Jutri bodo v središču Ljubljane odprli luksuzni stanovanjsko-poslovni kompleks Schellenburg, ki je nastal na območju nekdanjega Kolizeja. O novi premium nepremičnini v mestu smo se pogovarjali z investitorjem Jožetom Anderličem. Poslovnež, ki je v Ljubljani izvedel že več nepremičninskih projektov, pravi, da je Schellenburg vrh vseh njegovih projektov v Sloveniji.
Kakšna je končna vrednost gradnje Palače in Vile Schellenburg? Glede na to, da je gradnja potekala v času podražitev gradbenih storitev, materialov in energentov, koliko so ti dejavniki vplivali na končno ceno projekta?
Pred začetkom gradnje je bila ocena projekta krepko čez 100 milijonov evrov, vendar se je investicija zaradi različnih dejavnikov, ki jih omenjate, in vsemu se nismo mogli izogniti, podražila. Izkop smo začeli junija 2020, leta 2021 so se začela betonska in konstrukcijska dela, pri čemer je v letu 2022 nastopilo pomanjkanje materialov, na primer železa, cementa in lesa, in v Evropi so cene ponorele. Februarja se je začela še vojna v Ukrajini. Projekt bomo tako končali pri vsoti okoli 120 milijonov evrov.
Omenili ste izkop. Kje so kositrne skrinjice, ki ste jih leta 2020, kot so napovedovali konservatorji, našli
v temeljih Kolizeja?
V južni steni smo našli dve skrinjici. V eni so bili na pergamentu načrti Kolizeja, v drugi pa zvitek časopisa Laibacher Zeitung, ki je izšel 31. maja 1845 in je poročal o dogodkih doma in po svetu z dne 30. maja, in prav na ta datum, 30. maja 2020, torej 175 let kasneje, smo skrinjice odkrili. Najdbo so restavrirali v Arhivu Republike Slovenije, oboje pa je spravljeno pri nas.
V kompleksu Schellenburg je 125 stanovanj, koliko ste jih že prodali? Kakšna je cenovna lestvica stanovanj, kakšna je bila najnižja in kakšna najvišja cena stanovanja za kvadratni meter?
Prodali smo že več kot dve tretjini stanovanj, zadnja tretjina zdaj kopni. Ali bo to, da prodamo vsa stanovanja, trajalo pol leta ali nekaj mesecev, je nemogoče napovedati. Na voljo so le še stanovanja v palači, od sedmih penthausov je na razpolago samo še eden. Najnižja cena stanovanja je bila okoli 7000 evrov bruto z davkom in najvišja okoli 12.000 evrov bruto z davkom za kvadratni meter. Dražja so na vrhu, kajti imeti stanovanje na 30 metrih in pogled na celo Ljubljano ter Kamniške Alpe ali na Krim je privilegij. Večinoma večja stanovanja stanejo čez milijonov evrov.
Se vam zdi takšna cena stanovanj
normalna za Ljubljano?
Na tej lokaciji ni mogoče graditi stanovanj za široko potrošnjo, če se smem tako izraziti. Lokacija je preveč draga, dragocena in elitna, da bi gradili stanovanja s cenenimi materiali. To ne bi bilo primerno. Preprosto povedano, ko v Šiški ali Mostah kupujete stanovanje za 4000 ali 5000 evrov bruto z davkom za kvadratni meter, v njem nimate vgrajenih najboljših materialov za posamezna področja. Stanovanja v Schellenburgu so zagotovo najbolj tehnično in estetsko dovršena stanovanja, ki so bila kadar koli zgrajena v Sloveniji, in to na elitni lokaciji v Ljubljani. V Ljubljani sicer mnogi za luksuz označujejo nekaj, kar to ni. Ne po lokaciji ne po izdelavi in vgrajenih materialih.
Zadnje čase se v Ljubljani množijo luksuzna stanovanja, cene
nepremičnin v mestu letijo v nebo. Kako sami gledate na vprašanje
dostopnih stanovanj za prebivalce?
Kaj je za nekatere luksuz, sem že povedal. Širša javnost oziroma potrošniki potrebujejo drugačna stanovanja, ki jih sam na tej lokaciji, kot sem že dejal, nisem mogel zgraditi, ker bi s tem razvrednotil lokacijo. Hkrati pa se po Ljubljani vozijo beemweji, porscheji in merdecesi razreda S, kar pomeni, da nekateri imajo denar za najdražje avtomobile, zato ne vidim razlogov, da ne bi imeli sredstev tudi za premium nepremičnine. Pri čemer so cene luksuznih avtomobilov v primerjavi z Dunajem ali Nemčijo v Sloveniji približno enake, pa tega nihče ne izpostavlja kot problem dostopnosti za prebivalce, medtem ko sam nepremičnin ne morem in jih ne prodajam po cenah, kakršne bi bile na tovrstnih lokacijah na Dunaju ali v Frankfurtu. Tam na tovrstnih lokacijah v središču mesta stanejo najmanj 20.000 do 30.000 evrov za kvadratni meter in več.
