Razmere na nepremičninskem trgu povečujejo tveganje finančne stabilnosti bank, ugotavlja Banka Slovenije. Zato je bila po njeni presoji potrebna prilagoditev tako imenovane makrobonitetne politike. V skladu s spremembami bodo banke lahko od julija odobravale posojila tudi tistim komitentom, ki jim po plačilu mesečnega obroka ostane manj od predpisanega zneska, to je seštevek 76 odstotkov bruto minimalne plače in zneska za vzdrževane družinske člane. Banke se bodo lahko za to izjemo odločile pri največ desetini sklenjenih poslov, je pojasnil svetovalec v centralni banki Primož Dolenc.

»Pri teh desetih odstotkih izjem bo šlo za dodatno segmentiranje strank in za problem pristopa 'kdor prvi pride, prvi melje',« so kritični v Združenju bank Slovenije (ZBS). Takšno razvrščanje komitentov bo bankam povzročalo dodatne stroške. »Hkrati je napovedana tudi uvedba dodatne kapitalske zahteve v letu 2023 za posojila, ki jih najemajo fizične osebe, kar bo podražilo poslovanje bank in jih dodatno postavilo v neenak položaj v primerjavi z bančnimi sistemi drugih držav EU.«

V ZBS so še izpostavili, da bodo slovenske omejitve kreditiranja po juliju med najstrožjimi med članicami EU, čeprav so slovenska gospodinjstva med najmanj zadolženimi v EU, s primerjalno najnižjim deležem neplačnikov in primerjalno zelo dobrim razmerjem med razpoložljivim dohodkom in stroškom servisiranja dolga, kar pomeni tudi primerjalno nižjo izpostavljenost kreditnemu tveganju.

»Tveganj v ekonomiji se ne da nadzorovati z všečnimi ukrepi, v konkretnem primeru z izboljšanjem možnosti pridobitve novega stanovanja,« opozarja Aleš Ahčan z Ekonomske fakultete Univerze v Ljubljani. »Zaradi rastoče inflacije in bližajoče se recesije so tveganja v ekonomiji v zadnjem letu kvečjemu naraščala, zato bi pričakoval konservativno in previdno ravnanje bank kljub potrebi marsikoga po lastni nepremičnini.«

Tudi v Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS) dvomijo, da bodo omiljena priporočila pomembno olajšala dostop do stanovanjskih posojil. »Na prvi pogled ukrep nekoliko rahlja pogoje, dostop do stanovanjskih posojil bo tako za nekatere potrošnike lažji zaradi spremenjenih pogojev pri določanju kreditne sposobnosti,« pravijo v zvezi, »vendar zaradi visoke rasti cen nepremičnin in podražitev hrane ter energentov ne bo opazneje spremenil situacije tistih, ki potrebujejo streho nad glavo. Upamo, da bo nova vlada za eno od prvih prioritet postavila novo stanovanjsko politiko najema stanovanj z ustrezno davčno politiko za mlade in za tiste ranljive skupine, ki si ob sedanjih pogojih sploh ne morejo privoščiti nakupa nepremičnine.«

Ne glede na sprostitvene ukrepe Banke Slovenije bodo morale banke tudi v prihodnje odgovorno dajati posojila in podrobno oceniti kreditno sposobnost potrošnikov, poudarjajo v ZPS. »Na drugi strani seveda velja tudi za potrošnike, naj prevzemajo le kreditne obveznosti, za katere verjamejo, da jih lahko v običajnem poteku dogodkov tudi izpolnijo.«

Ukrep zoper preprečevanje nepremičninskega balona

Od julija velja tudi zaostreno priporočilo Banke Slovenije o najvišjem možnem znesku odobritve kredita za nakup druge ali nadaljnje nepremičnine. Razmerje med zneskom kredita in vrednostjo stanovanjske nepremičnine, dane v zavarovanje, je namreč zmanjšala z 80 na 70 odstotkov. »Namen te spremembe ni jasen z vidika upravljanja tveganj, saj gre pri teh poslih običajno za manj tvegane posle strank, ki imajo običajno višje dohodke in več premoženja in s tem več rezerv v primeru izgube zaposlitve ali zmanjšanja dohodkov,« komentirajo v bančnem združenju.

Profesor Ahčan razume prizadevanja regulatorja, da bi s povečanjem zavarovanj skušal zmanjšati tveganje napihovanja nepremičninskega balona, ukrep tudi sledi možnosti, da bi država zakonsko obdavčila »mrtve« nepremičnine. »Kljub vsem tem prizadevanjem z visoko stopnjo verjetnosti napovedujem, da bodo banke v prihodnje imele pri podjetniških in pri stanovanjskih kreditih večji delež nevračil kreditov kot v preteklosti,« pravi Ahčan.

Za posojilojemalce, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, bo še vedno veljalo dosedanje priporočilo, da to razmerje ne preseže 80 odstotkov. Kreditne pogodbe za stanovanjsko nepremičnino, ki so v celoti zavarovane z državnim jamstvom, pa bodo izvzete iz omejitev kreditiranja prebivalstva. To bo denimo veljalo za zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, ki je začel veljati v četrtek, pa tudi za vse nadaljnje morebitne sheme z državnim jamstvom, je poročala STA.

Lastna udeležba v višini vsaj petine glavnice

V skladu z določili novega zakona o stanovanjski jamstveni shemi za mlade bo država mladim do 38. leta in mladim družinam ob prvem reševanju stanovanjskega vprašanja dala jamstvo za najem bančnega posojila do 200.000 evrov in z ročnostjo do 30 let. Kreditojemalec bo moral posojilo zavarovati s hipoteko in zagotoviti lastno udeležbo v višini vsaj petine glavnice.

Jamstvo bo lahko dobil član mlade družine ali tisti, ki bo v letu izdaje jamstva star največ 38 let in je slovenski državljan s stalnim prebivališčem v Sloveniji. Ta bo moral imeti sklenjeno delovno razmerje za določen ali nedoločen čas s povprečno neto plačo, ki je enaka ali nižja od 1,5-kratnika povprečne mesečne neto plače v Sloveniji, njegovi skupni dohodki, ki niso oproščeni plačila dohodnine, pa v letu pred najetjem kredita ne bodo smeli presegati 1,5-kratnika povprečne letne neto plače v Sloveniji. Skupni znesek državne kvote v okviru jamstvene sheme znaša 300 milijonov evrov na leto in se bo vsako leto obnavljal v tej višini do konca leta 2032, še določa zakon.