Zaradi negotovosti, ki jo v gospodarstvo vnaša kriza v avtomobilski industriji, bodo nepremičninarji morda sklenili manj poslov, ker bodo prebivalci odlašali z nakupom stanovanja. A vseeno ne gre pričakovati, da bodo zato pri nas padle cene nepremičnin. Še vedno je na trgu več povpraševanja, kot je na voljo nepremičnin. Tako bi lahko povzeli pričakovanja nepremičninskih agentov iz Slovenije za prihodnje leto.
»Kljub temu da je število prodaj stanovanjskih nepremičnin v prvem letošnjem polletju nekoliko nižje kot v enakem obdobju lani, je pričakovati, da bodo cene nepremičnin v Sloveniji ostale stabilne. Za zdaj zaznavamo tudi rahlo rast hipotekarnih posojil, kar na dolgi rok pripelje do živahnejšega trga,« pravi Tanja Tučić iz nepremičninske družbe Remax, kjer so pripravili primerjave nepremičninskih trgov v Evropski uniji. Lastniki nepremičnin so lahko zadovoljni. Po zbranih podatkih so se v Sloveniji prodajne cene nepremičnin v letošnjem polletju povečale za pet odstotkov v primerjavi z enakim lanskim obdobjem. Povprečna prodajna cena stanovanjske hiše na ravni države je bila 160.000 evrov, povprečna cena stanovanja pa 2890 evrov na kvadratni meter (računana je mediana oziroma srednja vrednost). V Ljubljani je povprečna prodajna cena stanovanjske hiše 416.000 evrov, cena stanovanja pa 4370 evrov na kvadratni meter. V slovenski Istri je povprečna dosežena prodajna cena za stanovanjsko hišo znašala 325.000 evrov, cena kvadratnega metra stanovanja pa 4260 evrov. V Mariboru je povprečna cena za kvadratni meter stanovanja 2330 evrov, prodajna cena stanovanjske hiše pa 184.000 evrov.
Evropska prestolnica kulture in stanovanja
V Avstriji se je ponudba nepremičnin v letošnjem prvem polletju povečala za več kot 23 odstotkov, prodajne cene pa so se znižale za dober odstotek. Povprečna cena stanovanja je znašala 4164 evrov na kvadratni meter, povprečna prodajna cena stanovanjske hiše pa je presegla 329.000 evrov. Povprečje višajo cene na Dunaju, kjer cena za kvadratni meter stanovanja znaša 5151 evrov, prodajna cena hiš pa 833.000 evrov. V Gradcu povprečna cena kvadratnega metra stanovanja znaša 3260 evrov, povprečna prodajna cena hiše pa 474.000 evrov. Največje povpraševanje je po enodružinskih hišah. »Trenutno se čuti negotovost v avtomobilskem sektorju, zato se kupci pogosteje odločajo, da načrtovane nakupe nepremičnine preložijo,« med drugim opaža podjetnica Milena Jančič iz ptujske družbe M nepremičnine. Za prihodnje leto pri severnih sosedih napovedujejo nekoliko nižje cene rabljenih stanovanj.
V Italiji so povprečne cene nepremičnin še vedno najnižje med sosednjimi državami in se niso opazno višale. V Milanu segajo najvišje; povprečna zahtevana cena za kvadratni meter stanovanja je tam 4940 evrov, za hišo pa 3953 evrov. V Rimu prodajalci za meter stanovanja v povprečju zahtevajo 3179 evrov, za kvadratni meter stanovanjske hiše pa 1905 evrov. Evropski trend višanja cen najemnin zaznavajo tudi v Italiji, najemnine so se v letu dni tam zvišale za desetino.
V Trstu, kjer so na voljo predvsem starejša rabljena stanovanja, je bilo še pred nekaj leti ponudbe na pretek in so bile cene res nizke. A v zadnjih letih se to občutno spreminja. V Trstu je zdaj na voljo manj stanovanj zaradi velikega zanimanja med tujimi kupci. Lastniki vse več stanovanj namenjajo za kratkoročno oddajo turistom. V petih letih so se cene nepremičnin v Trstu zvišale za skoraj 50 odstotkov. Povprečna cena za kvadratni meter stanovanja za območje Trsta znaša trenutno približno 2300 evrov za kvadratni meter. »A to je zgolj povprečje; cene se zelo razlikujejo glede na lokacijo. Tiste bliže morju že presegajo 5000 evrov na kvadratni meter, v predmestju pa lahko starejše stanovanje, potrebno obnove, še vedno dobimo za 1000 evrov za kvadratni meter,« pove Maja Vrtovec iz tržaške nepremičninske agencije Immobili senza Confini (Nepremičnine brez meja). Vse bolj šteje tudi energetski razred, v katerega je uvrščeno stanovanje. »V Italiji 80 odstotkov nepremičnin sodi v energetski razred G. Vprašanje je, kaj se bo zgodilo po letu 2030, če bo v EU minimalni zahtevani energetski razred E,« opozarja nepremičninska agentka.
