RS in občinskih nepremičninskih skladov, ki pa so skoraj izključno vezani na proračunske vire.
Pri gradnji večjih projektov ima DSU, državna družba za svetovanje in upravljanje nepremičnin, izkušnje in znanje. Poleg tega ima razvit model naložb v najemniške nepremičnine, namenjene zadovoljevanju javnih potreb na proračunsko nevtralen način. Na DSU trenutno oddajajo v najem nepremičnine, katerih skupna vrednost znaša okoli 130 milijonov evrov. Po aktualnem načrtu, ki je v fazi zasnove, naj bi DSU od Slovenskega državnega holdinga (SDH) lahko prevzela številne nepremičnine, ki so bile do pred kratkim v lasti Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB), smo izvedeli neuradno.
Vzporedni sistem obstoječemu
Če bodo načrti zaživeli, nadaljujejo naši viri, je predvideno, da bi se nacionalni naložbeni sklad, ki bi deloval v okviru DSU, aktivno vključil v izvajanje nacionalne stanovanjske politike tako, da bi ponudil komplementarno strukturo razvoja (poleg stanovanjskega sklada in zasebnih vlagateljev), financiranja in upravljanja najemniških stanovanj oziroma bi bil vzpostavljen kot vzporeden komplementarni sistem obstoječemu socialnemu, katerega nosilci so državni in občinski stanovanjski skladi. Hkrati bi družba DSU upravljala alternativne investicijske sklade, prek katerih bi se gradnja stanovanj financirala. Po naših podatkih naj bi nacionalni naložbeni sklad na lastnih nepremičninah razvijal stanovanjske projekte, ki bi bili po vnaprej določenih kriterijih oddani v najem tistim ciljnim skupinam, ki bi bile opredeljene v sodelovanju z ministrstvom za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti ter Stanovanjskim skladom RS.
10 evrov za kvadratni meter
V predlagani model bi se lahko vključili še drugi udeleženci, kot so stanovanjski skladi, občine, podjetja v državni lasti, ministrstva, zasebni vlagatelji ..., ki razpolagajo z zemljišči, na katerih bi bilo mogoče razmeroma hitro začeti gradnjo stanovanj in niso najbolj atraktivna za nakup zasebnih investitorjev. Po drugi strani pa bi bila dovolj zanimiva za razvoj stanovanjskih nepremičninskih projektov, ki bi bili lahko del nacionalne stanovanjske politike. Slovenske in tuje zavarovalnice ter pokojninski skladi sicer razpolagajo z velikimi kritnimi skladi, ki na nepremičninskem področju zaradi zelo omejene količine naložbenih priložnosti ne morejo izkoristiti svojega naložbenega potenciala. Poleg tega bi bile pri gradnji stanovanj zelo zaželene fizične osebe kot vlagatelji. Prebivalstvo v Sloveniji ima namreč na računih v bankah več kot 25 milijard evrov. Z vsemi možnostmi, ki so na voljo, bi bilo mogoče načrtovanih 20.000 stanovanj zgraditi na proračunsko nevtralen način, je dejal eden od naših virov. Ob tem je poudaril, da bi najemnina za stanovanje v prestolnici v povprečju lahko znašala okoli deset evrov za kvadratni meter, kar je občutno manj od današnjih tržnih najemnin. Na DUTB pravijo, da v nepremičninah, ki jih imajo v lasti in bodo s koncem leta skupaj z vsem premoženjem prenesene na SDH, preučujejo možnosti ureditve najemnih stanovanj. Po ocenah pa bi na zemljiščih, ki jih imajo v lasti, na trgu lahko ponudili vsega skupaj le dobrih 2000 najemniških stanovanj. To je le desetina od načrtovanih novozgrajenih stanovanj.
