Po vladnih napovedih bo oddajanje nepremičnin v najem prihodnje leto znova bolj obdavčeno. Vrstijo se opozorila, da bodo najemodajalci višje dajatve prevalili na najemnike. Najemniški trg poleg vrtoglavih cen zaznamujeta tudi pomanjkanje nadzora in neučinkovitost reševanja sporov.
Finančni minister Klemen Boštjančič je v začetku tedna napovedal novo dohodninsko reformo, ki s 1. januarjem 2023 med drugim predvideva vrnitev obdavčitve najemnin na prejšnjo raven. Dohodki iz oddajanja premoženja v najem bodo spet obdavčeni, kot so bili pred letom 2020. Namesto 15 odstotkov, kot velja letos, bo treba od prejetih najemnin plačati davek v višini 25 odstotkov. Davčni prilivi bi se po ocenah lahko povečali za več deset milijonov evrov. Ob višini normiranih stroškov, ki ostaja pri desetih odstotkih, spremembe v praksi pomenijo, da bo moral recimo najemodajalec, ki oddaja stanovanje za 700 evrov na mesec, na leto plačati 756 evrov več davka.
Dodatni pritisk na vrtoglave najemnine
Zaradi napovedanih sprememb so se že pojavila opozorila o pritisku na dvig cen najemnin. Ob tem velja spomniti, da znižanje davčne stopnje s 27,5 na 15 odstotkov v času prejšnje koalicije, ki je začelo veljati v začetku leta, najemnin ni znižalo. »Sprememba kratkoročno na trg ne bo vplivala, kot ni vplivala sprememba znižanja davčne stopnje, ki je bila uvedena na začetku leta. Na dolgi rok pa višja davčna stopnja ljudi vsekakor ne stimulira, da bi oddali svoje prazne nepremičnine, prav tako želijo najemodajalci visok davek z zvišanjem najemnine prevaliti na najemnika,« je napoved komentiral nepremičninski posrednik Alen Komić.
Ne glede na to, kaj si mislimo o situaciji, bi bil morebiten dodaten dvig najemnin velik finančni udarec za tiste, ki se že zdaj borijo z mesečnimi položnicami. Če bi se namreč najemodajalec, ki stanovanje oddaja za mesečnih 600 evrov, v prihodnje odločil pokriti razliko, bi to za najemnika na mesečni ravni čez palec pomenilo vsaj 60 evrov več. Ob tem, da se človek že zdaj zdrzne ob višini najemnin. Medtem ko uradnih podatkov o stanovanjskih najemninah sploh ni, so na nepremičninskem portalu nepremicnine.net izračunali, da se povprečna najemnina v Sloveniji giblje med osem in devet evrov za kvadratni meter, medtem ko je povprečje v Ljubljani višje za šest evrov.
Nasprotniki zvišanja davka na najemnine sicer menijo, da bi nižje davčne stopnje na dolgi rok povečale število zavezancev, ki legalno oddajajo premoženje, kar pomeni, da bi jih več prijavilo najemne pogodbe in plačalo davke. »Z nižjo davčno stopnjo bi država po mojem mnenju na dolgi rok pobrala več davkov,« je prepričan tudi Alen Komić iz agencije ABC nepremičnine. Na slovenskem nepremičninskem trgu je namreč poleg sistemskega pomanjkanja stanovanj, kar dviguje cene v nebo, eden od problemov tudi oddajanje na črno. Po uradnih podatkih je v Sloveniji prazna okoli petina stanovanj. Ocenjuje se, da se velik delež teh oddaja brez dohodninske napovedi. Kazni so v takšnih primerih nizke, davčni organ zavezancu obračuna dodatno davčno obveznost in ga kaznuje z globo od 250 do 400 evrov.
Nadzora na najemniškem
trgu praktično ni
Po pojasnilih ministrstva gre sicer za nujne zakonske popravke, ki so usklajeni znotraj koalicije, v pripravi pa je tudi bolj celovita davčna reforma, ki jo želijo v javno razpravo poslati prihodnje leto. Ob tem poudarjajo, da kompleksnih vprašanj najemnega trga ne gre reševati samo z nižjimi davki, temveč s kombinacijo ukrepov na različnih področjih. Prav tako ni izključeno, da ne bodo v okviru omenjene davčne reforme ponovno naslovili tudi katerega od zakonov, ki jih pošiljajo v državni zbor sedaj. Za zaključke o tem, kako bodo spremembe vplivale na najemniški trg, je torej še prezgodaj, seveda pa dejavniki, ki lahko vplivajo na dodatno rast najemnin, z vidika posameznika nikakor niso zanemarljivi. Vlada Roberta Goloba širše gledano na stanovanjskem področju, ki ga pojmuje kot eno izmed prednostnih, obljublja gradnjo 20.000 javnih najemnih stanovanj do leta 2030.
Na platformi za pomoč najemnikom Najemniški SOS pozdravljajo načrte za krepitev javnega stanovanjskega fonda, pri čemer pa so za Dnevnik opozorili, da gradnja ne odpravlja potrebe po regulaciji najemnega trga in zagotavljanju stabilnega, varnega in dostopnega bivanja. Pri tem izpostavljajo pet ključnih (zakonskih) sprememb. Prva je zagotavljanje dolgoročnega najema. Trenutna ureditev ne določa minimalne dolžine najemne pogodbe, kar v praksi pomeni sklepanje pogodb za 11 mesecev, to pa najemnikom ne omogoča stabilnosti. Druga je regulacija najemnin, ki se trenutno oblikujejo prosto, tretja pa je vezana na pravice in dolžnosti najemodajalcev. »Mišljena je predvsem kakovost stanovanj, ki je v Sloveniji porazna. Najemodajalec mora zagotoviti ustrezne in varne standarde bivanja,« so jasni na platformi za najemnike.
Kot četrto nevralgično točko so navedli počasen in neučinkovit sistem reševanja sporov. Trenutna ureditev tako najemnike kot najemodajalce potiska v sodno reševanje sporov, ki je dolgotrajno in z vidika najemnega razmerja povsem neživljenjsko. Problem je tudi nadzor nad stanjem, ki je vezan tako na spremljanje razmer (prijava najemnih pogodb, višina najemnine, število najemnih stanovanj) kakor tudi preverjanje na terenu, brez česar zakonodajni okvir ne more delovati. »Nadzor lahko opravljajo inšpekcijske službe ali pa najemniki sami (v obliki sindikata). Zagotovo je v interesu države in najemodajalcev, da ga opravljajo uradne institucije,« so kritični v Najemniškem SOS, kjer so izpostavili, da slovenska ureditev temelji na stanovanjski inšpekciji, kjer je trenutno zaposlenih šest inšpektorjev, ki naj bi pokrivali tako področje posredovanja nepremičnin, upravljanja večstanovanjskih stavb kot tudi najemnih razmerij.
