Gurs naj bi pri množičnem vrednotenju nepremičnin sistematično evidentiral in analiziral podatke o tržnih cenah nepremičnin, pa tudi o tržnih najemninah, a slednjega že nekaj časa ne počne. Kot ugotavljajo, so namreč podatki o tržnih najemninah, ki jih prejemajo od Fursa, neverodostojni in kažejo izkrivljeno sliko.

Furs v evidenco trga nepremičnin sporoča dve vrsti podatkov. Podatki napovedi za odmero davka na promet nepremičnin kažejo tržne cene, dosežene v kupoprodajnih poslih. Ti podatki so tudi tržna osnova, s pomočjo katere Gurs oblikuje modele vrednotenja, s katerimi se nepremičninam pripisuje posplošene vrednosti.

Podatki napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki so jih Fursu dolžne prijaviti fizične osebe, ki oddajajo stanovanjske nepremičnine, pa naj bi odražali tržne najemnine. A jih še zdaleč ne, saj najemodajalci s ciljem plačila nižjega davka v najemne pogodbe nemalokrat napišejo nižje zneske od dogovorjenih in Fursu prijavijo nižje dohodke od dejansko doseženih.

»Nekajkrat smo analizirali te podatke, vendar smo vsakič ugotovili, da sta njihova popolnost in kakovost tako slabi, da so neuporabni za sistemsko spremljanje najemniškega trga nepremičnin v državi. Višine najemnin so tako nizke, da so ti podatki neuporabni za kakršnekoli analize. Zadnje poročilo o najemnem trgu nepremičnin smo tako objavili leta 2019,« so jasni na Gursu.

Ocenjuje se, da nižji dohodek sporoči vsak tretji

Ocene, kakšen je, sodeč po Fursovih podatkih, razkorak med prijavljenimi in dejanskimi tržnimi najemninami stanovanj v Ljubljani, nam na Gursu niso mogli podati, saj ne izvajajo več analize teh podatkov.

Je pa takšno analizo, sicer interno, opravila Marjana Drame, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin iz ljubljanskega podjetja DB Cenitve. Oprla se je zlasti na podatke za leto 2022, saj za leti 2023 in 2024 še niso evidentirani vsi posli. Po primerjavi evidentiranih, torej Fursovih podatkov z oglaševanimi najemninami je, kot pravi, evidentno, da prihaja do davčnih utaj.

Tržna najemnina za rabljeno stanovanje v Ljubljani se je po njeni oceni (ob predpostavljeni donosnosti 3,5 odstotka) v letu 2023 gibala med 10,2 in 13,5 evra, v letu 2022 pa med 10 in 13,2 evra za kvadratni meter na mesec. Na tej podlagi bi, kot pravi, lahko sklepali, da pri poslih, ki imajo v evidenci trga nepremičnin navedeno najemnino, nižjo od sedmih evrov za kvadratni meter mesečno, ne gre za resnične podatke. Takšnih poslov je bilo v Ljubljani v letu 2022 skupaj nekaj več kot 2000, kar pomeni, da je od 30 do 40 odstotkov zavezancev, ki so oddali napoved, sporočilo nižjo najemnino od zaračunane, je ocenila Drametova. Na podlagi podatkov opozarja, da tudi delež tistih najemodajalcev, ki v celoti oddajajo »na črno« in ne oddajo napovedi, ni zanemarljiv.

Več reda z registrom najemnih pogodb

Strokovno mnenje Gursa je, da je treba najemnine za stanovanjske nepremičnine zakonsko urediti popolnoma na novo. Pri tem je treba ločiti kratkoročno (s tem se v okviru zakona o gostinstvu trenutno ukvarjajo na ministrstvu za gospodarstvo) in dolgoročno oddajanje, kjer je prav tako treba določiti kriterije in pravila za registracijo najemodajalcev.

