Lastniki hiš, stanovanj in stavbnih zemljišč te dni računajo, koliko novega davka jih bo doletelo, če bodo obveljala izhodišča za obdavčitev premoženja, ki jih je pred prazniki predstavila vlada. Tu je nekaj točk nastajajoče nove zakonodaje, ki pa je šele v izhodiščih in se bo najbrž še spreminjala.

Katere nepremičnine naj bi obdavčili in koliko bo znašal davek po vladnih izhodiščih?

Obdavčiti nameravajo drugo in vsako naslednjo stanovanjsko nepremičnino, v kateri lastnik ne prebiva; davek bo veljal za hiše, stanovanja in stavbna zemljišča. Predvidena stopnja davka je 1,45 odstotka od posplošene tržne vrednosti, kot jo določa geodetska uprava (Gurs). Davek bo veljal za nepremičnine v Sloveniji, tako za fizične kot za pravne osebe. Zajeti bodo tudi tujci. Iz plačila davka bodo izvzeli le prvo nepremičnino, v kateri lastnik dejansko živi in ima v njej prijavljeno stalno prebivališče, ne glede na njeno kvadraturo.

Zakaj bodo obdavčena tudi stavbna zemljišča?

Ker se mnogi, ki želijo graditi, soočajo s problemom pomanjkanja primernih stavbnih zemljišč, se je vlada strinjala z obdavčitvijo stavbnih zemljišč. Minister za finance Klemen Boštjančič pravi, da je vključitev stavbnih zemljišč v obdavčitev bistvena. Tako naj bi več stavbnih zemljišč res namenili za gradnjo. A izpeljati te obdavčitve v praksi gotovo ne bo preprosto, saj ne gre le za zaokrožene ali združene prazne parcele, na katerih ni postavljenega domovanja lastnika, ampak bo treba od primera do primera presojati, ali je na posameznem skupku manjših parcel sploh mogoče še kaj graditi ali ne.

Bodo obdavčene nepremičnine v tujini?

Ne. Cilj obdavčitve je urejanje razmer na domačem stanovanjskem trgu, so povedali na ministrstvu.

Kaj pa v primeru, ko je več solastnikov nepremičnine?

Solastniki stanovanjske nepremičnine – tako fizične kot pravne osebe – bodo zavezani plačilu davka v skladu z lastniškim deležem.

Bodo obdavčena podjetja, ki imajo v lasti stanovanja?

Da. Podjetja bodo enako obdavčena kot fizične osebe, se bo pa pri njih plačani davek na nepremičnine upošteval pri poračunu davka od dohodkov pravnih oseb.

Za plačilo bo zavezanih 84.000 fizičnih oseb, ki imajo v lasti po dve nepremičnini, ter 40.000 fizičnih oseb, ki imajo v lasti po tri ali več nepremičnin. / Foto: Getty Images

Kako se lahko zniža davek na nepremičnine?

Cilj vlade je, da bi več stanovanj prišlo na trg, torej da bi jih lastniki oddali v najem. Vlada namerava to spodbujati s tem, da bi se davek od oddajanja stanovanjske nepremičnine odštel od novega davka. Lastniki si bodo lahko davek na nepremičnine znižali za 25 odstotkov zneska prijavljenih najemnin. Pogoj za pridobitev te davčne ugodnosti bo, da je najemna pogodba sklenjena po stanovanjskem zakonu, ne glede na to, za koliko časa je sklenjena. Najemnina mora biti prijavljena davčnemu organu za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Vlada ocenjuje, da bo tako več lastnikov prijavilo pravilne višine prejetih najemnin, saj bo »za pravilno prijavljene dohodke davčna ugodnost pri davku od stanovanjskih nepremičnin celo nekaj višja od zneska odmerjenega davka od najemnin«.

Koliko to pomeni v praksi pri izračunu davka?

Poglejmo nekaj primerov, ki jih navaja vlada. Za nerezidenčno stanovanje v Ljubljani, ki je po evidencah Gursa vredno 267.000 evrov, bo novi davek znašal 3872 evrov na leto. Če ga bo lastnik oddal z najemnino 1000 evrov na mesec, se mu bo davek znižal za 3000 evrov, tako da bo na leto plačal 872 evrov davka. Za nerezidenčno stanovanje v Celju, ki mu Gurs pripisuje 118.000 evrov vrednosti, bo davek znašal 1700 evrov na leto. Če ga lastnik odda v najem za 600 evrov na mesec, bo njegova ugodnost znašala 1800 evrov, tako da mu ne bo treba plačati davka. Vikend v Kranjski Gori, ki je po Gursu ocenjen na 338.000 evrov, bo lastnika obremenil s 4913 evri nepremičninskega davka na leto.