Kakšna je struktura kupcev v
Schellenburgu? Imate podatek,
ali so stanovanja kupovali v gotovini ali so najemali kredite?
Večinoma so Slovenci, le nekaj je tujcev. Nekateri so stanovanja kupovali za lastno rabo, drugi kot investicijo. Kolikor nam je znano, je več kot 90 odstotkov stanovanj kupljenih z lastnim denarjem.
Sprva ste na območju Kolizeja obljubljali objekt s koncertno-operno dvorano. Čez čas je koncertna dvorana postala veliko manjša večnamenska dvorana. Na koncu pa ste celo ministra Simonitija prepričali, da vas odveže kakršne koli kulturne dvorane, kar ste poplačali z izravnalnim ukrepom, in sicer s plačilom 1,5 milijona evrov. Zakaj niste uresničili obljube?
V soglasju ministrstva za kulturo za rušitev Kolizeja, izdanem leta 2009, nam je bilo kot izravnalni ukrep za rušitev spomeniško zaščitenega objekta naloženo, da moramo mestni občini Ljubljana plačati 750.000 evrov za obnovo Cukrarne in da smo dolžni v svoj projekt umestiti večnamenski prostor za kulturne dejavnosti. Na podlagi mednarodnega vabljenega natečaja, na katerega sem v začetku leta 2004 povabil deset takrat največjih svetovnih arhitektov, sem ob vstopu Slovenije v Evropsko unijo želel na lastno pobudo zgraditi objekt, ki bi zaznamoval ta prelomni čas, tako kot so v tistem obdobju nekatera druga evropska mesta gradila koncertne in operne dvorane ter druge kulturne ustanove. Na primer Guggenheimov muzej v Bilbauu, KKL Luzern, Auditorio de Tenerife, Philharmonie Luxembourg, Elbe Philharmonie v Hamburgu in še mnoge druge. Sam sem predvidel v projektu oziroma v razpisni dokumentaciji zahteval koncertno dvorano velikosti nad 16.000 kvadratnih metrov bruto.
Ideja je bila, da zgradim arhitekturno ikono, ki bo Ljubljano postavila na evropski zemljevid. Pri čemer je bil cilj, da jo ustvari znan tuji arhitekt, saj v Ljubljani po Plečniku že dolgo ni bilo velikega arhitekta. Poleg tega sem želel, da mesto ob Cankarjevem domu dobi še dodaten prireditveni prostor, na primer za Festival Ljubljana. Leta 2004 nisem mogel vedeti, kdaj in pod kakšnimi pogoji bom dobil soglasje za rušenje Kolizeja. Na natečaju izbrani projekt rotterdamskega biroja Neuetlings Riedijk Architects pa je imel svojo pot. Vsi so se organizirali, da bi to preprečili, da le ne bi nastalo nekaj novega, nekaj, česar še ni bilo. Svoj »ne« so podkrepili z izmišljenimi argumenti proti rušitvi Kolizeja, pri čemer so pozabili, kako je bila ta stavba že v drugi polovici 19. stoletja kritizirana zaradi slabe gradnje in neprimernosti za bivanje. V 90. letih 20. stoletja so potrebovali argument, zakaj je ne bi vrnili denacionalizacijskim upravičencem, zato so brez argumentov in izpolnjenih pogojev objekt razglasili za kulturni spomenik, saj so tako hoteli preprečiti prenos lastništva na potomce nekdanjih lastnikov Kolizeja. Zakon je namreč predvidel, da se kulturnih spomenikov ne vrača v naravi, temveč država poplača obveznost z obveznicami.
No, razglasitev nepremičnine za spomenik poteka po strokovnih kriterijih in zakonskih postopkih.
Tako bi moralo biti, vendar ni bilo. Kasneje je Kolizej za nekaj časa postal celo spomenik državnega pomena, kar takrat ni bila niti stolnica, še manj kateri koli Plečnikov objekt. A nekdanja konjušnica in poslopje za nastanitev vojaštva sta ta status dobila čez noč. Cilj je bil samo eden: za vsako ceno preprečiti rušitev Kolizeja in izvedbo na natečaju izbranega projekta. Komisija, imenovana s strani ministrstva za kulturo, je oktobra 2012 odločila, da višina stavbe na tem mestu ne sme presegati 30 metrov, koncertno-operna dvorana je bila visoka 38,5 metra. Kaj torej preostane investitorju? Da projekt spravi v skladišče in se loti česa novega.
