Na Inšpektoratu RS za stanovanja prijave kršitev prejemajo dnevno. Lani so prejeli kar 404 neposredne prijave in 849 drugih splošnih pobud. V začetku avgusta je na obravnavo čakalo še skoraj 300 pobud za ukrepanje, ki so se nanašale predvsem na opuščeno vzdrževanje in domnevne nepravilnosti pri upravljanju, na policah pa imajo skoraj 500 še nerazporejenih dokumentov. Na inšpektoratu je zaposlenih vsega skupaj pet inšpektorjev.
»Stanovanjska inšpekcija je praktično že od sprejema stanovanjskega zakona pred več kot 20 leti podcenjena in podhranjena. Hkrati pa nam vedno znova dodajajo nova pooblastila,« pravi Boštjan Rus, v. d. glavnega inšpektorja.
Zato so tudi njihove možnosti, da se na različne anomalije na stanovanjskem področju učinkovito odzovejo, omejene, razkorak med številom prijav in številom izrečenih sankcij pa zelo velik.
Glede na kadrovske omejitve in glede na to, kje so v preteklih letih zaznali največ kršitev, so si po Rusovih besedah postavili prioritete. Najvišje na lestvici so letos prav dolgoročna najemna razmerja. Izvajajo usmerjeni nadzor, ali imajo najemodajalci z najemniki sklenjene pogodbe in ali so najemna stanovanja v večstanovanjskih stavbah ustrezno vzdrževana.
Najemniki, ki so zaradi razmer na trgu marsikdaj prisiljeni živeti v nedostojnih pogojih – ob zelo visokih najemninah –, se po opažanju inšpekcije ne želijo izpostavljati, saj so v ranljivem položaju in v strahu, kje bodo sicer jutri spali. Inšpekcija prijave praviloma prejme od etažnih lastnikov, ko ti posumijo, da v bloku niso pravilno razdeljeni stroški, saj pri tem niso upoštevani najemniki.
Prioriteta dolgoročna najemna razmerja
Toda inšpektorji pri tem trčijo ob zelo težavno dokazovanje, kdo, komu in kdaj oddaja brez najemne pogodbe. »V prekrškovnem postopku se zoper sebe niste dolžni izpovedati in inšpektor vas je o tem celo dolžan podučiti. In zdaj naj pričakujemo, da nam bo nekdo priznal, da ima najemnika nelegalno v stanovanju? Poleg tega mora inšpektor dokazati prekršek oziroma upoštevati pravila prekrškovnega postopka, pri čemer niti ne sme vstopiti v stanovanje brez soglasja etažnega lastnika oziroma odredbe sodišča,« opozarja Rus. Obenem opaža, da se lastniki sklepanja pogodb otepajo ne le zaradi izogibanja plačilu davka (kar je sicer v domeni davčne inšpekcije, ki ji stanovanjska posredujejo morebitne kršitve), temveč tudi zaradi strahu, da najemnikov v primeru kršitev pogodbe ne bi mogli hitro legalno izseliti, pa čeprav ravno pogodba zagotavlja večjo pravno varstvo za obe strani.
Letos so ob izvajanju usmerjenega nadzora zaradi oddajanja brez pogodbe kaznovali zgolj enega lastnika. Tudi kazni (500 evrov) so prenizke, da bi delovale odvračalno.
Pri zamakanju da, pri plesni pa inšpekcija ne more pomagati
Nočna mora najemnikov so tudi neustrezno vzdrževana, pogosto plesniva stanovanja. Toda stanovanjska inšpekcija lahko z odločbo odredi le vzdrževalne ukrepe v primeru opuščenega vzdrževanja, da se ohranja ustrezno stanje večstanovanjske stavbe, kot to opredeljuje pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (na primer sanacijo strehe, ki zamaka, popravilo strešnih obrob, odpadlega ometa, pokvarjenih oken, puščajočih ventilov radiatorjev), če del ne izvede lastnik sam ali skuša dela celo prevaliti na najemnike. Ne more pa inšpekcija odrediti dodatnih investicijskih del, ki so stvar odločitve lastnika oziroma etažnih lastnikov. Najemniku, ki živi v plesnivem stanovanju, ker lastnik noče ali finančno niti ne zmore izvesti potrebnih ukrepov, kot je na primer prezračevanje ali hidroizolacija, inšpekcija torej ne more pomagati. Prav tako ne more pomagati stanovalcem, ki bi v svojem bloku radi izpeljali določene investicije, na primer toplotno izolacijo ali vgradnjo dvigal, a jim ne uspe pridobiti dovolj soglasij preostalih etažnih lastnikov.
