Zakaj je kriva država, je odlično indirektno povedala Jožka Hegler v junijski številki revije Mladina, ko je podala oris tega področja od socializma, ki je bil pri tem uspešen, do sedaj, ko uspeha ni videti. Omenila je dejstvo, da je v socializmu država brez težav naredila po 10.000 stanovanj letno. Če bi sedaj poklicali tisto državo, bi v dveh letih imeli več kot dovolj stanovanj. Teh je številčno že sedaj več kot dovolj, vendar po kakovosti, ceni, opremi in lokaciji ne ustrezajo potrebam. Svoj zapis je končala z mehanizmi, jaz pa bom z mehanizmi nadaljeval, saj so najpomembnejši.
Še prej bom razložil, zakaj domnevni trije krivci dejansko niso nič krivi.
Prvi krivec naj bi bilo neobdavčenje nepremičnin, obdavčenje bi namreč prineslo denar za nova stanovanja in spodbudilo najem. Kdor je kupil nepremičnino, jo je preplačal dvakratno: če seštejemo davek na dohodek in DDV, je od vsakega stanovanja, ki ga je kdo kupil, država dobila enak znesek, dodatno so služile banke s krediti. Država je dobila dovolj in naj pusti kupce pri miru. Če ta argument zanemarimo, ker ga nihče noče slišati, ne pozabimo da lastniki stanovanj itak morajo plačevati NUSZ, ki je dejansko neka oblika davka na posest. Lahko bi ga malo povišali in zaključili zgodbo. Četudi bi sprejeli nek zakon o obdavčenju nepremičnin (lastnine), je govora o okoli 100–200 milijonov letno, kar je zelo malo, hrup in logistika tega postopka pa ogromna. Da ne omenjam množičnega vrednotenja nepremičnin, ki ne more biti niti realno niti pošteno. Nobena država doslej še ni uvedla poštenega davka na nepremičnine, vsi so se politično opekli. Enak znesek bi brez kravala dobili pri transakcijskih davkih z nepremičninami, ki so prenizki. Država sploh ne potrebuje dodatnega denarja za gradnjo socialnih stanovanj, saj bi ga brez težav dobila z mehanizmi pogojevanja, ki jih ima na voljo in kot to vidimo v tujini.
Drugi krivci naj bi bili tisti, ki vlagajo svoje viške sredstev v stanovanja. Kdor to dela, mora za 2–3 sobno stanovanje v Ljubljani odšteti okoli tristo tisočakov. Normalna bruto donosnost za komercialno investicijo je okoli 10 %, torej bi tak investitor moral dolgoročno oddati stanovanja za okoli 2500 evrov mesečno, da bi nakup imel ekonomski smisel. Dejansko te cene ne bo dosegel, morda polovično. Neto donosnost je pod 4 %, brez upoštevanja rizika in časa, ko se s tem nekdo mora ukvarjati. Tudi pri takšni, polovični ekonomski ceni za najem stanovanja, to stanovanje ne more biti v korist socialno šibkim, saj ti niti z vsemi prejemki ne morejo plačati te le ekonomsko polovične najemnine. Zakaj bi torej nekdo preganjal tiste, ki imajo namesto denarja v bankah ali kaj drugega kje drugje, denar v stanovanjih? Gradnja in prodaja razmeroma dragih stanovanj ne more reševati ljudi, ki potrebujejo bistveno cenejša stanovanja. Stanovanja niso draga zaradi povpraševanja komercialnih investitorjev, ampak zaradi visokih vhodnih stroškov (zemljišče, oprema), ki bi jih lahko država bistveno znižala z aktivno in javno koristno zemljiško politiko.
Tretji krivci naj bi bili tisti, ki kratkoročno oddajajo stanovanja. Pri kratkotrajnem najemu je lahko dohodek višji, ni pa nujno, saj se s povečano ponudbo zmanjšujejo prihodki, vedno več je praznih enot. Poleg tega se je treba s tem poslom resno ukvarjati, logistika je zahtevna, neto dohodek morda višji kot pri dolgoročnem najemu, angažiranja je bistveno več in nepričakovani dogodki, kot je bila denimo epidemija, povzročijo neto izgubo. Ali so to stanovanja za tiste z najnižjimi dohodki? Pretežno ne. Gre za namenske, turistom prilagojene enote, ki z mladimi družinami nimajo skupne točke. Ali kdo misli, da bodo vikendi v turističnih krajih in prilagojena stanovanja v centru prestolnice prešla čez noč v segment socialnih stanovanj? Da bodo reševala ta problem?
Krivci torej niso prej našteti, ampak nesposobna kapitalistična država, ki ni uspela udejanjiti dobrega, ljudem čim bolj prijaznega kapitalizma, ki ga vidimo drugod. Država bi lahko gradila poceni stanovanja, saj ima v rokah mehanizme, ki jih niti ne razume, niti jih ne uporablja.
Javni sektor lahko ponudi brezplačna in komunalno opremljena zemljišča za gradnjo najemnih stanovanj po transparentni matematiki – takšna stanovanja bi bila cenejša v izdelavi in oddajanju in za njih država ne potrebuje lastnega denarja – gradili bi jih investitorji po transparentni matematiki. Javni sektor lahko s prostorskimi akti določi pozidave, ki morajo vsebovati tudi določen delež poceni najemnih stanovanj, na račun določenih ugodnosti za investitorja. Normalno je imeti stanovanjski davek od plač (1–2 %), kot smo ga že imeli in kot ga imajo napredne države. Ne le za zagotavljanje oskrbe stanovanj za najnižji sloj, ampak za vse in za infrastrukturo.
Ne pozabimo na kar veliko količino najemnih stanovanj, ki bi jih morali prodati. Številni formalni upravičenci do socialnih stanovanj so namreč v več letih uživanja te ugodnosti že v kondiciji, da jih kupijo, radi bi jih kupili. Nekateri med njimi so vplačali soudeležbo in jih kljub višjim dohodkom iz teh stanovanj nihče ne more vreči. Zakaj jih javni lastnik ne proda in z izkupičkom kupuje ali dela nova stanovanja za resnične aktualne socialne primere?
Cenejša, dostopnejša stanovanja je seveda mogoče graditi, seveda ne na najboljših lokacijah in ne v visokem standardu, le voljo je treba imeti in uporabiti mehanizme javnega sektorja.
Bojko Jerman, Dolsko
