Vroč vrhunec turistične sezone je bil za sobodajalce oziroma ponudnike kratkoročnega najema letos dodatno vroč zaradi predvidenih omejitev oddajanja, ki jih predvideva osnutek novele zakona o gostinstvu.
Predlagane spremembe, ki naj bi kratkoročno oddajanje omejile na predvidoma največ 30 dni, če občine ne bi obdobja podaljšale, so jih namreč močno vznemirile. Osnutek zakona so ocenili kot nesprejemljiv tudi zato, ker za izvajanje dejavnosti brez časovnih omejitev predpisuje pogoje, ki jih večina sobodajalcev ne more izpolniti, to je spremembo namembnosti iz stanovanjske v gostinsko-nastanitveno, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, gradbeno in nato še uporabno dovoljenje. Opravljanje dejavnosti le v temu namenjenih obratih in ne več v stanovanjih je eden glavnih namenov ministrstva, kjer so opozorili, da zelo velik porast kratkoročnega oddajanja med drugim slovenski turizem oddaljuje od višje dodane vrednosti, povzroča pa tudi neravnovesje na stanovanjskem trgu, zlasti v večjih in turističnih mestih, saj na račun oddajanja naložbenih stanovanj prek platform krni ponudbo stanovanj za dolgoročni najem. Sobodajalci so ministrstvu očitali pomanjkanje analiz, ki naj bi utemeljevale oziroma upravičevale po njihovem drastično poseganje v položaj sobodajalcev. Ocenili so tudi, da je glavna težava nadzor in ne potreba po novi normativni ureditvi.
Pristojne inšpekcije, predvsem davčna in tržna, so nadzor letos še okrepile. Preverili smo, kaj vse nadzirajo ter kakšne in koliko kršitev ugotavljajo.
Furs okrepljeno proti sivi ekonomiji
Na Finančni upravi RS (Furs) so nam pojasnili, da so že leta 2018 začeli poostrene nadzore pri sobodajalcih oziroma zavezancih, ki oddajajo nepremičnine v turistični najem. »Gre za tvegano dejavnost tako z vidika dela na črno kot tudi neprijavljenih dohodkov, zato je nadzor tega področja vključen v vsakoletni načrt finančnega nadzora Fursa.« Letos so nadzor pri sobodajalcih okrepili v okviru aktivnosti boja zoper sivo ekonomijo. Pri zavezancih, ki opravljajo eno od treh nastanitvenih dejavnosti (hoteli, počitniški domovi in podobni nastanitveni obrati ter oddajanje lastnih ali najetih nepremičnin), so do konca julija končali 189 nadzorov.
Kršitve so ugotovili pri 50 nadzorih, njihov skupni finančni učinek pa je obsegal 540.300 evrov. Za primerjavo: zavezanci, ki se ukvarjajo z eno od omenjenih dejavnosti, so pri obračunih davka od dohodkov pravnih oseb in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za leto 2023 skupno napovedali dobrih 49 milijonov evrov davkov. Inšpektorji so izdali 33 prekrškovnih aktov, v katerih so izrekli skupno globo 85.300 evrov.
Najpogosteje ugotovljene kršitve so povezane z delom na črno in nedovoljenim oglaševanjem (na primer oddajanje nepremičnine prek airbnb brez registrirane dejavnosti) ter nepredložitvijo zahtevanih podatkov. »V večini primerov so zavezanci na podlagi samoprijave prijavili nenapovedane dohodke iz naslova najema, s čimer so se izognili sankciji za kršitev,« pravijo na Fursu.
Podatki po novem od operaterjev platform
Finančnim inšpektorjem je sicer letos nadzor olajšala pomembna novost. Na podlagi direktive sveta EU, s katero so za operaterje platform uvedli obveznost poročanja o prodajalcih, so namreč že prejeli podatke o dohodkih, ustvarjenih s poslovanjem prek spletnih platform v prejšnjem letu.
»Tudi zaradi dejstva, da ima finančna uprava v zadnjem času ustrezne podatke (tudi zaradi mednarodne izmenjave informacij), s katerimi lahko izvaja učinkovit nadzor nad izpolnjevanjem obveznosti pri oddajanju premoženja v kratkoročni najem, se zavezanci v manjši meri kot v preteklosti izogibajo davčnim predpisom. Stanje se vsaj z davčnega vidika na tem področju izboljšuje.« Poostrene nadzore gostinske dejavnosti v nastanitvenih obratih izvajajo tudi tržni inšpektorji. Od marca so na območju celotne države opravili 286 inšpekcijskih nadzorov pri ponudnikih nastanitvenih obratov, predvsem apartmajev.