Na Gursu imajo tudi konkreten predlog, kako zavezati najemodajalce, da bodo prijavili pravo, realno tržno najemnino. Dolgoročne najeme stanovanjskih nepremičnin bi morali zakonsko urediti tako, da se vzpostavi register najemnih pogodb pri upravnih enotah. Najemodajalec bi moral prijaviti začasno prebivališče najemojemalcev in obvezno prijaviti oddajanje nepremičnin tako, da bi na upravni enoti oddal najemno pogodbo, kjer bi bila podpisana tako najemodajalec kot tudi najemojemalec.

»S podpisom bi se tako oba zavezala, da je pogodbena najemnina realna in tržna. Vsi spori med najemodajalci in najemojemalci bi tako temeljili na tej pogodbi, zato ocenjujemo, da bi v tem primeru najemodajalci morali prijaviti realno tržno najemnino.« Postavlja pa se vprašanje, ali bi najemodajalci sploh prijavljali začasno prebivališče najemojemalcev. »Tukaj nastopi nadzor, pri katerem bi lahko uporabili možnost spremljanja porabe električne energije in pitne vode na stanovanjsko enoto. Seveda bi za tovrstne namene potrebovali zakonsko podlago. Torej, neki organ bi moral redno pridobivati podatke o porabi elektrike in vode za vsako stanovanjsko enoto v Sloveniji. Na takšen način bi bilo mogoče redno nadzorovati, v kateri stanovanjski enoti se trošita elektrika in pitna voda,« še predlagajo na Gursu. 

Najpogostejše kršitve: dvojno sklepanje pogodb

Na Fursu zaznavajo problematiko prijavljanja nižjih dohodkov od oddajanja v najem od dejanskih kot tudi neprijavljanje teh dohodkov. Podatkov o številu takih primerov posebej ne vodijo. Nepravilnosti zaznavajo na podlagi prijav (najemnikov, sosedov), lastnih podatkov, informacij drugih organov in na podlagi podatkov, ki jih pridobimo v postopkih nadzora, na primer, ali je bila v »praznem stanovanju« porabljena voda, elektrika.

Nadzor so okrepili, tudi z obiski na terenu. Med drugim preverjajo stanovanja, ki so v lasti posameznikov, ki so (so)lastniki več nepremičnin. Pri tem ugotavljajo, ali v stanovanjih živijo najemniki, ali imajo sklenjene najemne pogodbe, ali stanovanje uporabljajo lastniki ali njihovi družinski člani … Za odkrivanje neprijavljenih najemnin uporabljajo tudi druge metode. Za več let so na primer pridobili podatke o subvencijah najemnin, ki se nakazujejo neposredno najemodajalcu.

V letu 2022 so opravili skoraj 40.400 davčnih kontrol na področju oddajanja premoženja v najem, v katerih so ugotovili več kot 1500 kršitev, davčni učinek takih kontrol pa je znašal 1,8 milijona evrov.

V primeru, ko najemodajalec prijavi nižji znesek od dejanskega, je, kot pravijo, treba ugotoviti resnično dejansko stanje oziroma vsa dejstva, ki so pomembna za zakonito in pravilno odločbo. Najboljši dokaz je podatek o plačilu prek plačilnih računov ali pisno potrdilo o plačilu najemnine, a v takšnih primerih najemojemalci razliko praviloma plačajo »na roke« in o tem ne obstaja nobeno dokazilo. Kot dokaz lahko služi tudi izjava najemnikov, na drugi strani pa tudi pojasnila najemodajalca, kaj je razlog za oddajo stanovanja za najemnino, ki ne ustreza tržni najemnini. Ali nenavadno nizke prijavljene zneske dodatno preverjajo sistematično, ne odgovarjajo.

Med najpogostejšimi kršitvami, ki jih ugotavljajo, so sklepanje pogodb o najemu ločeno za nepremičnino in za premičnine, ki so v nepremičnini (pohištvo, bela tehnika …), ker je oddajanje premičnin sicer oproščeno plačila dohodnine. Toda ker je predmet najema opremljeno stanovanje, soba ali hiša kot celota, je sklepanje pogodb na tak način neustrezno. Ugotavljajo tudi dvojno sklepanje najemnih pogodb – ena je fiktivna z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov), druga pa z realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov). Pogoste so tudi napake pri oddaji napovedi (zavezanci na primer ne napovedo celotnega doseženega dohodka).