Za investitorje, ki kupujejo stanovanja kot naložbo, je za zdaj vabljiv nepremičninski bazen gotovo italijanska Gorica, ki še ni tako poznana na nepremičninskem trgu. Se pa to utegne spremeniti z začetkom Evropske prestolnice kulture Nova Gorica - Gorica prihodnje leto, ko napovedujejo tri milijone obiskovalcev in upajo, da bo v zadnjih letih nekoliko zaspano mesto vendarle zaživelo. In s tem tudi nepremičninski trg.
V minulih letih so stanovanja v Gorici iskale novogoriške družine, ki so si reševale stanovanjski problem, saj so cene v Novi Gorici dvakrat višje. Vendar pa gre v Gorici za starejša stanovanja nižjega energetskega razreda. Povprečna cena rabljenih stanovanj v Gorici se giblje okoli 1000 evrov na kvadratni meter, v okolici je mogoče doseči še nižjo ceno, novogradenj pa ni na voljo. »Priložnost so zdaj zaslutili predvsem investitorji iz Slovenije, ki kupujejo po več stanovanj, jih obnavljajo in oddajajo. V Gorici je namreč veliko povpraševanje po najemnih stanovanjih,« pravi Maja Vrtovec. Ugotavlja, da so v ZKB Zadružni kraški banki, kjer je članica upravnega odbora, že 40 odstotkov hipotekarnih posojil najele slovenske stranke. Dvajset odstotkov kupcev nepremičnin v Gorici je iz Slovenije.
Hrvaška v pričakovanju davka na nepremičnine
Na Hrvaškem je povprečna cena stanovanja v letošnjem letu 2680 evrov za kvadratni meter, so izračunali v zagrebški nepremičninski agenciji Opereta. Trg se trenutno prilagaja davku na nepremičnine, ki ga bo Hrvaška uvedla s 1. januarjem. Znašal bo od 0,60 evra do osem evrov na kvadratni meter, točno višino bodo določale posamezne občine, lahko se bo razlikoval tudi znotraj občine glede na lokacijo. Davka pa bodo oproščeni tisti, ki imajo nepremičnino v dolgoročnem najemu ali v njej živijo. Poleg tega bodo zvišali tudi spodnjo mejo pavšalnega davka na dohodek od oddajanja turističnih apartmajev – glede na turistično razvitost območja. Najvišji pavšalni davek bo znašal od 150 do 300 evrov na ležišče. Prve učinke na hrvaškem trgu že občutijo, nekateri lastniki so že izračunali, da se jim bolj splača nepremičnino oddati v dolgoročni najem namesto turistom. »Do zdaj je veljala ocena, da so najemodajalci davčnim organom prijavili približno polovico sklenjenih najemnih pogodb za dolgoročni najem, pri polovici pa je šlo za oddajanje na črno. Z davkom na nepremičnine so bo to gotovo spremenilo, več najemodajalcev bo prijavilo najemne pogodbe, saj bodo oproščeni plačila davka,« je prepričan Boro Vujović, lastnik agencije Opereta.
Najemni trg v razsulu
Posebno poglavje je najemniški trg v Sloveniji. Je neurejen, majhen, na njem ni ustreznega nadzora, pravne varnosti tudi ne, pogodbene zaveze skoraj ne obstajajo, v poročilu za Slovenijo opozarja Organizacija za ekonomsko sodelovanje in razvoj (OECD). Vlada Roberta Goloba je celo v koalicijsko pogodbo zapisala zavezo, da bo izboljšala pravno varnost najemnikov in najemodajalcev. A za zdaj še brez prave rešitve. Aljaž Berginc iz nepremičninske agencije 24nep pravi, da gre pri nas večina oddaj nepremičnin v najem mimo prijave na finančno upravo. Pa tudi uradno prijavljene najemnine so precej nizke, kar nakazuje, da to ni dejanska najemnina, ki jo plačuje najemnik. Problem je tudi pravna varnost. Neredki lastniki nepremičnin se pravzaprav bojijo oddajati svoje nepremičnine, saj v primeru težav z najemnikom, ko ta ne plačuje najemnine in stroškov, reševanje spora na sodišču traja predolgo, tudi več let, medtem pa lastnik nosi vso odgovornost. Tudi zato veliko stanovanj ostaja praznih.