Inšpektorji najpogostejše ugotavljajo kršitve s področja zakona o gostinstvu, in sicer glede spoštovanja minimalnih tehničnih pogojev za opravljanje gostinske dejavnosti (ki formalno za oddajanje stanovanj sicer ne veljajo) in kategorizacije nastanitvenega obrata. Sledijo kršitve, povezane z izdajanjem računov, upoštevanjem označenih cen, davčnim potrjevanjem računov, oglaševanjem alkoholnih pijač, registracijo in vpisom dejavnosti zavezanca, spoštovanjem slovenskega jezika, prodajo in oglaševanjem tobaka, tobačnih in povezanih izdelkov ter RTV-prispevka.
Doslej so v upravnih postopkih izrekli 160 opozoril in izdali devet odločb, v prekrškovnih postopkih pa izrekli 60 opozoril in izdali 32 opominov ter sedem odločb z izrekom globe, pri čemer postopki še potekajo. Nadzore izvajajo predvsem pri zavezancih, pri katerih dalj časa ni bil opravljen nadzor in pri katerih so zaznali sum kršitev.
Pomanjkljivi nadzor soglasja etažnih lastnikov
V praksi se je kot velika težava doslej izkazalo tudi pomanjkanje nadzora nad tem, ali ponudnik opravlja dejavnost brez soglasja drugih lastnikov v večstanovanjski stavbi. Po stanovanjskem zakonu je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za uporabo stanovanja v druge namene, kamor bi lahko uvrstili tudi kratkoročno oddajanje. A če tega soglasja ne dajo, etažnim lastnikom, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, ne preostane drugega kot predlog, da o zadevi odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Na inšpektoratu za stanovanja so nam pojasnili, da stanovanjski zakon ne obravnava posebej kratkoročnega oddajanja stanovanj turistom, zato inšpektorat nima neposrednih pristojnosti pri nadzoru kratkoročnih najemov. Inšpektorji lahko preverijo le, ali imajo lastniki soglasja 75 odstotkov solastnikov oziroma vseh neposrednih sosedov v primeru opravljanja dejavnosti v delu stanovanja – torej če bi na primer turistom oddajali le sobo v svojem stanovanju, sicer pa izvajajo nadzor nad sklenjenimi najemnimi pogodbami med lastnikom in najemnikom. Sobodajalec je tako nepremičnino lahko v praksi zdaj vpisal v register nastanitvenih obratov tudi brez predložitve soglasja solastnikov. Po predlogu novega zakona bi se delež soglasja solastnikov v večstanovanjski stavbi s 100 odstotkov solastniških deležev znižal na 75 odstotkov, kar bi bila še vedno precejšnja ovira, poleg tega bi bila njihova predložitev pogoj ob obvezni pridobitvi soglasja občine.
Bo ministrstvo popuščalo?
Na ministrstvu za gospodarstvo, kjer nov sestanek s sobodajalci načrtujejo konec avgusta, smo želeli preveriti, ali bodo glede na velike pritiske vztrajali pri predvidenih omejitvah in zaostritvah pogojev za kratkoročno oddajanje, ki jih sicer podpirajo predvsem v hotelirskem sektorju, pa tudi stroka s področja urejanja prostora in stanovanj, a za zdaj podrobnosti ne komentirajo. Neuradno se sicer omenja tudi morebitno razrahljanje predvidene 30-dnevne omejitve, na – morda – 60 dni. Na ministrstvu naj bi popustili tudi pri obvezni pridobitvi uporabnega dovoljenja kot pogoju za kratkoročno oddajanje, a le za eno- in dvostanovanjske stavbe, ne pa tudi pri potrebnem soglasju občine. Po besedah državnega sekretarja Matevža Frangeža bodo poskušali najti kompromis, tako da bodo bolj osredotočeni na tiste pojave, ki jih želijo preprečiti, po drugi strani pa naj bi sprostili možnosti sobodajalcev v tistih okoljih, kjer težav ni.
