Ali nepremičnino prodati zdaj ali čez čas, je vprašanje, s katerim si belijo glave številni lastniki nepremičnin. Ali jo kupiti danes ali jutri, pa je vprašanje, ki si ga zastavljajo možni kupci nepremičnin. Napovedi o tem so nehvaležne, v veliki meri odvisne od prihodnjih dvigov obrestnih mer Evropske centralne banke (ECB), ki si prizadeva oklestiti inflacijo.
Iz letnega poročila Geodetske uprave RS (Gurs) je razvidno, da se je število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami lani, v primerjavi z letom 2021, zmanjšalo za 10 odstotkov, medtem ko so se njihove cene povečale za 19 odstotkov, na rekordno raven. V zadnjih mesecih preteklega leta je bil padec sklenjenih poslov izrazitejši. »Decembra se je število transakcij zmanjšalo na okoli 1500 transakcij, medtem ko jih je bilo še mesec pred tem približno 2500. Takšen upad je indikacija ohlajanja trga nepremičnin, ki je primarno pogojena z naraščajočimi obrestnimi merami ECB. Ta obrestne mere posojil poslovnim bankam povečuje od julija 2022, te pa se prenašajo v obrestne mere za druga posojila. V zadnjih mesecih so se cene nepremičnin ohranjale pri obstoječih vrednostih, vendar pričakujem, da se bodo zaradi višjih obrestnih mer postopoma začele zniževati,« je pojasnil redni profesor z ljubljanske ekonomske fakultete dr. Sašo Polanec.
Padanje števila nepremičninskih kupčij se je letos nadaljevalo. Kot je pojasnil Andraž Brilli, partner v podjetju Capital Genetics in pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, se je likvidnost nepremičnin v zadnjem kvartalu izrazito zmanjšala, saj je z njimi opravljenih manj poslov. »Verjetno smo dosegli vrh nepremičninskega cikla. Prehajamo v novo fazo, v stagnacijo cen nepremičnin. Če bodo trenutne razmere visokih obrestnih mer še nekaj časa vztrajale, to lahko povzroči pritisk na prodajne cene,« je opozoril Brilli.
Po podatkih Finančne uprave RS (Furs) je bilo letošnjega marca sklenjenih 3133 nepremičninskih poslov, kar je za skoraj 40 odstotkov manj kot marca lani. Za 37,5 odstotka, na 2571, se je število nepremičninskih poslov na medletni ravni zmanjšalo februarja letos, v januarju pa za dobrih 19 odstotkov, na 2571 poslov.
Na dobrih lokacijah nespremenjene cene
Po pojasnilih Alena Komića, nepremičninskega posrednika iz podjetja ABC nepremičnine, pri novogradnjah v prestolnici, kjer je za kvadratni meter stanovanja treba odšteti od 4000 do 4500 evrov, nihče ne spušča cen, niti ni pričakovati, da se bodo cene znižale. »Cene se znižujejo le za slabše nepremičnine: za nepremičnine na manj privlačnih lokacijah, če njihovo pravno stanje ni urejeno, če je stanovanje v starejšem bloku brez dvigala, če je blok v slabšem stanju. Takšna stanovanja je bilo lani možno hitro prodati, po razmeroma visokih cenah. Če jih želijo prodati danes, pa morajo prodajalci znižati cene.« Kot primer je Komić navedel starejše stanovanje v Mostah. Če bi ga prodali jeseni, bi lahko iztržili od 205.000 do 210.000 evrov, konec leta pa so lahko prejeli 195 tisočakov. Po drugi strani se na dobrih lokacijah cene starejših stanovanj niso spremenile. »Cene stanovanj v, denimo, Trnovem in Prulah, kjer obstaja veliko povpraševanja, ponudbe pa je malo, so bolj ali manj enake lanskoletnim.« Sogovornik je dodal, da so se cene za kvadratni meter starejših stanovanj v Ljubljani lani gibale od 3500 do 4000 evrov, trenutno pa znašajo od 3200 do 3500 evrov.
