Če je pri prodaji rabljenih stanovanj v Ljubljani že mogoče zaznati trend umirjanja rasti cen, predvsem zaradi manjšega povpraševanja, obstajata na najemniškem trgu po besedah sogovornikov iz nepremičninskih vrst še vedno veliko povpraševanje in razmeroma skromna ponudba. Najemnine za garsonjere se na portalu nepremicnine.net gibljejo med 400 in 500 evri, pri enosobnih stanovanjih najemnine poskočijo na 600 do 800 evrov, spodobna trisobna stanovanja se oddajajo za okoli 1000 evrov. Najdražje stanovanje, ki ga je trenutno mogoče najeti v Ljubljani, je 150 kvadratnih metrov veliko štirisobno stanovanje v Neuhausu na Kolodvorski ulici z mesečno najemnino več kot 7000 evrov. Na trgu se je pojavilo tudi več stanovanj v Schellenburgu, za katera lastniki pričakujejo od 4000 do 5000 evrov najemnine.
Stanovanja se še zmeraj
hitro oddajo
Poleg visokih najemnin je problematično tudi dejstvo, kako skromna je sploh ponudba najemnih stanovanj. Trenutno se recimo na portalu nepremicnine.net oddaja le okoli 20 garsonjer za 600 evrov ali manj visoko najemnino, približno toliko je tudi dvosobnih stanovanj za manj kot 700 evrov najemnine, medtem ko je trisobnih stanovanj za 900 evrov ali manj najemnine komaj deset. To je po besedah nepremičninskega agenta Alena Komića iz agencije ABC nepremičnine tudi razlog, zakaj se stanovanja še vedno zelo hitro oddajo, če lastniki nimajo nerealnih pričakovanj. »Del ponudbe na portalu nepremicnine.net je nekoliko napihnjen. Rekel bi, da se da izpogajati 5 do 10 odstotkov nižjo ceno in trisobno stanovanje najti za 800 evrov na mesec. Govorimo o razmeroma urejenem starejšem bloku, če gre za kaj novejšega ali na boljši lokaciji, je cena takoj višja,« pravi Komić.
Na drugi strani po njegovih besedah pri prodaji trenutno res vlada negotovost. Marsikdo tudi taktizira, opazuje, kako bodo na cene vplivale višje obrestne mere, kar do neke mere vpliva tudi na najemni trg, saj ljudje ostajajo v najemu. To potrjujejo tako statistični podatki o transakcijah, ki v zadnjih mesecih padajo, kakor podatki o kreditiranju gospodinjstev. V januarskem poročilu Banke Slovenije je mogoče prebrati, da je bilo novembra lani sklenjenih za 38 milijonov evrov posojil, kar je precej pod povprečjem predhodnih desetih mesecev. Trend gre pripisati predvsem višjim obrestnim meram, ki so se po podatkih Banke Slovenija pri kreditih s fiksno obrestno mero zvišale za 1,7 odstotne točke, pri kreditih s spremenljivo obrestno mero pa za 1,9 odstotne točke. Najbolj ažurne podatke o cenah nepremičnin ima statistični urad, kjer so prav tako zaznali umirjanje rasti, ki je bila v tretjem četrtletju 2022 v primerjavi s četrtletjem prej komaj 0,6-odstotna.
K nizkim najemninam v Ljubljani ne pripomore tudi turistični obisk, ki si je v letošnjem letu povsem opomogel. Kot kažejo podatki statističnega urada, je bilo število nočitev v večini mesecev le nekaj odstotkov manjše kot rekordnega predkoronskega leta 2019. Takrat je bilo recimo avgusta 335.000 nočitev, istega meseca lani pa 325.000 (avgusta 2020 je bilo zgolj 95.000 nočitev). Podobno velja, če primerjamo december 2019, ko je bilo nočitev 143.000, in december 2022, ko je bilo po začasnih podatkih nočitev domačih in tujih gostov skoraj 140.000.
Dejstvo je, da se samo prek portala airbnb v Ljubljani turistom kratkoročno oddaja celo več stanovanj, kot se jih domačinom oddaja prek spletne strani nepremicnine.net. Zelo izrazita je tudi razlika med temi stanovanji – tista za turiste so, kot pravi tudi Komić, na boljših lokacijah, bolje opremljena in v boljšem stanju. Vpliv kratkoročnega oddajanja na ponudbo v tem segmentu stanovanj se zato pozna, poudarja sogovornik.
Bolje imeti nižje dohodke in neprofitno stanovanje
Pred časom so v javnosti precej odmevala opozorila, da se bo zaradi občutnega dviga minimalne plače mnogim poslabšala kreditna sposobnost, saj se ta izračunava glede na delež minimalne plače, ki gospodinjstvu ostane po plačilu obroka za kredit. Če bi podobne kriterije upoštevali pri najemnini, torej to, koliko dohodka ostane gospodinjstvu po plačilu najemnine, in upoštevali pogoje Banke Slovenije, ki zapovedujejo, da mora posamezniku ostati 76 odstotkov minimalne plače, za vsakega vzdrževanega otroka pa mora predvideti še skoraj 250 evrov, bi štiričlanska družina z dvema povprečnima plačama lahko v Ljubljani iskala kvečjemu garsonjero. Po plačilu 900 evrov najemnine za trisobno stanovanje bi taki družini ostalo le nekaj več kot 1800 evrov, kar je zgolj 300 evrov nad pragom tveganja revščine.
Ob tem je zanimivo, da družina s povprečnimi dohodki ne more računati na nobeno pomoč pri reševanju stanovanjskega problema, čeprav je po plačilu najemnine v slabšem finančnem položaju kot gospodinjstvo z bistveno nižjimi dohodki, ki pa živi recimo v neprofitnem najemnem stanovanju. Kljub dvigu neprofitnih najemnin so namreč te povsem neprimerljive s tržnimi. Na ljubljanskem stanovanjskem skladu so nam povedali, da povprečna neprofitna najemnina trenutno znaša 4,3 evra za kvadratni meter, v novejših soseskah, kot je na primer Novo Brdo, pa do 4,99 evra za kvadratni meter. Neprofitna najemnina za trisobno stanovanje z 68 kvadratnimi metri površine v tej soseski torej znaša dobrih 330 evrov. Za primerjavo: v neposredni bližini na Brdu se v enem od blokov, ki ga je gradil republiški stanovanjski sklad, za 1200 evrov na mesec oddaja 76 kvadratnih metrov veliko trisobno stanovanje.