A ministrstvo za kulturo vam je že leta 2009 kot enega od izravnalnih ukrepov za rušitev Kolizeja predpisalo gradnjo dvorane za kulturne dejavnosti.
V soglasju ministrstva za kulturo za rušitev Kolizeja iz leta 2009 nam je eden izmed izravnalnih ukrepov nalagal, da v objekt umestimo večnamensko dvorano za kulturne dejavnosti. Ker je bil takrat še načrtovan projekt v velikosti okoli 16.000 kvadratnih metrov, ki je bil rezultat arhitekturnega natečaja iz leta 2004, je bilo to določilo zame sprejemljivo in ustrezno. Vendar je zavod za varstvo kulturne dediščine leta 2012, ko bi moral dati soglasje k sprejetju OPPN, to odklonil. Odklonitev soglasja so utemeljili z argumentom, da je objekt previsok, da sme biti na tem mestu maksimalni višinski gabarit 30 metrov, koncertna operna dvorana, ki je bila načrtovana in pripravljena za pridobitev gradbenega dovoljenja, pa je imela višino 38,5 metra. S tem je bil projekt dokončno preprečen. Tako sem se lotil projekta Schellenburg, za katerega sem predlagal sprejetje OPPN v letu 2014. Vsi objekti so bili visoki maksimalno 30 metrov. Zavod za varstvo kulturne dediščine je dal soglasje in v prostorskem aktu OPPN 106 – Kolizej je bilo določilo, da moramo prostor v velikosti 600 kvadratnih metrov bruto površine, od tega 400 kvadratnih metrov dvorane, nameniti za kulturno dejavnost. Tak projekt je bil tudi pripravljen in zanj pridobljeno gradbeno dovoljenje. A ker te dvorane ni nihče hotel, sem tedanjega ministra za kulturo Vasko Simonitija vprašal, kaj bomo storili. Predlagal se mu, da namesto dvorane, ki je nihče ne potrebuje, plačam odmeno in s tem denarjem naredijo nekaj koristnega. Odločili so se, da plačam 1,5 milijona evrov, kar sem tudi storil.
Kako vidite Ljubljano v 21. stoletju?
Ljubljančani so lahko hvaležni dvema gospodoma, županu Zoranu Jankoviću in nekdanjemu podžupanu Janezu Koželju.
Zakaj?
Ker sta iz Ljubljane, ki je bila prej podeželsko mestece, naredila prestolnico.
Prestolnico, ki zaradi turistifikacije in gentrifikacije postaja predraga za svoje prebivalstvo. Kar odpira tudi že prej omenjeno vprašanje, povezano z dostopnostjo stanovanj.
Mesto in meščani ne živijo od težke industrije, živijo pa mnogi od turizma. Glede dostopnosti stanovanj je prva poklicana država in ne mesto. Vprašati se je treba, kakšne zakone ima ta država glede stanovanjske gradnje in posledično oddajanja stanovanj. Ste v Ljubljani videli zahodnega investitorja, ki bi gradil najemna stanovanja? Pod takšnimi pogoji, ki veljajo v Sloveniji, ga ne bo nikoli, kajti če vam podnajemnik preneha plačevati najemnino, ga zlepa ne boste spravili iz stanovanja. Na Dunaju in v Nemčiji tega nereda ne boste videli.
Ko že omenjate Dunaj, govorimo o mestu, ki svojo stanovanjsko politiko gradi na socialnem modelu dostopnosti in kakovosti, ima celo službo za zaščito najemniških pravic. Vsak četrti prebivalec živi v javnem najemnem stanovanju. Pri tem 60 odstotkov prebivalcev, ki živijo v najemu, živi v dostopnih javnih najemnih stanovanjih.
Sam sem govoril o zakonu, ki predpisuje zdrav in pošten odnos med najemodajalcem in najemnikom. Se pravi, če nekdo ne plača najemnine, se mora hitro izseliti. Sodišča o tem hitro odločajo. Drugi pogoj pa je, da ima investitor primeren donos na vložena sredstva.
Zakaj ste se pred leti odločili za prodajo več parkirnih hiš v Ljubljani, med njimi Meksika, Kapitlja in drugih?
Kot novinarka veste, kaj je pisalo v medijih. Tega ne potrebujem. A zdaj ko sem prodal parkirne hiše, je parkiranje dražje. Vendar to nikogar več ne moti, ker je lastnik tuje podjetje. Čim je kaj v rokah Slovencev, pa je vse narobe.