Podatki Gursa kažejo, da povprečne cene nepremičnin rastejo že od leta 2015. »Kumulativno so se cene stanovanj v obdobju od 2015 do 2022 zvišale za 90 odstotkov, cene hiš pa za 56 odstotkov. Na to je pomembno vplivala rast plač, ki so se v omenjenem obdobju povečale za 30 odstotkov, in števila zaposlenih, ki se je povišalo za 17 odstotkov. Ključen prispevek pa so pomenile obrestne mere za stanovanjska posojila, ki so v letu 2021 dosegle celo 1,5 odstotka za posojila z nespremenljivo obrestno mero,« je pojasnil Polanec.
Padec kupne moči
Po njegovih besedah obrestne mere stanovanjskih posojil z nespremenljivo obrestno mero dosegajo že 4,5 odstotka, kar bo imelo precejšen vpliv na zmanjšanje povpraševanja po nepremičninah in upad cen: »Za posojilo v višini 200.000 evrov povečanje obrestne mere z 1,5 odstotka na 4,5 odstotka pomeni povišanje mesečnega obroka za okrog 300 evrov. Takšen porast bo za mnoga gospodinjstva pomenil odpoved nakupu oziroma nakup manjše nepremičnine. Z manjšo kupno močjo pa se bodo cene znižale.«
Tudi Andraž Brilli je poudaril, da se je kupna moč prebivalstva zmanjšala. »Številni, ki so nepremičnine za potrebe bivanja kupovali s posojili, si trenutno ne morejo privoščiti cen, ki jih za nepremičnine zahtevajo prodajalci, saj so manj kreditno sposobni. To je vplivalo na zmanjšanje likvidnosti pri nepremičninah. Na trgu so večinoma ostali kupci, ki nepremičnine kupujejo s presežnimi likvidnimi sredstvi, ki jih imajo na voljo. Povpraševanja tistih, ki so nepremičnine kupovali kot naložbo, s posojili, pa na trgu skoraj ni več.« Kot je povedal Komić, smo bili na trgu posojil lani priča absurdnim dogajanjem – banke so odobravale posojila po 1,5-odstotni obrestni meri za obdobje 20, 30 let, kar je marsikdo izkoristil za naložbo v stanovanje. »Po grobi oceni je od 20 do 30 odstotkov kupcev vstopilo na trg ravno zato, ker so lahko najeli ugodne kredite. Izkoristiti so hoteli ugodne obrestne mere, dostopnost posojil je bila lažja, za nakupe stanovanj so se odločali, četudi so bile njihove cene visoke,« je še pojasnil Komić.
Počasno upadanje cen
In za koliko bi se cene nepremičnin lahko znižale? »Če bi uporabili pristop, ki sta ga razvila Case in Shiller, in rast cen nepremičnin primerjali s splošno rastjo cen, ki jo zajema indeks cen življenjskih potrebščin, bi lahko rekli, da so se cene stanovanj med letoma 2015 in 2022 zvišale za 61 odstotkov, cene hiš pa za 34 odstotkov,« je odgovoril Polanec. V letu 2008, ko so se cene nepremičnin po svetu začele zniževati, je bila inflacija zanemarljiva, cene gradbenega materiala in plače zaposlenih se niso povečevale, zdaj pa so se. »Ker so se stroški gradnje v zadnjem času povečali, med možnimi vplivi na cene nepremičnin ostanejo le zemljišča, torej dejavnik, ki je zaenkrat v veliki meri nefleksibilen. Trajalo bo nekaj časa, preden bo prenesen v končne cene. V tem letu lahko sicer pričakujemo pomembne premike navzdol, ki pa verjetno ne bodo večji od 15 odstotkov,« je dejal Polanec. Dodal je, da se del prilagoditve realnih cen nepremičnin navzdol dogaja že s tem, da ob inflaciji cene nepremičnin stagnirajo.
Brilli ne pričakuje, da bodo razmere postale podobne tistim po izbruhu finančne krize leta 2008, ko je bila zaradi stečajev podjetij in gradbincev na trgu presežna ponudba oziroma veliko neprodanih in nedokončanih stanovanj. »Bolj verjetna sta stagnacija in počasno upadanje cen, saj bodo morali številni začeti s prodajo nepremičnin. Za koliko se cene lahko znižajo, je težko napovedovati. V obdobju med letoma 2008 in 2014 so se vrednosti zniževale počasi, po nekaj odstotkov vsako četrtletje.« Če se bodo cene novogradenj zadržale na obstoječih ravneh, se cene starejših stanovanj verjetno ne bodo veliko znižale, do 10 odstotkov v letu ali dveh, pa ocenjuje Komić.