Soglasij za kratkoročno oddajanje ne preverja nihče
Stanovalci se na inšpekcijo obračajo tudi s pritožbami glede kratkoročnega oddajanja v najem brez soglasij etažnih solastnikov, vendar stanovanjski zakon kratkoročnega oddajanja kot takega ne obravnava, zato inšpektorat tudi nima neposrednih pristojnosti pri nadzoru nad tovrstnim oddajanjem.
Kljub temu pa stanovanjski zakon, kot pojasnjuje Rus, v 29. členu govori o tem, da je v primeru, ko se celotno stanovanje uporablja v druge namene (torej tudi za kratkoročno oddajanje), potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Toda v primeru kršitev etažnim lastnikom, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, ne prestane drugega, kot da se obrnejo na sodišče.
Etažni lastniki imajo sicer možnost, da temeljna pravila med sabo uredijo tudi s hišnim redom oziroma s pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki pa veljata le, če ju podpišejo etažni lastniki z najmanj 50-odstotnim deležem v primeru hišnega reda oziroma 75-odstotnim deležem v primeru pogodbe. Obvezno predložitev soglasij etažnih lastnikov s 75-odstotnim deležem ob pridobitvi soglasja občine za kratkoročno oddajanje naj bi zdaj sicer uredil nov zakon o gostinstvu.
Lahko pa stanovanjska inšpekcija opravlja nadzor v primeru opravljanja dejavnosti le v delu stanovanja, v katerem nekdo sicer živi. Če bi torej nekdo turistom oddajal le sobo v stanovanju, bi ga inšpektorji lahko pozvali k predložitvi vseh potrebnih dovoljenj in soglasij. A tudi ko gre za tovrstne nadzore, se lahko hitro zaplete, saj inšpektor brez soglasja ne more vstopiti v stanovanje, v skrajnem primeru mu ne preostane drugega kot sodna odredba.
Na ministrstvu za solidarno prihodnost pravijo, da tudi na podlagi izkušenj inšpekcije in drugih pomanjkljivosti že pripravljajo celovite spremembe stanovanjskega zakona. Osnutek naj bi prišel v javno obravnavo še to jesen.
Od prijave do začetka postopka lahko mine več mesecev
Do začetka obravnave prijave lahko mine tudi več mesecev, odvisno od tega, ali gre za prednostno zadevo ali ne. Trenutno je na primer na vrsti za obravnavo pobuda zaradi zamakanja iz lanskega novembra. V inšpekcijskem postopku pa do odločitve običajno pride v treh do štirih mesecih, če ni težav z vročanjem, pripombami etažnih lastnikov in podobnim. Nato so možni pritožbe in odstop na drugo stopnjo, kjer pa lahko do odločitve zopet mine leto do dve. Še dodatno postopek zavleče morebitni upravni spor. Če zavezanec odločbe ne izvrši, pa se začne izvršilni postopek, ki zopet lahko traja več mesecev ali let. »So pa tudi primeri, ko se zadeve premaknejo takoj po inšpekcijskem pregledu in se tudi relativno hitro rešijo, če imajo lastniki denar oziroma ne gre za kompleksne in drage sanacije,« še pravi Boštjan Rus.
Manj kršitev glede ločenega fiduciarnega računa
Potem ko je zaradi več preteklih primerov oškodovanja etažnih lastnikov z zlorabo sredstev rezervnega sklada zakon od leta 2021 predvidel obvezno vodenje ločenega fiduciarnega računa sredstev rezervnega sklada za posamezno stavbo, je nadzor inšpekcije usmerjen tudi na to področje. Na inšpektoratu ugotavljajo, da se prav na račun nadzora in ozaveščanja upravnikov število kršitev zmanjšuje.
Inšpektorji so pozorni tudi na spoštovanje določb zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, kar je še toliko bolj aktualno v razmerah velikega pomanjkanja ponudbe, zaradi česar so številna stanovanja prodana, še preden jih sploh začnejo graditi. »Dogaja se, da investitor ali nepremičninska agencija začne oglaševati prodajo novogradnje, čeprav nima gradbenega dovoljenja, niti ni lastnik oziroma lastnica zemljišča, posledično nima objavljenih splošnih pogojev prodaje. Potencialni kupec tako dejansko niti ne ve, kaj naj bi kupil,« je nenavadno prakso opisal Rus. Če pogoji niso izpolnjeni, inšpektor prepove oglaševanje, vse morebiti že sklenjene pogodbe pa so nične. Letos so izdali eno takšno odločbo.
Glede na to, da je bil njihov vzorec zelo majhen, bi lahko sklepali, da bi v primeru njegove razširitve ugotovili, da gre za precej razširjeno problematiko. Kupce zato pozivajo, naj bodo pri morebitnem vnaprejšnjem sklepanju pogodb previdni.
