K vsaj delnemu izboljšanju stanja na področju oddaje nepremičnin, kjer najemniki plačujejo vse višje najemnine za pogosto neustrezne bivalne razmere, bi lahko prispeval portal za (anonimno) zbiranje podatkov o najemninah. Civilnodružbeno pobudo za njegovo vzpostavitev je v okviru Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS predstavilo Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI.
Njegov predsednik Marko Novak pravi, da gre za pobudo, s katero želijo spodbuditi prve korake na tem področju. Temeljila bi na prostovoljnem in anonimnem poročanju podatkov s strani najemnikov, sprva študentov. Pridobljeni okvirni podatki o obsegu najemniških pogodb, višini realnih najemnin v Ljubljani, Mariboru, Kopru in drugih mestih, obsegu deleža mesečnega dohodka za najemnino in stroške bivanja ter tudi o obsegu davčnih utaj bi olajšali pripravo ustreznih ukrepov in bili v tem smislu v pomoč vladi.
Podatkov o tržnih najemninah nimamo
Sodeč po preteklih analizah združenja, kjer so primerjali prijavljene in oglaševane najemnine, prijavljene najemnine od dejanskih odstopajo najmanj za 40 do 50 odstotkov, a jih Finančna uprava RS (Furs) tolerira. Verodostojnih uradnih podatkov, koliko znašajo dejanske tržne najemnine, namreč nimamo, ker jih sistematično ne spremlja nihče.
Na Geodetski upravi RS (Gurs) so denimo opozorili, da podatkov, ki jih prejemajo od Fursa, o prijavljenih prihodkih od oddajanja v najem, ki so osnova za obdavčitev, niti ne analizirajo več, ker so višine prijavljenih najemnin tako nizke, da so podatki neuporabni za kakršno koli sistematično spremljanje najemnega trga.
»Ker nimamo podatkov o tem, kolikšna je realna tržna najemnina, tudi ne moremo določiti, kaj je oderuška najemnina, čeprav je določena kot tista, ki za 50 odstotkov ali več presega tržno najemnino,« opozarja Novak. Po nekaterih podatkih s terena pa naj bi študenti celo samo za posteljo plačevali tudi do 300 evrov.
Furs za možnost določitve tržne najemnine
Kar bi moralo vlado in še posebej finančnega ministra najbolj skrbeti, pa je obseg davčnih utaj, ki jih omogoča neurejeno stanje. Teh naj bi bilo po nekaterih analizah za 30 do 40 milijonov evrov. V tem smislu bi bila lahko platforma tudi nekakšen pripomoček Fursa, kjer so idejo že pozdravili.
»Glede na trenutno stanje na področju najemnega trga v Sloveniji ocenjujemo, da je vsak korak v smeri večje transparentnosti lahko pozitiven. Zbrani podatki bi lahko ponudili določen vpogled v stanje najemniškega trga,« odgovarjajo na Fursu. A v isti sapi opozarjajo, da so za temeljito ureditev stanja na trgu najemnih razmerij potrebni nekateri zakonski posegi. Na prvem mestu obveznost registracije najemnih razmerij (oziroma drugih podlag za bivanje v nepremičnini) s strani najemodajalcev oziroma lastnikov. Zavzemajo se tudi za možnost določitve tržne najemnine v primerih, ko zavezanci v davčni napovedi navedejo nerealen znesek doseženega dohodka. Podobno kot na primer pri odmeri davka na promet z nepremičninami, ko se kot smernica pri ugotavljanju, ali pogodbena cena ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine, uporablja podatek o posplošeni tržni vrednosti.
»V tretjem koraku bi lahko s prilagoditvijo višine obdavčitve stimulirali najemodajalce k popolnejšemu poročanju, v zadnjem koraku pa bi navedene ukrepe lahko podprli z okrepljenim davčnim nadzorom,« so jasni na Fursu, kjer so sicer nadzor že okrepili.
Register dolgoročnih najemov
Tudi na Gursu so že opozorili, da bi morali dolgoročne najeme stanovanjskih nepremičnin na novo zakonsko urediti z vzpostavitvijo registra najemnih pogodb pri upravnih enotah. Najemodajalci bi bili zavezani, da najemniki prijavijo začasno prebivališče v najemniškem stanovanju. Obvezno bi morali prijaviti tudi najemne pogodbe z vsemi ključnimi elementi najemniškega razmerja. S podpisom pa bi se tako najemodajalec kot najemnik zavezala, da je pogodbena najemnina realna in tržna.
Na Fursu pravijo, da so skupaj z Gursom ter ministrstvoma za finance in za solidarno prihodnost vključeni v pripravo možnih ukrepov za ureditev stanja na trgu najemnih razmerij. Konkretne rešitve še niso znane. Za zdaj sta sicer v načrtu regulacija kratkoročnega oddajanja stanovanj za turistične namene in sistemsko financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj, kar pa bo prineslo učinke šele čez leta. Omenja se prenova obdavčitve nepremičnin z davčno stimulacijo dolgoročnega oddajanja, pa tudi možnost omejevanja rasti najemnin.