Bo davčna ugodnost veljala za kratkoročno oddajanje nepremičnin turistom?

Ne. V primeru kratkoročnega turističnega oddajanja stanovanj v najem te ugodnosti ne bo mogoče koristiti, saj se tam najemne pogodbe ne sklepajo.

Je pričakovati porast stalnih prijav na naslove, kjer danes ni nihče prijavljen?

Z uveljavitvijo navedenega davka je pričakovati spremembe na področju prijavljanja stalnega prebivališča in prenašanja lastništva nepremičnin, so zapisali na finančnem ministrstvu. Samo prijava stalnega prebivališča ne bo dovolj za davčno ugodnost, kdor se želi otresti novega davka, mora lastništvo nepremičnine prepisati (denimo na otroka).

Kako prepišem drugo stanovanje na potomce?

Kadar želimo prenesti lastništvo nepremičnine s staršev na otroka ali otroke ali opraviti prenos lastništva med zakoncema, se običajno najbolj splača izbrati darilno pogodbo. Za obdarjence prvega dednega reda namreč po sedaj veljavni zakonodaji ni davka na darila in dediščine. Torej če lastnik s pisno darilno pogodbo podari in prepiše nepremičnino na potomce, posvojence in njihove potomce, zakonca ali zunajzakonskega partnerja, se davek na darila ne plača, prav tako se izogne plačilu davka na promet nepremičnin. Je pa vseeno treba prijaviti pogodbo na finančno upravo v 15 dneh. Za vse druge darilne pogodbe se plača davek šest odstotkov ali več od vrednosti darila.

Lahko pa stranke izberejo tudi druge podobne možnosti, denimo izročilno pogodbo. To je notarska pogodba, s katero izročitelj potomcem, posvojencem in njihovim potomcem ter zakoncu izroči in razdeli premoženje, ki ga ima v lasti. Gre za nekakšno vnaprej dogovorjeno dedovanje. Izročilna pogodba je veljavna samo v primeru, da se z njo strinjajo vsi, ki bi bili po zakonu poklicani k dedovanju. Vsekakor je treba vse tovrstne možnosti dobro pretehtati, priporočljivo je prej poiskati pravni nasvet.

Kako bo davkarija preverjala, da lastnik res prebiva v nepremičnini?

Za preverjanje upravičenosti do izvzema iz obdavčitve za rezidenčne nepremičnine ima finančna uprava pravico pridobiti podatke o dejanski porabi vode in elektrike. Na tak način bo mogoče preveriti, ali ima na določeni nepremičnini lastnik le formalno prijavljeno stalno prebivališče, dejansko pa glede na podatke vode in elektrike tam ne prebiva.

Nepremičninski davek

Naše hiše z davkom ali brez

Bo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ostalo?

Da. »V nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč z novim davkom na stanovanjske nepremičnine ne bomo posegali,« je dejal finančni minister. To nadomestilo ostaja prihodek občin. Se pa zaradi podvajanja ukinja davek od premoženja, ki se sedaj plačuje od določenih nepremičnin.

Kam bo šel denar, zbran z nepremičninskim davkom?

Izkupiček novega davka za proračun bo približno 600 milijonov evrov na leto, ocenjuje finančno ministrstvo. Vlada naj bi zbrani davek v celoti preusmerila v zmanjšanje davčne obremenitve dela. Finančno ministrstvo predlaga poseg v zakon o dohodnini z dvema ukrepoma. Prvi je nova posebna osebna olajšava za dohodke iz rednega delovnega razmerja v višini 2000 evrov na leto, kar naj bi za zaposlenega s povprečno plačo pomenilo 520 evrov neto dohodka več na leto. Drugi predviden ukrep je popravek dohodninske lestvice za razbremenitev srednjega razreda.

Kdaj bo obdavčitev stanovanjskih nepremičnin začela veljati?

Izhodišča bodo v javni razpravi do konca januarja. Vlada načrtuje, da bodo zatem pripravili predloge nove obdavčitve, o katerih bodo stekli javna, medresorska in parlamentarna razprava ter posvetovanja s socialnimi partnerji, navaja vlada. DZ naj bi paket davčnih sprememb sprejel letos, veljati pa bi začel z letom 2026. N